中国有钱人「一原因」爆买日本房产，导致东京空置房激增……

近年来，东京市中心的公寓价格持续上涨，令普通日本人难以负担。不动产专家牧野知弘指出，越来越多的外国富豪将东京的高端塔楼公寓视为“海外度假屋”进行购买。然而，由于这些房产仅在访日时短暂使用，最终成为长期空置房。

近年来，东京市中心的豪华公寓吸引了大量外国买家，尤其是中国购房者。在全球经济增长和通货膨胀的背景下，世界各地房价普遍上涨。例如，在上海、北京，一套普通公寓的价格往往在3亿至4亿日元（约1500万至2000万元人民币）。相比之下，东京的塔楼公寓价格对他们而言显得格外划算。因此，不少中国买家选择全款购入，甚至将其视为“天堂般的投资”。

日本长期实施低利率政策，导致日元贬值，使外国人眼中的日本物价“便宜得难以置信”。这种情况与过去日元升值、游客出国时感到海外消费低廉的情形相反。

房产用途：旅游“第二个家”

许多外国买家购房的主要目的是在日本旅游时有个固定住所。如今，来日游客多为“回头客”。2019年日本观光厅数据显示，中国香港游客中，近九成是多次访日者，其中三成甚至来过10次以上。对于他们来说，购房比每次预订酒店更方便、更经济。然而，许多豪宅最终长期闲置，如同日本人购置别墅后逐渐失去兴趣的情况。一位香港富豪曾在东京港区购入一套价值2亿日元的公寓，但两年间未曾入住，房间内几乎空无一物，仅有一张大床和一个名牌包。

出租难，空置率攀升

部分外国房主考虑出租房产，但市场租金远低于他们的预期。例如，尽管有业主希望以每月100万日元出租，但市场上无人愿意接盘，即便降至60万日元，房主仍不愿进一步调低价格，导致房屋长期空置。此外，豪宅出租可能引发管理纠纷，影响整栋公寓的环境和治安。由于语言不通、规则理解不同，部分外国房东对管理松懈，使东京高端公寓的居住质量逐步下降。

管理费与修缮基金困扰房主

对外国房主而言，更令人头疼的是每月的管理费和修缮基金。即使房屋无人居住，这些费用仍需支付。然而，外国买家普遍难以理解日本的“修缮基金”制度，即提前储蓄以备将来维护公寓设施。在日本，这种模式被视为合理的财务规划，但在一些外国买家看来，这相当于“为下一任房主存钱”，尤其对短期投资者而言，这部分支出显得不划算。

弃房现象增加

由于长期持有成本高昂，部分外国房主甚至选择放弃房产，不再缴纳管理费用。此外，日本的继承人也面临类似问题。许多继承者已拥有住房，对父母留下的老旧公寓缺乏兴趣，尤其是位于郊区、难以出租或出售的房产。相比之下，独栋住宅虽然需要维护，但至少没有管理费负担。

管理费和修缮基金不会因房屋空置而停止，部分老旧公寓的修缮基金已涨至每月3万至4万日元，加上管理费，总开销接近5万日元。如果再加上固定资产税和城市规划税，每年持有无人使用的公寓成本高达数十万日元。在经济压力下，许多继承人选择“失联”，既不居住，也不出租，甚至不向管理公司申报继承。例如，某位老人在护理机构去世后，其公寓长期无人居住。某个月管理费和修缮基金扣款失败，管理公司才发现房主已去世，但继承人始终未现身，导致房产陷入管理困境。

随着外国买家和日本继承人弃房现象的增多，东京公寓的管理体系正面临挑战。空置房增加不仅影响楼宇管理，也可能对东京房市产生长期影响。未来，如何优化管理制度、减少弃房问题，将成为日本房地产市场需要解决的重要课题。