中海西南郊冷库项目丨中海丽泽叁号院售楼处 欢迎来电恭迎品鉴〢

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一、项目基本信息

地块位置：丰台区玉泉营街道，南二环至三环之间，紧邻丽泽金融商务区（直线距离1公里），北接京沪铁路，东临京开高速，南靠南三环，西界规划柳村路。

土地属性：纯住宅用地（R2二类居住用地），无配建要求，不限地价及销售指导价。

规模指标：建设用地面积2.74公顷，总建筑面积约10.23万㎡（地上6.93万㎡，地下3.30万㎡），容积率2.52，建筑限高55.77米，绿地率30%。

成交情况：2025年1月16日由中海地产以40.08亿元底价竞得，楼面价约5.8万元/㎡。

二、规划设计亮点

楼栋布局：11栋9-18层住宅，其中1/6/9号楼为9-11层洋房，其余为小高层。正南正北排列，楼间距最大58.28米，最小54.43米。

空间设计：标准层高3.1-3.2米，首层架空+下沉广场+风雨连廊，配套会所设施。户型面积99-155㎡（三至四居），顶层双阳台设计，总户数457户。

技术优化：通过封闭阳台、花池、设备平台等提升实用率，结合架空层共享空间，营造多样化生活场景。

三、周边配套与交通

交通网络：距地铁10号线/19号线/大兴机场线草桥站约1.2公里，规划柳村路（60-70米城市主干道）连通京雄高速，形成“两横三纵”路网（南三环、丽泽路；京开高速、菜户营南路、万泉寺南路）。

教育资源：西侧丰台五小（万柳分校），周边涵盖首都师范大学附属丽泽中学等全龄段学校，地块内规划小学用地。

商业医疗：丽泽商圈辐射，上品+草桥店、万达广场等商业配套；三甲医院北京佑安医院、解放军总医院第五医学中心等医疗资源。

景观环境：毗邻红博雅石文化园、万泉寺公园等，规划绿地率达30%。

四、潜在不利因素

铁路影响：北侧、东侧规划新增铁路线，部分楼栋可能受噪音干扰。

城市界面：现状存在城中村及物流园区，未来改造需时间兑现规划价值。

五、项目价值与定位

区域战略：作为丰台区首批7个超大城市城中村改造项目之一，腾退约28.1公顷土地，释放居住、教育、医疗等复合功能，推动丽泽商务区职住平衡。

产品差异化：与中海丽金府（大户型）形成互补，主打99-155㎡刚改及改善产品，填补区域中小户型空白。

开发背景：原西南郊冷库（“京城第一大冰箱”）于2024年9月闭市搬迁，原址改造后将显著提升城市形象与居住品质。

六、开发主体

建设单位：北京盈泽房地产开发有限公司（中海关联企业）。

设计单位：香港华艺设计顾问（深圳）有限公司，曾参与多项高端住宅项目设计。

总结：该项目凭借二环稀缺区位、完善配套及中海品牌背书，定位为高品质改善社区，兼顾交通便利性与居住舒适性，未来或成为丰台城市更新标杆项目。

近日，中海地产公示了西南郊冷库项目的规划平面图。

首层架空、下沉广场、南向双阳台、设备平台等诸多元素，让它又成为一个妥妥的好房子项目。

1月16日，中海地产以40.08亿元的底价，摘得西南郊冷库FT00-2404-0005地块，占地2.74公顷，地上建筑规模约6.92万平方米，纯宅地，容积率2.52，控高80米，楼面价5.79万元/平米。

