降息落空，房价连涨！不想焦虑，买房人必须看清3个问题

大家好，我是苏北哥！今天已经3月20日，距离“金三”结束，居然只剩下最后10天左右。

01.

“降息落空”、“房价涨了”！作为买房人到底要不要焦虑？

每月的20日，正是LPR最新数据最新发布的日子，今年的3月份也不例外，由于一直受自媒体的宣传裹挟，“大降息”的预期当前，相信每到20日，很多买房人的神经都紧绷，降息步伐会不会在这个月来到呢？

今天上午9:00，YH公布了最新的LPR（贷款市场报价利率）最新数据，1年期LPR为3.1%；5年期LPR为3.6%，不用说，这个月降息又落空！

怎么搞得？不是说好降息吗？为啥又落空？感觉今年降息遥遥无期了！一些今年有切实买房计划的购房家庭看到这个消息可能又要焦虑了！不降息，买房成本下不来，但买房问题又不能拖，孩子结婚、孩子上学、眼看房价又在上涨……一脑门官司，不行硬着头皮买？我都为此焦虑了！

的确挺让人摸不着头脑，2025年大降息的消息几乎从去年12月份就开始吹风了。

去年12月9日的ZY经济工作会议，不仅14年来首次提出2025将采取“适度宽松的货币ZC”，也明确提出2025年“适度降准降息”

年前，国内经济领域专家已经预测，2025年累计降息幅度可能累计达到75BP，其中存量房贷利率将继续下调25BP，全面超越2024年。

3月6日，YH行长潘功胜在本届两会的经济主题记者会上，再次坚定表示将“择机降准降息”！

而实际上，5年期LPR已经5个月没有出现变动，自去年10月份LPR从3.85%降至3.6%之后，至今没有变动。

如果北哥说，3月份降息落空，早在2月份时，北哥已经预见到了，你们相不相信！我这里的分析是有理有据的，回顾2024年，首次大降息就是在2月底，5年期LPR一下子从4.2%降到了3.95%，降幅达到25bp，史称LPR数据发行以来，首次最大幅度降息。

去年2月份降息，紧接着就是3月份的全国新房降价潮，犹记得大校场的云锦四季打77折卖房，打响了南京新房降价的第一枪。“以史可以鉴今”，今年2月份LPR没有降低，说明3月份新房市场不会有大动作，而如今“金三楼市”已经接近尾声，暂时就更没有降息的必要了！

那到底什么时候降息呢？很多人都很关心这个问题！

实际上从ZC口径上来看，对于降息的内容已经发生了一些悄然的改变！去年12月9日的经济工作会议上提的是“适度降准降息”；今年3月两会YH的说法是“择机降准降息”，一个“适度”、一个“择机”，代表了今年降息的两个方面，适度说的是降息的幅度，有可能是75bp，甚至更多；而“择机”这里面学问就大了，有可能上半年，也有可能是下半年，有可能是年中，也有可能是年尾。总之是楼市“最需要的时候出现”。正所谓“好钢用在刀刃上”就是这个意思。

目前还有一道门槛，横亘在商贷降息面前！

很明显，这就是公积金降息！众所周知，公积金利率相比商贷利率来说，必须要有一定的低位优势空间！去年，全国放开个人贷款利率ZC下限之后，很多地方甚至首套商贷利率已经降得比公积金利率还低了，比如广州的2.8%；成都的2.65%等等，但很快都被叫停了。

去年11月中旬开始，甚至商贷利率还出现了一波上涨，南京从2.9%涨回了3.0%，二套涨回了3.3%；武汉涨回了3.15%；马鞍山甚至首套涨回了3.3%，此番操作原因也是为了与公积金贷款利率拉开距离。

所以商贷利率要降，公积金利率必须先降！果然3月16日，一份名为《提振消费专项行动方案》的重要文件横空出世，其中重点提到要“适时降低住房公积金贷款利率”

此信号一出，说明公积金房贷利率下调的时间点已经相当临近，去年5月17日，YH“三道利箭”将5年期首套公积金利率调整到2.85%，二套调整至3.323%

而根据去年年底，上海金融与发展实验室特聘高级研究员任涛，2025年公积金利率应该有新一轮补跌，且补跌幅度降到到前所未有的80bp。如果真的如此执行，5年期首套公积金利率有望2.05%左右。

同时根据最新新闻，全国多地正在掀起新一轮的公积金ZC调整。

3月12日，苏州出台方案，多孩家庭公积金贷款额度最高可上浮35%，目前苏州多孩未成年家庭，夫妻双方最高可贷195万，按照最高35%上浮额度，一旦执行就可以贷263.25万。此番苏州XZ力度不可谓不大。

