上海老洋房，为何崩了

原创 刘博团队

上海易居房地产研究院长丁祖昱，今天在公众号上发布了一篇题为《从“一栋难求”到“鲜有问津”，老洋房走下“神坛”？》的深度调查，揭示了上海老洋房如今的尴尬。

尴尬主要体现在：租金和售价都出现了大幅下滑。

下图是文章列举的部分老洋房的叫价和成交情况，可以看到，降幅大多超过了25%。

1套原来报价1.5亿的老洋房，在降价到9800万之后成交；另外一套原来叫价4亿元的老洋房，如今报价2.78亿元，降了1.22亿元。

上海老洋房虽然很多，但经过了计划经济年代的“产权洗礼”，目前产权清晰、可以自由上市买卖、租赁的，面积较大的，不过几百栋（套）。

有关注老洋房业务的中介就表示：在他从业的十几年中，见到和听到的买卖成交量，每年基本都在个位数。

CRIC城市租售系统数据则显示，2024年全年挂牌的老洋房，面积在100平方米以上的户型，只有126套。

所以，老洋房在上海是“神一样”的存在，非常小众，价格昂贵。往往出来一套，很快就能卖出或者租出去。

但如今却出现了批量挂牌出租、出售的现象，接盘人却非常难找。

这跟上海1年多来的豪宅市场，形成了鲜明的对比。

2024年上海均价10万元/平方米的豪宅盘有17个实现“日光”。2024年，全国一共卖出了总价3000万以上的新建商品住宅4307套，上海就独占了60.4%；去年，全国3000万以上二手住宅成交了1477套，上海独占了43%。

上海新房、次新房豪宅的火爆，跟老洋房的崩盘同时发生，这种怪现象是如何产生的？

原因大概有以下几个：

第一，上海对外资的吸引力有所下降，尚未完全恢复到疫情之前。

外资企业投资中国主要有两个“入口”，一个是香港，另外一个就是上海。而上海吸引的外资，有65%左右是通过香港“转口”的。

当一家跨国公司准备设立中国区总部、面向内地开展业务的时候，有三分之二的几率选上海。

所以，上海一直都是外企之都。外企可能把工厂放在苏州、东莞、宁波，但区域总部往往选上海。

跨国公司往往给中高级职员提供高额的住房补贴，鼓励你在当地租房而不是买房。一般来说，如果你买了房子，公司就会取消住房补贴。

所以上海高档住房租赁市场，老外占比非常高。以90年代红极一时的“芝大厦”为例，当时住户基本上都是老外，为了服务好他们，管理处一度聘用了9个国家的员工，提供各种语言服务。至今，这个有点过气了的“老网红”，仍然每平米每月管理费30元。

上海数量不多老洋房，此前的租户往往就是跨国公司的高管，每月租金动辄10到20万元人民币，但他们全额报销，根本不在乎价格。

上图来自上海统计局，可以看到，去年全年上海实际利用外资同比下降了26.6%。

今年1月，又同比下降了10.3%。

去年中国出台了一系列单边免签证和支付便利措施，来华外国人大幅反弹。但这些人多是游客，而不是长期来华工作的商务人士。

第二，网红工作室、设计类企业收入普遍下滑。

上述两类企业非常喜欢租老洋房，因为老洋房自带流量，可以彰显公司的网红气质、设计感、文化内涵。过去两年，这些企业收入普遍下降，很难撑住每月10到20万的租金。

第三，风貌别墅、新一代豪宅跟老洋房争夺顶级买家。

上海过去1年多豪宅市场的火爆，分流了老洋房的潜在客户。比如上海在核心区搞了很多低密度旧改项目，产品以石库门风格的联排别墅为主，也就是所谓的风貌别墅。下图是部分项目的位置示意：

这些联排别墅上证面积大多在200到300平方米，但有比较多的赠送，比如地下室、天台、花园等。其发售单价往往在每平米20万以上，总价在大几千万到1亿左右。

这些铺天盖地的风貌别墅，收割了很多顶级买家。此外，过去1年多上海大平层豪宅也卖得非常好，其中有很多总价5000万元以上的产品。

老洋房虽然逼格高，但总价动辄上亿，主体结构、外观不能更改，户型偏旧，还可能返潮、漏雨。再加上历史悠久，不知道房子里发生过什么故事，受众群体比较狭窄。一旦出现集中抛售，市场往往无力承接。有点类似小盘高价、超低成交量的庄股。

第四，上海顶级商务活动减少，也间接影响老洋房这种奢侈品的估值。

中国有三大顶级商务活动中心城市——北、上、港。过去几年，它们的住宿餐饮业，以及社会消费品零售总额都增长乏力，甚至大幅下滑。

出现这种局面的重要原因，是顶级的商务活动减少了。外国商人、外地商人到北上港一掷千金消费的情况减少了。

下图是2024年上海的消费数据，下滑非常明显。

上海住宿餐饮业2024年的利润下滑更为明显，同比跌幅32.6%（下图）。

今年1到2月，这种情况仍在延续。

注意上图中的文化办公类用品，同比下降了14.5%。这类商品对应的，主要是学生和企业。学生数量是稳定的，所以文化办公用品下降，主要是企业规模缩小、新设立企业减少造成的。

看到这里，估计有不少朋友变得悲观起来。

其实也没有必要太悲观。上海经济里也开始出现了积极因素。比如去年房地产市场就明显回暖了，豪宅卖得非常好。

今年1到2月，上海出口一扫去年的颓势，1到2月出口同比大增了12.7%，固定资产投资同比增长了8%，工业也恢复了正增长。

上海是金融中心。今年1到2月人民币计价资产价值重估，尤其是科技股表现很好，这让上海金融业也收获颇丰。

如果上海做好以下三件事，未来仍然值得看好：

第一，加大开放力度，巩固外资之都的地位，增加对外资吸引力。

第二，加大科技创新投入，目前上海R＆D投入、发明专利新增授予量都已经下滑为第三（第一北京，第二深圳），这方面要有紧迫感。身边的杭州，科技创新也正在赶上来。

如果未来真的形成京津冀科技创新中心是北京，大湾区是深圳，长三角是杭州，那上海就麻烦了。所以杭州六小龙威胁的恐怕主要不是深圳，而是上海。

第三，继续放松名校毕业生落户上海的门槛，不能再搞什么减量发展了。减量发展，就是自我阉割、自我束缚。