招商蛇口2024年利润大跌，战略要地华东区域业绩承压

3月18日，招商蛇口（001979.SZ）发布了2024年业绩。然而，交出的成绩单并不亮眼。

财报显示，公司营业收入为1789.48亿元，同比微增2.25%；归母净利润40.39亿元，同比下滑36.09%；扣非归母净利润约为24.49亿元，同比下降57.27%。

2024年，招商蛇口的信用减值损失、资产减值损失合计约为60.34亿元，相较于2023年增长了1.5倍，对于利润构成了较大影响。其中，存货跌价准备达35.75亿元，主要原因为部分房地产项目销售价格未达预期。

此外，该公司2024年毛利率下滑了1.28%，资产总额缩水了5.31%。

分区域来看，江南区域2024年营收占比28.27%，位居第一；华东区域贡献占比23.61%，位居第二；华南区域占公司总营收20.91%，排名第三。

地产开发业务仍然是招商蛇口最主要的营收来源，占比87.38%，其余部分为资产运营与物业服务。其中，物业服务2024年增长9.37%，收入达到154.37亿元，在三个业务板块中增长相对较多。

华东区域业绩掉队

2024年，招商蛇口签约销售金额为2193.02亿元，签约销售面积为935.9万平方米，处于行业前五。

从区域贡献度来看，华东区域营收占比从2023年的26.38%滑落至2024年的23.61%，跌出第一；江南区域2024年营收增长21%，在招商蛇口总盘子中占比28.27%，反超华东位居第一；华南区域2024年也有38.53%的强劲增长，占公司总营收20.91%。

同时，在华东区域中，作为招商蛇口传统战略高地的上海，2024年销售成绩更是严重掉队。

2023年招商蛇口在上海销售额645.57亿元，排名第一。2024年骤降至348.47亿元，同比下降46%，失去头把交椅，市场份额被中海、保利反超。其中，中海地产2024年在上海全口径销售额702亿元，超出招商蛇口1倍多。

上海市场集中度CR10从2023年的58%上升至2024年的65%，但招商蛇口市占率从12.3%下滑至8.7%。

具体项目层面，招商蛇口2024年新推的松江时代潮派TOD项目两次开盘去化率仅77%，闵行浦江澜庭项目三次开盘去化率42%，远低于2023年核心项目85%以上的去化水平。

低去化率导致存货周转天数从2023年的987天上升至2024年的1245天，资金占用成本同比增加12.96%。

在此情况下，担任招商蛇口华东区域总经理的温恩奇压力倍增。

温恩奇自2024年初起升任招商蛇口华东区域总经理，并继续兼任上海公司总经理。此次晋升与其在2022-2023年连续两年带领上海公司实现销售额超600亿元的业绩直接相关（2022年741.25亿元、2023年645.57亿元）。

华东区域是招商蛇口核心利润贡献区，而温恩奇的前任蒋铁峰、吕斌均以“华东区域总经理兼上海总经理”身份推动上海市场扩张，后分别升任集团董事长、副总经理。温恩奇的晋升想必也是招商蛇口“上海战略高地”这一传统的延续。

但温恩奇此番刚履新一年，就丢掉了上海销冠，虽说也有客观因素，但在上海市场下滑幅度如此之大，也是始料未及的。

或许正是为了应对上海市场份额竞争压力，2025年1月，招商蛇口对华东区域进行了架构调整，杭州公司正式更名为浙江公司，宁波公司则调整为事业部，并入浙江公司管理。此番调整后，华东区域的城市公司架构将精简为上海公司、浙江公司和福建公司。

与此同时，招商蛇口总部调任原深圳营销负责人张哲至华东区域，主导上海豪宅项目营销，旨在进一步推动提高去化效率。

多元化战略能否奏效

3月18日下午，招商蛇口召开了2024年度业绩说明会暨投资者交流会。招商蛇口董事长蒋铁峰在会上表示，公司在战略上要做到“四不失”，即不失误、不失血、不失速、不失志。同时，会进一步提升运营板块在总营收的占比，即“第二增长曲线”。

蒋铁峰自2023年9月接替许永军正式担任招商蛇口董事长，与有着多元化业务背景的总经理朱文凯搭档。在当年年初的业绩会上，蒋铁峰就曾表示，“招商蛇口提出了未来三年要跻身前五的新目标。这个目标不仅仅是规模上的，更是利润、质量、效益、经营收入等多维度的。”

如今，招商蛇口规模已连续行业前五，但净利润不及其他央企房地产公司，两大多元业务的业绩贡献仍远远落后于地产开发主业。

事实上，公司近两年来开发业务收入占比仍接近9成，但2024年资产运营与城市服务收入占比提升至12.62%，显示非开发业务开始逐渐提速。

对于多元业务的发展，核心是要有人才驱动。对此，蒋铁峰有自己的排兵布阵。其中，与蒋铁峰关系密切的招商蛇口副总经理、首席数字官吕斌可能是一位关键人物。吕斌同时还兼任招商蛇口旗下物业服务公司招商积余（001914.SZ）董事长，是一位80后少壮派高管。

1982年出生的吕斌，在招商蛇口的任职经历，与蒋铁峰交集颇多。

据公开资料，吕斌曾任招商蛇口南京公司副总经理和总经理、江南区域副总经理、华东区域总经理兼上海公司总经理，2022年2月调任华中区域总经理兼武汉公司总经理。同年年底，升任招商蛇口副总经理。

而蒋铁峰历任南京公司总经理、上海公司总经理、江南区域总经理、华东区域总经理、招商蛇口副总经理等职。二者的轨迹多有重叠。

2019年，时任华东区域总经理的蒋铁峰兼任了江南区域总，吕斌则作为蒋铁峰的副手，出任江南区域副总经理兼南京公司总经理。

随着蒋铁峰出任招商蛇口董事长，成为公司掌舵人，吕斌备受重用也是意料之中。

据悉，吕斌出任招商蛇口首席数字官后，推动数字城市科技公司落地，2024年新开工项目中70%应用BIM技术，部分项目通过智慧工地系统降低管理成本15%。投资性物业数字化招商平台上线后，写字楼出租率提升至92%（行业平均85%），租金溢价达10%。此外，数字化供应链平台使采购成本下降8%。

2024年5月，吕斌兼任招商积余董事长，开始分管招商蛇口旗下物业服务板块。

招商积余2024年实现营业收入171.72亿元，同比增长9.89%；归属于上市公司股东的净利润8.40亿元，同比增长14.24%；有息负债余额8.33亿元，同比下降58.12%。

在招商积余业绩会上，吕斌表示，将持续关注优质标的的并购机遇，稳中求精地推进收并购工作。

除了开发业务和物业服务外，资产运营是招商蛇口的第三大业务板块，目前营收占比仅4%。

资产运营业务中，主要包含集中商业、产业园和公寓业务。集中商业在全国共有47个项目。其中开业3年以上的平均出租率达到91%，已属较为稳健。近两年，招商蛇口资产运营新增管理面积26万平方米，现金来源进一步扩大。