区域物业服务管理一体化，让这个超微型老旧小区焕发新活力

物业治理事关民生福祉，是基层治理中的“关键小事”。虹口藏东小区建于20世纪80年代，小区由两栋五、六层高的直管公房组成，共有40户居民，是一个超微型老旧小区。这里基础设施薄弱，存在房屋老旧、公共活动面积小、无停车位、绿化缺少且维护难等问题。同时，由于小区规模过小，物业费用难以支撑物业公司运转，导致小区原有物业服务缺位，除了最简单的保修以外，其他的如保安、保洁、保绿等“三保”服务项目都是由居委会及志愿者承接托底，不仅物业管理职责占用了居委会大量时间，一定程度上影响到居委会整体工作的开展，并且由于缺乏专门的人员和专业的服务，物业管理处于较低的运行水平。如何让这个超微型老旧小区拥有专业有品质的物业服务管理，成为四川北路街道浙兴居民区党总支、居委会的一项重要任务。

一、区域一体专业服务，

小区物业服务管理“不缺位”

藏东小区由于面积规模、地理位置、硬件条件等不同于商品房小区，既要在方寸之地落实物业服务“四保”，又不适宜大幅度增加居民物业费用。面对这样一个难题，浙兴居民区党总支、居委会紧紧抓住街道组织实施“品质物业”专项建设的契机，在街道社工办和城运中心的积极指导下，坚持问题导向，探索在整个居民区区域内实行物业服务管理一体化，由一个专业物业服务企业来提供服物业服务，既可以让浙兴居民区多个住宅小区都能获得专业物业服务，还能适度降低物业服务企业的运行成本，形成居民和物业服务企业“双获益”的效应。

浙兴居民区党总支多次组织召开住宅小区综合治理联席会议，进行议事协商并经第三方房屋评估机构的测评，研究制定了两个版本的解决方案。居民区党总支、居委会会同相关单位组织开展好居民意见征询工作，详细介绍和说明有关情况，让居民们及时、全面了解有关情况。最后经全体业主的表决通过，藏东小区物业费从原先的0.18元调整到0.5元，全新引入负责周边天伦家园、国贸花园的物业服务企业——朕华物业公司，将藏东小区原来的“一保”变为保安、保洁、保修、保绿和专业服务物业为一体的“四保一服务”。

涵盖保洁、保绿、保修和保安等一系列专业物业服务的朕华物业公司被引进小区后，立即打出清扫楼道垃圾、整治小花园环境卫生、规范垃圾分类桶设施、组织安保巡逻队伍等一套“组合拳”，让居民们感觉眼前一亮。在日常巡逻的过程中，物业服务企业发现小区内的公用晒衣架摇摇欲坠，面对这一情况，主动承担起维修责任，将晒衣架及时修复。当与藏东小区一墙之隔的天伦家园有一棵大树在生长过程中紧贴着小区围墙，围墙已经被大树挤压出裂痕后，物业服务企业及时派人对大树枝叶及花坛绿化进行修剪，并将破损的围墙修补完整，消除了围墙倒塌的安全隐患。当藏东小区的化粪池因堵塞造成污水横流的时候，物业服务企业立即派人疏通管道。面对种种突发事件，朕华物业公司将居民的需求放在首位，用实际行动诠释了“服务至上”的理念。

“以前家里东西坏了，修理都要靠自己解决，现在有了专业的物业公司，就比较心定了，再也不用去外面东找西找了，修理终于有方向了。”74岁的小区业委会委员薛文海在藏东小区居住多年，他对物业公司管理以来，小区发生的变化感触很深，“现在报修电话都贴在墙上，报修后24小时之内物业就能上门解决，而且只收材料费，太让我们省心了。”小区内的居民们都感同身受。

居民们终于享受到了和商品房小区一样的服务，物业服务的新变化让整个藏东小区在环境面貌、服务响应、基础设施等方面都有了长足的进步，居民的笑颜更多了。

二、充电设施智能升级，

电动自行车续航“更优解”

