深入剖析：购房后卖方一房二卖，买家起诉解除合同及获赔违约金

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）房屋交易开端

2016 年 11 月 21 日至 27 日期间，陈霞（化名）在 A 中介公司员工引领下，两次实地查看位于北京市朝阳区 D 室的房屋，接待她的是居住在此的张峰（化名）。张峰声称该房屋属其亲属所有，房屋所有人赵刚（化名）已全权委托他售卖，并向陈霞及中介人员展示了房产证原件与赵刚的身份证复印件。2016 年 12 月 6 日，在 A 中介公司的居间服务下，陈霞与赵刚的代理人张峰签订了《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及《居间服务合同》。签约时，张峰携带了房产证原件、卖房人赵刚身份证复印件以及委托书原件。合同明确房屋建筑面积 98.18 平方米，成交总价 725 万元。签订当日，陈霞支付定金 10 万元，双方约定陈霞通过商业贷款 450 万元，过户前 5 天支付 263 万（通过资金存管划转），房屋交付当天支付剩余 2 万元。

（二）合同履行受阻

合同签订后，张峰及其父亲通过电话和微信，要求陈霞将购房方式从商业贷款改为全款支付，陈霞为推动合同履行，无奈妥协答应。随后，对方又以房屋售价过低为由，要求陈霞加价。2017 年 1 月 2 日，陈霞通过中介得知，赵刚已将房屋以 760 万元卖给他人。陈霞与中介分别联系张峰和赵刚，赵刚以未委托为由推脱，张峰及其父亲则要求陈霞加价超 760 万才继续履行合同。此时，赵刚已与案外人就涉案房屋在建委办理网签，案外人也已实际入住，陈霞无法继续购买该房屋。经评估，涉案房屋在 2018 年 9 月 25 日价值 930.94 万元，陈霞认为因被告违约，自己已无法以原价格购置同户型房屋，遂诉至法院。

（三）被告答辩情况

赵刚辩称，自己与陈霞不存在合同关系，张峰所持委托书不合格，陈霞作为有十年房产中介工作经历的专业人士，不应轻信合同能够成立。而且与非房屋所有权人签订的合同，在过户等环节无法履行，自己对陈霞与张峰缔约情况不知情，委托书也非本人所写，不应承担责任。

张峰则称，自己未经业主赵刚授权，与陈霞签署的合同可撤销。陈霞作为专业房产经纪人，在重大财产处分时未充分考量风险，且在知晓风险后仍继续签约。

A 中介公司表示，服从法院对解除合同的判决，自身与双方系居间合同关系，与赔偿损失无关。

二、争议焦点

（一）原告诉求

原告陈霞请求法院判令解除其与被告赵刚签署的房屋买卖合同。

判令被告赵刚双倍返还定金共计20 万元。

判令被告赵刚和被告张峰共同赔偿经济损失205.94 万元。

（二）被告抗辩

被告赵刚主张与原告不存在合同关系，原告不应轻信无合格委托书的代理人，合同客观上无法履行，自身不应承担责任。

被告张峰认为合同可撤销，原告未充分考量风险，鉴定房屋价值的时间不合理。

（三）争议核心

原告与被告赵刚通过被告张峰签署的房屋买卖合同是否有效。

被告是否构成违约，若违约应如何承担责任，包括定金返还及损失赔偿的具体金额。

被告张峰是否应与被告赵刚承担共同赔偿责任。

三、裁判结果

确认原告陈霞与被告赵刚签署的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》解除。

被告赵刚于判决生效之日起十日内双倍返还原告陈霞定金共计二十万元。

被告赵刚于判决生效之日起十日内赔偿原告陈霞经济损失五十万元。

四、案件分析

（一）合同效力判定

张峰代赵刚签署房屋买卖合同时，持有显示赵刚签字的授权委托书、涉案房屋产权证原件及赵刚身份证复印件，符合代理要件。虽赵刚否认委托书签字，但司法鉴定显示检材和样本笔迹一致，认定委托书中签字为赵刚本人书写，故张峰代理行为合法有效，对赵刚产生法律效力。

赵刚在与陈霞签约后，又将涉案房屋售予他人并完成网签，案外人已实际居住，符合合同解除条件，法院支持陈霞解除合同的诉求。

（二）违约责任认定

张峰代赵刚收取购房定金10 万元后，房屋另售他人，构成违约。依据定金罚则，陈霞有权主张双倍返还定金，法院予以支持。

赵刚一房二卖构成违约，应赔偿陈霞损失。但陈霞在签约后一个月内已知晓房屋另售情况，作为二手房买卖领域从业者，此时房屋价格未明显增长，其应采取措施减少损失。综合考量，法院酌情判令赵刚赔偿房屋差价损失50 万元。

张峰作为赵刚的代理人，其行为后果由赵刚承担，无需向陈霞承担赔偿责任。

五、胜诉办案心得

对于原告代理律师而言，胜诉关键在于对证据的有效运用和对法律条文的精准把握。在证据方面，紧紧抓住司法鉴定结论，有力证明了委托书签字的真实性，从而确立合同效力。面对被告抗辩，以事实和证据为依据，反驳被告关于合同无效及责任推脱的观点。在法律适用上，依据法律中关于合同解除、违约责任、定金罚则以及减损义务等规定，清晰阐述被告违约事实及应承担的责任。通过细致梳理案件脉络，将证据与法律条文紧密结合，有力支撑原告各项诉求，最终助力法院作出支持原告主要诉求的判决，维护了原告合法权益。