它与中海去年底110.54亿元拿下的地王万泉寺项目，直线距离仅300米左右，同样位于南二环和南三环之间。

这个位置，即便放在整个京城，也是极其稀缺的存在。

这也让它和中海万泉寺项目，成了丰台乃至全北京，最强双子豪宅。

西南角冷库项目公示平面图的同时，中海万泉寺项目的户型图也出来了，从135平米四居到230平大平层。

从规划图看，西南郊冷库项目的户型更小，与中海万泉寺项目走了互补的差异化路线。

一大一小的配置，中海地产2025年在丰台，形成的全面积段位豪宅布局。（进购房交流群，请加花姐微信：louhuar007）

酒店式景观大门

西南郊冷库的地块非常规整，除了东边因达园北路产生了些许弧度外，其余三面四方四正，这让设计师在楼栋排列方面，比较从容。

但它的北面退线比较大，导致南侧的楼栋紧挨红线设计。原因是，为了不影响其他地块的采光。

它共规划了11栋9至18层的住宅楼，其中2#、3#、5#、8#、10#5栋楼，顶层有异型户型。

中海地产在西南郊冷库身上，并没有把控高尺度用足，最高的4#和5#为地上18层，高度55.77米。

小区的主出口入设在东边中间位置的达园北路上；机动车出入口则在北边中间的瑞华南路上，两个消防通道也设置在北面。

向来务实的中海地产，在西南郊冷库项目上，也奢侈了一把——配有酒店式景观大门。

在万泉寺项目身上，也没有此配置。

花姐测算，西南郊冷库项目的大门本身，长约20米，顶部有镂空穹顶设计。

这并不稀罕，亮点是，它的整个大门风格，参照了星级酒店的标准，在大门的正前方和两侧，都设计了景观绿化带。

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无论业主步行或是打车，在进入小区时，归家的仪式感满满。

从景观大门进来，紧挨着的是物业服务配套楼，在其两侧，设置了开敞楼梯，可通往下沉广场，面积约为450平米。

在下沉广场西侧，有个类似旋转楼梯的神秘造型，不知有何功能。这也算西南郊冷库项目的一个小特点。

值得指出的是，西南郊冷库项目的下沉广场，与首层架空并没有连在一起，中间隔了一栋住宅楼。

这也就意味着，它的地上和地下会所，并没有挨在一起。

它的首层架空设计在3#，一层全部为地上会所，总面积达到了约550平米。

西南郊冷库的楼间距最大为58.28米，最小为54.43米。

99平三居至155平米四居

没有意外，在西南郊冷库的户型设计上，比万泉寺项目，小了不少。

花姐测算，它的户型面积段位共分5款：99平、110平、140平、148平和155平米。

中海万泉寺项目的户型也为5个段位：136平、160平、181平、203平、231平。

它们在细分户型上，进行了互补。如果视为一个整体，面积段从小到大，涵盖客群范围很广。

西南郊冷库共规划户数457户，其中户型最多的为140平米，约176套，占比38.57%；110平米约140套，占比30.63%；99平约62户，占比13.57%；148平和155平各36户，占比各7.88%；另有少量顶层退台户型。

99平米户型，位于1#、6#、9#东侧两单元；110平米位于2#、7#、10#；140平米分布在3#、8#、11#；4#、5#的中间户为148平米，两侧边户为155平。

4#、5#也处于整个小区的南北向正中位置，楼王为4#。

双阳台+多处设备平台

在西南郊冷库项目上，中海地产同样采用万泉寺项目的双阳台设计。

它的所有户型南向客厅、卧室，都设计了内嵌式阳台；除了1#、6#、9#东边两单元外，其余所有户型都在内嵌阳台的基础上，又增加了外置花池。

这个配置，也让西南郊冷库项目成了全北京，第4个拥有南向双阳台的项目。前三个分别为金茂璞逸丰宜、北京隅西颂、中海万泉寺项目。

它们，都位于丰台区。

花姐测算，西南郊冷库的内嵌阳台进深应为1.5米，花池0.7米，总进深达到了2.2米，半赠送。

所有户型的北侧，均有设备平台相送，除了99平户型送一处外，北向其余户型可送设备平台，均超过2个。但其中有一个在室外，无法进入套内。

其所有的户型，实际使用率将突破90%。

花姐以占比最高140平米户型为例。

它南向拥有三个内嵌阳台，客厅和次卧有花池，北边标黄色的为可变成套内面积的设备平台，竖条状的也为设备平台，但无法入室。

该户型的总赠送面积为16.6平米，实际得房率达到了91.6%。

99平米的得房率更高，花姐预计在95%左右，主要原因为，该户型全部一梯两户，这让公摊面积少了不少。

花姐点评：

除了新拍得的树村地块，西南郊冷库和万泉寺双子，将是中海地产2025年最重要的项目。

在它们身上，中海地产付出的代价，超过150亿元。

面对这样的一个数字，再加上北京已经大踏步进入好房子时代，中海地产想要持续领先，必须拿出赢人的产品。

西南郊冷库和万泉寺项目，同时拥有双阳台赠送，在仅有的4项目中，独占两席。

仅这一点上，它已经领先于其他好房子项目。再加上所在的位置和超高得房率，在丰台乃至整个京城，会有相当的竞争力。

在花姐看来，关键的问题在于中海地产，在西南郊冷库项目上，如何定价？

它的楼面价也比万泉寺项目，低了近4000元/平。这也就意味着，它的售价会相对更低。

再配以小户型产品，快速出货，似乎成了中海地产的最佳选择。

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