3月16日，深圳市住房公积金管理委员会发布《关于〈深圳市住房公积金贷款管理规定〉的补充规定》，按照新规，深圳住房公积金可贷额度提高至账户余额的16倍，同时调整最低首付款比例，不再区分首套和二套房；对于满足上浮比例的情况，家庭最高可贷额度提至231万元。

近日，河南也发布消息，只要在郑州买房自住，最高公积金贷款额度从100万元提至120万元，郊县从80万元提至100万元。高层次人才郑州买房，公积金贷款额度最高贷款额度从150万元提至180万元，郊县为150万元。

与此同时，广东佛山、珠海、东莞；江苏泰州、安徽六安纷纷提高了公积金缴存基数（南京已经于去年12月进行了调整，上限调整为39900元；下限调整为2490元），一些地方甚至对灵活就业缴存公积金进行了试点。

相信这一轮地方性公积金ZC调整之后，紧接着就是公积金利率调降，去年公积金利率下调时间节点是5月17日，可以做个参考。

所以对于今年降息，作为买房人根本无需焦虑，预期是很明显的，只要把握好节奏，公积金利率先降，商贷利率紧接着降低，今年大概率都会落地。

除了“降息落空”，近期还有一个问题，让不少买房人感到焦虑，那就是南京房价又涨了。就在前几天，国家统计局的70城房价数据出炉，数据让不少人紧绷了神经。

2月全国新房成交价格上涨，已经是板上钉钉的事实。根据这份数据，2月全国房价上涨城市增至17座；环比上月房价持平城市增至7座。四大一线城市，除广州以外，2月份房价都在上涨。

最劲爆的新闻就是，2月份南京新房价格环比涨幅名列全国第一。环比1月份涨幅达到0.5%，南京新房价格顺利实现“4连涨”。

很多买房人，看到这组数据，立刻郁闷了：不是说好的楼市下行吗？为啥南京房价连续上涨？这等等党还能继续当下去吗？

还有人在微信后台给北哥留言，称看到南京房价上涨，直接焦虑了，并期望尽快买房上车，以免后面房价继续上涨，手中预算不够，2019年的感觉又回来了。

也有人认为南京房价连续上涨行情“其实没什么”！因为他们相信房价还会再跌下来！正所谓各执己见。

02.

面对南京房价“4连涨”，买房人必须看清这三个问题！

就像上文所写的，一些买房人对于南京新房价格4连涨的事实并不感冒，甚至有些质疑：我只看到家门口的楼盘都在降价，怎么南京房价就涨了呢？严重怀疑这份数据的真实性！

很明显，面对南京2月份新房价格数据，买房人的态度已经走向了两个极端，一拨人无所谓，一拨人在焦虑。

而北哥认为，作为买房人，面对这组数据，正确的心态应该是警惕，为什么这么说呢，听北哥给你分析。

也许南京新房价格的“4连涨”，这份数据真的没那么重要，毕竟目前最高涨幅也没有超过1%，并不惊人，所以买房人应该采取的心态，不是焦虑，而是“警惕”！因为楼市不仅是一片市场，也是一片舆论的修罗场。

也许短期的房价4连涨，真的不会让南京楼市触底反弹，一飞冲天，但却可以让舆论膨胀，而舆论则可能真的带动房价上涨！这话听起来有点糊涂是吧？但是想想2021年以前的楼市，其实就是这个发展逻辑。

遥想当年楼市上行，大到媒体，小到每个人的嘴巴，都在有意无意的宣传“房价上涨”：江核房价涨到5万了，河西房价涨到7万了，上个月南京房价又涨了20%……这些话如今听起来仍旧如此熟悉。当年与你一个办公室的同事，有意无意的透露了他已经买了房，或者他家拆迁，又分了XX套房，这些话是不是曾经让囊中羞涩的你，也想赶紧上车买套房？

所以当年房价怎么涨起来？舆论要占一半的功劳！如今房价连涨4个月不要紧，但是如果一直涨下去，涨他个“一年”，那么舆论层面一定会膨胀，市场也会不再淡定，大批买房人冲进楼市，自然推动房价进入上升轨道。

所以作为买房人必须警惕，如果真的买房，必须提早打算，把握好进入节点！这是北哥真心话！

如果剥开南京房价4连涨背后的行情真相，起码反应了3个现实问题。

第一：南京楼市的“换仓”行动，的确非常成功！今年南京均价必然持续上涨！

在以往的文章中，北哥一直在提醒各位买房人，南京楼市背后有一个非常高明的推盘策略，那就是“换仓思维”，就是以低密、高端的四代宅、新豪宅项目替代旧有市场上的库存刚需房，以此实现南京房价体系的升级转型。

而这场“换仓转型”行动，从土地端、开发端，再到产品端，都在同步协同进行。去年的3月8日中北金基拿下玄武徐庄1.1容积率地块，金基山和月首度将四代宅概念引入南京楼市。去年6月19日，奥体建设拿下河西南1.01超低密地块，创造了南京历史第二高价地传奇。从此主城境内不再有大高层普通地块出让；

