北京房产律师：子女买父亲房未留收条，父亲起诉再付房款被驳回

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）人物关系与房屋交易背景

2001 年，北京 W 公司（化名）为解决职工住房困难，李明辉（化名）分得北京市丰台区新华街八里一号房屋。李明辉与李天宇（化名）系父子。2006 年 9 月 14 日，李天宇与李明辉签订《房屋买卖合同》，约定以 50 万元购得此房，并于 10 月 10 日完成过户登记。2006 年 11 月 10 日，李天宇与王琳（化名）结婚，2013 年 5 月 20 日，房屋变更登记为二人共有，可直至起诉，李明辉主张都未收到房款。

（二）合同履行与纠纷产生

李明辉认为李天宇未支付房款构成根本违约，遂向法院提起诉讼，请求解除双方于2006 年 9 月 14 日签订的《房屋买卖合同》，要求李天宇支付违约金 2 万元，并要求李天宇及王琳配合将一号房屋过户回自己名下。

李天宇则辩称，不同意解除合同。他称在合同签订当日，即一手交房一手支付了50 万元购房款，因双方是父子关系，未要求父亲出具收条，符合亲属间交易习惯。且房屋买卖已过去十年，期间李明辉从未主张过房款，如今起诉已过诉讼时效，违约金诉求同样超过时效。此外，李明辉请求解除合同已超法定除斥期间，解除权丧失。再者，一号房屋原是李明辉与其妻子共有，出售给李天宇是双方同意的，但李明辉妻子即李天宇母亲去世后，其他家人对此有异议，所以此次诉讼并非李明辉本人意愿，而是其他儿子的想法。另外，一号房屋已发生物权变动，李天宇取得房屋后与王琳结婚，并变更登记为二人共有，李明辉只能依据合同关系主张债权，要求支付房款。

王琳庭审后表示，一号房屋是结婚时公婆给的，李明辉此前起诉时诉状中提到与他们同住。房屋买卖合同是双方真实意思，她先付了2 万定金，和李明辉一起去办理的过户，过户时他很清醒；过户当天她又将剩余房款付清，他们俩有 10 万元，余款从其他亲戚处借得，她不清楚 50 万元公公婆婆如何处理的，父母和子女之间不需要写条，所以他们没有写收条。她强调一直孝敬老人，如今时隔十年李明辉以未付款为由要求解除合同不合常理。

经审理查明，李明辉与李天宇于2006 年 9 月 14 日签订的《房屋买卖合同》约定，房屋交易价格 50 万元，签订合同之日李天宇支付购房订金 2 万元，交易过户当日一次性支付剩余购房款，任何一方违约需支付违约金 2 万元。合同签订当日，一号房屋过户至李天宇名下。2006 年 11 月 10 日，李天宇与王琳登记结婚。2013 年 5 月 20 日，二人将一号房屋所有权变更登记为共同共有并取得证书。目前，李明辉居住使用一号房屋。

另查明，2013 年 5 月 1 日，李明辉立下《遗嘱》一份，对名下房产分配作出安排，李天宇等四子均签字确认。但李天宇及王琳称遗嘱未明确是一号房屋，李明辉无权处分，若明确是一号房屋，李天宇不会在遗嘱上签字。李明辉则表示遗嘱处分的就是一号房屋。2013 年 7 月 12 日，李明辉曾以李天宇篡改产权人，恶意侵占为由，起诉李天宇，要求确认李明辉为一号房屋产权人，后撤回起诉；2013 年 9 月 18 日，李明辉的其他三个儿子曾起诉李天宇和李明辉，要求确认房屋买卖合同无效，法院判决驳回诉讼请求，该判决已生效。庭审中，李明辉明确表示起诉是其真实意愿，因未收到房款要求李天宇返还房屋。李天宇及王琳坚称过户当日支付了全部房款，但无收条。

二、争议焦点

（一）原告诉求

原告李明辉请求法院：

解除其与李天宇于2006 年 9 月 14 日签订的《房屋买卖合同》。

判令李天宇支付违约金2 万元。

判令李天宇及王琳配合将北京市丰台区新华街八里一号房屋过户至李明辉名下。

（二）被告抗辩

被告李天宇主张：

已在过户当日支付全部购房款，因父子关系未留收条，符合亲属交易常理。

李明辉起诉要求支付房款已超诉讼时效，违约金诉求也超时效。

李明辉行使合同解除权超过法定除斥期间，解除权已消灭。

房屋已发生物权变动，李明辉只能主张债权。

此次诉讼非李明辉本人意愿。

第三人王琳主张：

合同系双方真实意思，已支付全部房款。

李明辉起诉不合常理。

（三）争议核心

李明辉行使合同解除权是否超过合理除斥期间。

李天宇是否支付了购房款。

李明辉的各项诉讼请求能否得到支持。

三、裁判结果

驳回李明辉的诉讼请求。

四、案件分析

（一）合同效力认定

李明辉称受李天宇哄骗，2013 年 5 月还立遗嘱处分房屋，此前不知房屋已过户，但无证据证明，法院不予采信。因此，认定双方所签房屋买卖合同是真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，合同有效。

（二）合同解除权除斥期间分析

我国法律规定，法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满不行使权利消灭；法律未规定且当事人未约定，经催告后在合理期限内不行使权利消灭。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》规定，无催告时，解除权应在发生之日起一年内行使，逾期消灭。本案中，双方2006 年签订合同并过户，十年后李明辉才起诉解除合同，期间未索要房款或提出解除要求。虽支付房款不是诉讼请求，但李明辉长期不行使债权，其债权请求权可能因超过诉讼时效而失去强制力。若此时仍享有合同解除权，不符合除斥期间制度价值。所以，本案二手房买卖合同纠纷中，解除权除斥期间类推适用上述司法解释，从 2006 年 9 月 15 日起算，李明辉起诉已超一年，解除权消灭。

（三）购房款支付认定

李天宇及王琳主张过户当日支付全部房款，但无收条等证据。不过，考虑到双方父子关系及亲属交易习惯，且李明辉一直居住使用房屋，法院综合判断，认为李天宇的主张具有一定合理性。

（四）诉讼请求综合判定

综合合同解除权已消灭、购房款支付情况及案件整体事实，法院对李明辉要求解除合同、支付违约金及返还房屋的诉讼请求均不予支持。

五、胜诉办案心得

（一）注重证据收集与固定

作为被告方，应全面收集能够证明己方主张的证据，如付款凭证、证人证言等。在亲属间交易缺乏书面凭证的情况下，要注重收集间接证据，形成完整证据链。例如，可收集交易前后双方的沟通记录、资金筹备情况等，以增强主张的可信度。

（二）精准把握法律规定及原理

准确理解法律关于诉讼时效、除斥期间、合同效力等规定，结合案件事实进行有力抗辩。在本案中，被告方准确运用除斥期间规定，有效反驳原告解除合同诉求，同时合理利用亲属交易习惯常理，使法院对购房款支付事实的认定更倾向于己方。

（三）关注案件细节与整体事实

案件细节和整体事实对法官判断至关重要。要深入挖掘案件细节，如房屋交付使用情况、双方家庭关系变化等，从整体上分析案件走向。本案中，被告方抓住原告长期未主张权利、房屋已发生物权变动等细节，综合阐述己方观点，为胜诉创造有利条件。