地价破10万元！中海北京鏖战264轮抢下海淀树村35号地

图片来源：中房报图库

2025年海淀新房抢客大战一触即发。

彭红侠/发自北京

继海淀朱房地块之后，北京地价一路走高，突破10万元/平方米！

3月18日，北京市海淀区树村HD00-0705-0035-1地块迎来竞拍，中建壹品、越秀、首开、建发、海开、中海、金茂、保利、绿城、华润招商联合体等十余家房企严阵以待。

在线上报价环节中，地价从58.64亿元起拍价，迅速涨至59.18亿元。在现场264轮竞拍下，地块最终由中海以75.02亿元将地块收入囊中，溢价率27.93%，成交楼面价10.23万元/平方米。

树村35号地能引来十余家房企竞拍，很大程度上在于优越的地段条件。

树村35号地区位图

从位置上看，35号地位于北五环外，距离地铁13号线上地站步行约1.2公里；北侧紧邻华联商场，生活配套完善；同时，临近上地信息产业基地，有联想、百度、腾讯、新浪、网易等众多知名互联网企业入驻。

地块东侧是北京体育大学，隔着北五环往南是北大和清华，周边有上地实验小学、清华附中上地学校、二十中学以及在建的101学校等名校。无论教育、地铁还是产业优势，树村35号地都是一宗足以吸引内城改善群体的地块。

根据挂牌文件，35号地占地面积39737.8平方米，地上建筑规模73299.74万平方米，容积率1.6，控制高度18米，按照层高3米计算，预计为6层洋房。

值得注意的是，1.6容积率并非住宅地块实际比值，而是与东侧一条防护带统一计算的结果，根据测绘图，这条防护带的占地面积为6074.54平方米。若以纯住宅地块来算，其实际地上建筑面积与占地面积的比值为1.84。

树村35号地测绘图

此外，在地块北侧还规划有1条东西向街坊路，宽度不小于15米，长约170米，占地面积约2550平方米。如果再去掉街坊路的面积，35号地的容积率将超过1.95。

地块形状较为规整，南北长度约为东西宽度的2倍，这种长条地形顶着1.95容积率上限，建出一个限高18米洋房社区，楼栋排布是个较大的考验。特别是东西楼栋的距离，两侧基本要卡在建筑红线边缘。

树村35号地区位图

值得一提的是，35号地紧邻学府壹号院、圆明天颂，与这两个项目仅隔一个公园。

学府壹号院属于共有产权项目，指导价11.2万元/平方米，以80%产权份额来算，买房人的实际购房成本8.96万元/平方米；圆明天颂为纯商品房，开盘时销售均价11.5万元/平方米，目前圆明天颂二手房贝壳挂牌均价19.97万元/平方米，对比来算房价涨幅明显。

相比之下，35号地未设销售指导价和地价上限，给了开发商更多想象空间。

随着树村地块落槌，海淀正式迈入“改善七盘”时代。从永丰南北的颐海澐颂、嘉华天珺，到功德寺的“双王”、朱房村的“双姝”，2025年海淀高端改善大幕即将拉开。

上周末，颐海澐颂率先开盘独占鳌头，取得了不俗的销售成绩；功德寺和樾玉鳴、和樾望雲双触顶即将入市，市场高度关注极高；朱房村双地块溢价率17.33%、25.04%成交，预计销售单价12万元/平方米。

中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，这一系列现象为沉寂已久的土拍市场注入强心剂，也为当下海淀楼市发展奠定了积极基调。

值得注意的是，土地市场的热度正快速传导至供给侧。数日前，永丰南颐海澐颂和功德寺和樾玉鳴先后取得预售证，两天内入市1196套房源，算上1月1日永丰北嘉华天珺的852套房源，截至目前海淀今年已经供应了超2000套房源。

当前，功德寺和樾望雲693套房源即将取证，朱房0029、0030地块以及当前的树村35号地亟待入市，还有海淀半壁店、田村宝山、四季青等建筑规模近30万平方米预将供应。届时，大量新盘涌入将会使得海淀新房市场竞争程度加剧。

张凯表示，在此背景下，开发企业唯有从园林设计、会所打造、精装品质、“零公摊”、风雨连廊等各个细节方面入手，全方位提升产品竞争力，才能在市场中站稳脚跟。