北京顶级富豪的买入逻辑丨复盘

01

近两年的北京楼市，有几个现象越来越成为规律性地存在：

第一，从抗打属性而言，核心板块的优质资产和非核心板块、非优质资产，正在独立为几个分支的不同品类。

这轮楼市的震动调节，已经再次证明，更抗风险的永远是核心板块、核心资产。

第二，从产品的角度，这两年的产品和以往也完全不同，到2023年之前，北京主力供应还是限竞房、集中供地下的高周转产品。

限价、公租房、高标准、自持之下，开发商的拿地缝差常常被卡得很死，产品品质很难有突破的空间。

但近两年，无论是豪宅还是刚需，跟之前相比，产品力都有了很大提升，市场也逐渐接受产品内卷化的常态。

这也意味着，开发商如果想在产品力这件事上开倒车，市场绝对不会答应。

第三，从供需关系而言，北京各区板块扎堆供应，但真正核心的板块，比如二环以内的东西城，则持续处于供应相对短缺的状态。

而从这几点出发，我们可以推导出北京未来市场的一个趋势：

长远来看，核心板块的供应紧缺，叠加近年产品力的飞速提升，最终会把核心板块的优质资产推向一个新高度。

换句话说，远荒大正在失去以往的优势，批量的老破小也正在被迭代成优质新房。

核心板块的新房，会持续处于相对热销的状态。

从销冠100每周发布的热销榜单，也可以侧面印上以上的全部，每周登上的榜首的热销红盘，几乎很难有例外。

比如拿下去年销冠的

京华玖序

其实，当我们在项目身上看到二环、西城、玖序几个字的时候，就应该能明白：

核心板块核心资产的占位，已经被京华玖序牢牢把握住了。

02

实际上，真正的豪宅，如果你把它层层拨开，那它最核心的本质，一定是地段豪宅。

只不过由于核心地段的土地供应总是过于稀缺，又要满足豪宅客群的需求，退而求其次衍生出很多替代产品罢了。

最近几年，大家能很明显地感受到，北京土地供应有些供过于求，甚至有些原本还算不错的板块，被硬生生地堆成了红海。

那大家知道，西城区这两年的新增土地是多少吗？

招拍挂的土地宗数，依旧是0。

但其实，西城区已经很多年没有通过招拍挂进行土地出让了，更多时候，是通过棚改或者城市更新实现新增供应。

只不过这方面的数据，也不是很乐观就是了。

表姐查了西城区2020年到2025年整整六年的供地指标：

大家可以看到，除了2020年、2021年两年有棚改用地指标，后续两年都是0供应计划。

到了2024年、2025年，干脆连用地指标都不公布了。

而这样带来的结果就是，西城区新房的供应，极度稀缺。

再给大家看一组数据：

2020年到现在，北京全市新房供应量已经超过28万套，但西城区的新房累计供应量居然还不到1800套。

只占全市供应量的0.62%。

说实话，表姐一直都知道西城区供应稀缺，但当具体且量化的数字摆在眼前的时候，还是被巨大的供求反差给惊到了。

所以，这两年的新盘，只要沾上西城区几个字，几乎是开一个爆一个。

比如，比京华玖序早一年开盘的都闕臺，开盘当年网签金额就超过100亿。

相比之下，位置和户型更好的京华玖序，自然也是开盘即爆火，创下了好几项楼市记录：

1、毫无悬念地拿下了2024年全北京新房销冠；

2、价格几乎是顶着审批价格的上限网签；

3、首期房源半年售罄，想买二期，只能靠运气等清退。

更幸运的是，表姐打听到，京华玖序即将加推三期，感兴趣的大佬可以盯住。

在北京楼市深度调整的这些年，京华玖序的市场表现，再一次验证了核心板块核心资产的抗打能力。

03

其实，有时候，表姐也不得不佩服富豪阶层选筹眼光的毒辣。

真正要掏3500万+的客户，远比外围的看客看得更清楚。

要知道，任何行业都是少数人在赚钱，如果想要赚到钱，就必须从最塔尖的部分掐尖。

买房子也是一样，大量房龄老旧，产品普通的房子越来越难溢价，流通性也会越来越差。

并且还会随时被更好、更新的产品取代。

所以，无论是现在还是以后，买入真正具备稀缺价值，或者相对不容易被取代的产品才最安全。

当然，京华玖序本身所处的位置，就决定了它天生的安全垫够厚。

表姐花了整整一下午的时间，绕着京华玖序的项目地走了个遍。

这里几乎是北京文保单位、政府机关、学校、金融等财富氛围最粘稠的区域之一。

现在我们还可以看到周边众多达观显贵、鸿儒雅士的府邸故居环伺。