去年6月底，河西中的绿城华发金陵月华打响了新豪宅热销的序曲，紧随其后鼓楼小桃园的桃园金茂府、大校场的中信泰富九庐、江心洲的贤坤花园GARDEN19、河西中的招商金陵序、中建合玺东方……一批四代宅、新豪宅鱼贯而出，而且几乎上“开盘一个热销一个”，这些项目的单价区间基本在5-8万/㎡之间，从而将南京新房均价“牢牢焊死”在高价位区间。

今年1-2月份的南京楼市，豪宅销冠项目数量还在增加，根据克而瑞数据，过去两个月，全市销售业绩前十的项目中，单价超4.4万+/㎡就占到6席，而稳居一、二名位置的金陵月华与招商金陵序两家项目，1-2月份销售业绩就达到惊人的9.1亿元，如此行情下，南京新房均价增能不上涨？

虽然眼下，全国头部城市都在“楼市换仓”行动，而南京楼市应该做的是最成功的一个，就连上海的头部房媒来南京参观时，也赞叹南京豪宅的产品力，称赞南京楼市就是“豪宅的海洋”！

图源：真叫卢俊

称“小小的一个河西，就有多达16价豪宅项目”，这里的楼盘到处是金砖贴就的售楼处，挑高达6.6米以上的瞰江墅厅。高端产品力就是对标上海，也不怯场。

虽然南京楼市换仓成功，就这完了？告诉你一个事实，接下来南京还将持续升级换仓行动，将这份成功最大化。有数据统计南京目前在售+待售的四代宅项目已经达到19家，今年年内冲上30家问题不大。

而3万㎡单价左右以及以下的库存刚需盘项目（不包括远郊项目）只有20家左右，随着换仓的持续进行，南京新房均价还会逐步被推高！

第二：的确还有不少刚需楼盘在打折、降价！但底部市场去化量已经开始上扬

南京新房价格4连涨，这并不代表市场上没有房子打折、降价了，相反还是有相当一部分楼盘在持续打折。比如江核南工大的润悦府，刚新领销许，官宣65折销售

老城东金基璟樾府，官宣给予1.5%契税补贴+总价50万+17万装修包优惠。

江核青奥中海观江樾，官宣68折销售

雨花石林云城58折卖房、人居森林越秀天萃65折卖房、燕子矶星叶燕尚玥府76折卖房等等等等

尽管如此，南京刚需底部市场却在潜移默化中悄悄抬升，根据1、2月份的克而瑞数据，不少180-350万的刚需楼盘（特别是新项目）悄悄登上热销榜。

江宁的首个四代宅项目中天金宁风华、青龙山的金茂晓棠这两个纯刚需项目，占据了全市套数排行的1-2名；而总价200万左右的尾盘武夷七里湖山，占据了排行榜的第4名。

金宁风华虽为四代宅，但折扣力度确实不小，98㎡实际起步总价在260万左右，比销许总价低了超70万元，折算下来金宁风华的实际销售单价在2.65万/㎡。如此低价让该项目2个月卖掉了130套房源

青龙山的金茂晓棠，可能是去年推出总价最低的新项目，89㎡小三房，总价仅188万左右，折合单价仅2.1万/㎡，该项目2个月卖掉了102套房源。

金茂晓棠实景

180-350万总价刚需项目销量爆棚，代表了南京楼市底部市场开始上扬！

第三：这一轮南京新房价格连续上涨，的确有楼盘在涨价

能涨价的当然是卖得好的楼盘，如今的南京楼市就是这样，卖得好的楼盘涨价抢不到；卖得差的楼盘打折没人要，也许这就是2025年的市场常态。

软件谷的保利荷雨瑧悦单价涨到了3.8万/㎡

是的，没看错就是曾经那个卖3.2万/㎡，290万总价起步的刚需盘，如今单价涨到了3.8万/㎡，起步总价涨到了380万。

保利荷雨瑧悦的确是最有资格涨价的刚需盘，2024年销售业绩仅排在金陵月华之后，全市排在第二的销冠盘，目前全盘10栋楼仅剩下最后1栋14号楼。

在售的9栋楼也仅剩120套房源在售，的确有涨价的资本。

雨核的华润观云润府也涨价了！

据说前年观云润府的89㎡中间户小三房，起步总价在280万左右，如今上涨到了320万，一个金三就涨了近40万元。

燕子矶的保利国贸璟上，每平米上涨3000元

燕子矶商务区核心目前唯一在售项目保利国贸璟上，如今也实名涨价，据说上涨幅度达到每平米3000元，原本89㎡小三房起步总价260万，如今要将近290万。

今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！

主编简介：

苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。