房价指数、开发投资及销售分析——市场表现和趋势判断

3月17日，国家统计局发布全国70个大中城市房价指数数据、房地产开发投资与销售数据。此次数据充分说明，当前房地产各项指标持续改善和优化。止跌回稳的基础较好，亦为后续房地产市场向好发展创造了更为扎实的基础。本部分将新房价格指数、二手房价格指数、开发投资与销售指标等进行分析。

新房价格指数

最新一期70城新房价格指数显示，今年2月份，全国房价指数呈现出止跌回稳的向好态势。结合今年3月份已有的监测数据，我们认为一季度房价指数数据表现积极，房价趋稳的基础更加牢固。

1、房价指数

根据简单算术平均计算，2月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.1%，同比涨幅为-5.2%。总体来看，同比指标持续改善，即跌幅进一步收窄，已连续4个月呈现收窄态势。一方面，去年四季度出台的止跌回稳有力措施，使得交易数据得以改善，进而促使房价指数同比跌幅指标持续改善。另一方面，房价逐渐趋稳，市场信心得到增强，这又反过来促进了交易回暖和房价向好发展。

2、城市分类

根据简单算术平均计算，从2月份一二三线城市的房价指数环比涨幅数据看，分别为0.1%、0.0%和-0.2%。而同比涨幅则为-3.0%、-4.7%和-5.9%。从这些指标可以看出，三类城市的同比跌幅均在收窄。这说明各线城市市场总体呈向好发展态势，房价下跌的空间持续缩小。侧面说明，近期购房具有较高的性价比。

3、城市数量

2月份房价上涨的城市数量有所减少，从此前的24个变为18个。考虑到2月份为市场淡季，此类数据的减少也在情理之中。总体上，从3月份开始，随着交易活动的逐渐增多，房价上涨的态势将得到强化，这也将进一步促进房价层面稳中向好的发展态势。

4、城市排行

当前房价指数环比涨幅为正的城市有18个，其中房价指数上涨TOP5的城市是南京、深圳、大连、哈尔滨和宁波。其中，南京市场尤其值得关注。南京已经连续3个月房价指数环比涨幅位居全国首位，充分说明一些重点二线城市楼市在深度调整后，当前已进入到持续向好的发展阶段，对其他城市具有很好的示范带头效应。

5、市场趋势

2025年2月份房价指数表现积极，进一步表明止跌回稳的态势得到延续。同时，这也意味着今年上半年房价指数将处于“跌幅持续收窄、部分城市率先领涨”的新阶段。对于购房者来说，上半年是最佳的购房窗口期，因为房价正逐渐朝着止跌转涨的新通道迈进。目前必须密切关注市场交易活跃态势下可能的价格反弹现象。

二手房价格指数

最新一期70城二手房价格指数显示，今年2月份，全国二手房价格指数呈现持续向好的态势。近期二手房买卖较好，其价格走势更值得关注。

1、房价指数

根据简单算术平均计算，2月份全国70个城市二手住宅价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为-7.5%。二手房同比涨幅指标持续改善，跌幅在持续收窄。这也说明受近期二手房交易活跃的影响，二手房的量价指标均有所改善。尤其是一些核心城市，相关房东的房源降价空间在持续变小，进一步表明价格层面的走势正在发生积极变化。近期二手房交易的热度持续，也意味着此类指标将继续改善。

2、城市分类

根据简单算术平均计算，从2月份一二三线城市的房价指数环比涨幅数据看，分别为-0.1%、-0.3%和-0.4%。而同比涨幅则为-4.9%、-7.3%和-8.0%。目前，各类城市的房价指数数据均呈现出同比跌幅收窄的态势。通俗解释是，今年上半年，各线城市二手房的价格相比去年仍会比较便宜，购买二手房的性价比仍然较高。随着后续价格指数的反弹，二手房价格相比去年同期也将更高。

3、城市数量

2月份房价上涨的城市数量从此前的7个减少到3个。这也说明目前二手房的议价空间仍然很大，购置二手房时总体上可以保持主动策略，房东也有让价的意愿。当然，考虑到近期二手房交易活跃，一些优质二手房的定价方面可能会略显强势，这是购房者需要了解的。