电动自行车充电是一个老大难问题，由此带来的飞线充电甚至是电瓶入屋充电，对社区的消防安全带来了不小的隐患。藏东小区内的电动自行车数量日益增加，集中充电设施缺位、飞线充电现象较为普遍。在实行区域物业服务管理一体化后，浙兴居民区党总支、居委会联动朕华物业公司，尝试将区域内其他小区安装智能充电车棚的做法引入藏东小区，切实改变目前电动自行车充电难、充电乱的现象。

针对飞线充电的难题，浙兴居民区党总支坚持党建引领“三驾马车”协同联动，问需于民、问计于民，直面问题、集思广益、各抒己见，在街道的支持下，初步形成方案，将藏东小区电动自行车车棚改造及安装电动自行车集中充电设施提上日程。通过上门征询的方式向所有居民征集意见，最终居民一致同意将原先老旧的电瓶车棚重新加以改造，安装智能充电桩。物业公司积极配合居委会做好对车棚内堆放杂物的清理工作，协助街道做好智能充电车棚的施工、建设。

通过一段时间的施工，一个崭新的智能充电车棚“向新而生”，车棚的顶端采用了最新的防火布覆盖，加装了摄像探头，内设15个充电桩，居民可以通过扫描每个充电桩旁的二维码，选择对应的充电时间。这些充电桩装有智能断电等功能，万一在充电过程中发生过载、短路、漏电等情况，设备能够自动断电，做到了多重安全保护。

三、垃圾箱房优化更新，

生活垃圾分类效能“再提升”

在朕华物业公司入驻藏东小区后，发现小区内的生活垃圾分类投放点过于老旧，而且不方便居民投放，还影响周边环境面貌。经过与居民区“两委”的商讨，针对这一情况，居民区党总支牵头召开住宅小区综合治理联席会议，组织业委会、物业公司、“社区四长”网格员，通过多次召开住宅小区综合治理联席会议，商讨垃圾箱房智能化升级改造方案，并商定安装位置、开放时间等。

通过协商共治，在街道的支持下，升级改造后的智能垃圾箱房呈“一”字形排列，分为2个干垃圾、1个湿垃圾、1个可回收垃圾和1个有害垃圾等4个投放区域。每个投递口的下方张贴了“垃圾舱门感应区、靠近后仓门开启”字样的提示标语。只要人轻轻靠近，垃圾投递口就会自动打开，十分便捷、干净。

垃圾满溢提示也是这次改造的“重头戏”。垃圾箱房内安装了监控设施，实时监控桶内的情况，一旦出现垃圾满溢状态，门前的指示灯就会亮起。垃圾箱负责人看见灯亮了以后，会及时换桶，确保垃圾箱房时刻保持干净整洁。除此之外，升级改造后的垃圾箱房还配置了除臭、灭蚊、排风等设备，位于垃圾箱房的一侧还安装了洗手池，便于居民扔完垃圾后可以洗手清洁。

智能垃圾箱房的“上岗”，助力了精准投放，通过智慧科技手段的应用，实现了居民无接触式生活垃圾投放，也让小区的人居环境进一步提升。

在实行区域物业服务管理一体化之后，浙兴居民区内的国贸花苑、天伦家园、藏东小区的物业治理效能明显提升，不仅解放居民区“两委”班子有更多精力去抓其他社区治理、民生保障等工作；而且引入专业物业服务企业后，小区的日常管理和运行也有了专门力量，效率不断提升；居民们也通过实实在在享受到专业物业服务的便利后，自愿提升物业管理费；物业服务企业通过区域一体化运行，也有效降低成本，提升收益。

目前，区域物业服务管理一体化已经在四川北路街道多个居民区实行，街道将以“品质物业”专项建设为重要抓手，强化党建引领“三驾马车”协同联动，切实提高物业治理效能，着力推动物业服务管理“质、价、度”三提升。

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