汇添富上海地产租赁住房REIT千亿级认购收官：保租房REIT再掀市场热浪

近日，汇添富上海地产租赁住房REIT（508055）披露合同生效公告。从认购结果来看，公众投资者配售比例低至0.2024%，网下投资者配售比例0.5723%，双双刷新保障房REITs及2023年以来公募REITs配售纪录。

此次发行吸引战略配售、网下及公众投资者合计1114.97亿元资金竞逐，最终募集规模13.62亿元，认购倍数达81.86倍，成为年内第5只“一日售罄”的REIT产品，凸显资本市场对保租房领域的高度关注。

保租房REIT再掀市场热浪

汇添富上海地产租赁住房REIT此次发行分为战略配售、网下及公众发售三部分，原定两日募集期因认购火爆于3月17日单日结束。《财中社》发现，战略配售3.5亿份获全额认购，网下投资者有效认购183亿份，配售比例0.5723%，为28个月以来最低，仅次于2022年华夏华润有巢REIT的0.469%。公众投资者认购更呈白热化，有效认购222亿份，超初始份额494倍，配售比例0.2024%，创保障房REITs公众配售新低，投资者每万元认购仅获配约20.24元。

此次发行定价2.72元/份，低于网下报价中位数（2.75元），为上市预留溢价空间。基金底层资产为上海虹桥璟智、江月路两大租赁住房项目，估值12.31亿元，2025年预计净现金流分派率4.37%，强制分红比例超90%。作为全国首单“商改保”REITs，其成功发行标志着存量商办资产盘活的重要突破。

稀缺资产引发抢购

《财中社》了解到，该基金的项目底层资产均位于上海核心区域，其中虹桥璟智地处虹桥国际中央商务区，系首批Rr4租赁用地项目；另外，江月路为闵行区首单“商改保”项目，毗邻漕河泾开发区，地铁8号线直达，产业人口密集。两者合计房源超2000套，出租率长期稳定在95%以上。原始权益人上海地产集团作为市属国企，持有租赁住房超5万套（保租房超2.5万套），运营方城方公司管理规模全国前十，资产扩募潜力明确。

也有分析认为，该项目契合国家“租购并举”战略，系证监会金融“五篇大文章”重点支持领域。当前保租房REITs仅6只上市（含本次），供给严重稀缺。历史数据显示，保租房REITs网下配售比例普遍低于1%，上市后表现稳健——华夏华润有巢REIT上市首日涨幅14.03%，华安张江光大园REIT年化分红超4%。此次汇添富项目作为首单“商改保”REITs，示范效应显著，填补市场空白。

此外，当前市场利率中枢下行，REITs强制分红、抗周期特性吸引险资、银行理财等稳健资金。年内险资已获配REITs超7.65亿元，占发行份额近10%。二级市场层面，年内REITs上市首日平均涨幅超10%，消费类REITs平均涨幅20%，汇添富九州通医药REIT上市首日涨停（30%），打新套利预期强烈。

汇添富上海地产租赁住房REIT的火爆，折射出REITs市场的结构性机遇：政策支持的优质资产、稳定的现金流回报、稀缺的市场供给，构成资金追逐的核心逻辑。有观点认为，随着公募REITs常态化发行，保租房、消费基础设施、数据中心等领域或成新热点。