4、城市排行

当前房价指数环比涨幅为正的城市有3个，分别是深圳、海口和成都。这些城市的特征非常明显，即都是优质的重点城市。尤其要重点关注深圳数据。此前，深圳二手房的价格涨幅排序相对靠后。但从去年四季度开始，排名明显靠前，说明政策效应非常强。而当前，深圳直接进入涨幅第一的行列，也说明政策效应进一步释放。叠加新房交易活跃的态势，二手房的价格也开始受到带动。

5、市场趋势

二手房市场表现总体向好。但由于各房东的考虑和房源的差异，今年上半年选择二手房的空间仍然很大。其包括市面上存在较多的捡漏机会，即购房价格相比去年同期要便宜。然而，随着二手房交易活跃态势的延续，以及一些核心城市二手房市场的明显回暖，预计今年上半年部分城市的二手房将首次出现反弹，尤其是一线城市。这也将成为房地产止跌回稳的一个新的重要信号。

开发投资与销售

根据此次发布的1-2月全国房地产开发投资与销售数据，可以看出房地产相关指标开局良好，为今年一季度和全年的高质量发展创造了较好的条件。

1、开发投资

1-2月份，全国房地产开发投资额同比增速为-9.8%。在此前连续8个月两位数降幅的基础上，此次跌幅重回个位数水平，显示出开发投资有趋稳的迹象。今年，各重点城市地王现象频出，优质地块交易吸引了众多房企的投资，这为后续房地产开发投资指标的向好发展创造了更有利基础。

2、新开工

1-2月份，全国房地产新开工面积同比增速为-29.6%。该指标跌幅较大，但考虑到前两个月通常是新开工的淡季，因此这一指标走向还需进一步观察。鉴于今年销售市场预期较好，且一些核心城市积极拿地，预计3月份开始新开工节奏会加快，从而会进一步优化这一指标。

3、竣工

1-2月份，全国房屋竣工面积同比增速为-15.6%。与去年全年-27.7%的跌幅相比，该指标有了明显改善。今年，各地将进一步做好保交房工作，这既关乎购房者的相关权益，也是有效防范化解房企金融风险的重要一环。

4、商品房销售

1-2月份，全国商品房销售面积同比增速为-5.1%。这是目前公布的各项指标中表现最好的一项，意味着房地产止跌回稳的逻辑已经明确，即交易指标必须先止跌回稳。我们认为，从3月份开始，各地房屋交易行情将持续提振和改善，尤其是中办国办最新发布的《提振消费专项行动方案》，对住房消费给予了更大支持。后续包括公积金贷款利率下调等在内的政策，将与其他既有政策叠加，共同促进房地产市场行情的提振。

5、待售面积

2月份，全国商品房待售面积同比增速为5.1%。待售面积指标明显改善。一方面，在止跌回稳的趋势下，购房需求持续释放，增强了去库存的动力；另一方面，各地持续收购存量商品房，也为后续库存的去化创造了更好的条件。今年，多渠道并发，将为库存去化提供更为坚实的基础。

6、到位资金

1-2月份，全国房企到位资金额同比增速为-3.6%。该指标持续改善，表明今年是房企金融端持续优化的重要一年。包括融资协调机制、各类专项债等在内的政策，都为房企的资金改善创造了有利条件。此外，购房首付款和房贷等指标的改善也是积极的，为房企回笼资金创造了较好的环境。这里针对专项债特别说明，当前发债工作正在推进，预计到今年6月份或三季度，相关资金有望进入房企账户，这将进一步改善房企的资金状况。

7、商品房销售均价

1-2月份，全国商品房销售均价为9547元/平方米，同比涨幅为2.7%。在连续11个月房价下跌后，当前首次出现上涨，具有重要的信号意义。这也说明，量的止跌回稳已经开始传导到价的止跌回稳。而价格的积极表现，也将反过来对量的稳定产生积极影响。

8、市场趋势和策略

总结今年前两月数据，我们认为房地产基本面更加稳固和向好，为全年高质量发展创造了更好基础。具体来说：1）房地产的潜在需求持续释放，叠加政策效应和价格预期，后续发展动力更足；2）近期提振消费专项行动方案的发布，为房地产市场向好发展创造了更优的环境，包括公积金在内的一系列政策发布，将进一步增强房地产市场的消费动力和行情提振能力；3）要密切关注今年各项指标之间的传导关系，包括“量→价”、“需求→供给”、“交易→预期”等方面的积极传导效应。这些都表明，本轮回稳态势是全面和可持续的，也为供求关系平衡创造了良好的基础。（来源：易居研究院）

文章来源:易居研究院