年羹尧故居、纪晓岚故居、龚自珍故居、林则徐故居、康有为故居、谭嗣同故居、曹雪芹故居等遍布于此。

不仅如此，周边的行政氛围也很浓厚，中宣部、工信部、人民银行、组织部、新华社等 40 多家各大中央部委；

更有国家电网、华能、人保等 80 多家央企环伺项目周边。

点缀其间的，是北京八中、北京八中附小、北京十五中学、北京161中学……

这样的底蕴，决定了这里会是北京真正具备人文气息的地方，同时也是最具城市活力的板块。

根据相关规划，附近大吉7号地块城市更新项目，高家寨胡同15号、17号以及19、21号院翻建工程已经进入设计方案公示阶段。

作为北京中轴线申遗成功后的标志性城市更新工程，北京中海大吉巷也即将正式亮相。

据说，中海大吉巷的定位「城市文化会客厅」、总体量36万方，商业面积8万方，还包含1.2万方的城市森林绿地。

目前大吉巷的招商率已达85%，未来这里会有很多全国首店等众多首店的入驻。

另外，在这个别具一格的空间里，还会有6个院落将被精心打造成博物馆，作为文保区的博物馆供市民和游客免费参观游览。

近距离欣赏珍贵的历史文物，深入了解宣南文化的起源与发展，触摸历史的纹理。

而走出博物馆，转身便能踏入繁华的商业区，享受时尚购物、特色餐饮等现代商业服务。

04

可以预见的是，未来京华玖序所在的版图，肯定会有更多资源的涌入。

之所以如此笃定，是因为项目位置，在明清时期就隶属于北京内城。

五六百年过去了，政治、商业、金融、人文，依旧是这个板块最根本的底色。

也正是因为如此资源加持的封面底色，才能体现中海的最高产品力——玖序系。

作为北京第一座玖序系产品，京华玖序拥有的是典型的皇家气韵。

大气的外立面，仪式感十足的社区入口，都在昭示这京华玖序在整个板块中的独一无二。

首先，府邸的入口就很有特点。

不同于现在产品把大门做得庞大而张扬，京华玖序的社区大门透露出的，是隐贵阶层典型的低调与奢华。

门前石狮，威而不怒，静踞于座，两侧沉稳厚重的灰墙矗立，似历史的守护者，缄默却威严。

视线向内望去，天花是中式藻井的现代演绎。

门内金属镂空的屏风雕琢着皇家宫廷专用纹样，由外到内，都透着一股子内敛的贵气。

单元入户则遵循了一贯的对称礼制。

左右排列的立柱，饰以纹理自然的大理石，黄绿交织的纹路，像是山川河岳的缩影。

颇有些 “江山留胜迹，我辈复登临” 的磅礴与深邃。

正中央的墙面上，金属质感的装饰画夺目而立，色泽渐变，如落日余晖晕染于天际。给整个空间注入了一抹灵动的现代艺术气息。

可以说，整个大堂，在现代设计与自然元素的交织中，流淌着的，是一种含蓄而高雅的气质。

这种气质，当然也延续到了地下车马厅。

实际上，中海对京华玖序的对项目的投入，绝对是从头贯穿到尾，甚至贯穿到每一个毛孔。

而这份投入，会在时间的推移中历久弥新。

05

放在之前，表姐可能会好奇，下一座玖序系产品，会落位在哪里。

但当中海拿下酒仙桥巨无霸之后，北京第二座、全国第五座玖序系就逐渐有了清晰了样子。

就在上周，中海酒仙桥项目公布案名：中海·萬吉玖序。

推动了朝阳最后一个豪宅板块的产品迭代。

同样的稀缺地段，同样的顶级产品线定调。

中海·萬吉玖序虽然有着截然不同的气质，却依然流淌着核心板块核心资产的基因。

大家知道，朝阳公园板块，太阳宫板块、三元桥板块，亚运村板块，都是传统豪宅聚集的区域。

酒仙桥板块，刚好补齐最后一块拼图。

而当豪宅板块接连成片之后，这一部分的圈层和阶层，就把板块的价值锚定了。

当然，在产品量级上，萬吉玖序也丝毫不逊色京华玖序。

目前可以透露的是，项目的设计团队，绝对会是一个大师云集的阵容。

之前，很多豪宅客户花了更高的价格，却只能住到更远的板块，买一个相对平庸的产品。

这虽然是一定时间内的市场行为，但对于顶豪客户来说总会觉得缺点什么。

塔尖改善，就应该在塔尖的板块，买一个塔尖的产品。

而当他们看到萬吉玖序的时候，一定会觉得，这，是他们真正想要的。销冠100

注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。

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