惊！3种房子打死不能买！云澜尚府首套成交，大校场房价将生变

大家好，我是苏北哥！今天是3月18日，眼看金三楼市已经过半，昨天稿件的开头一番观点，引得后台一片热议……

01.

三种楼盘打死别买！突发！云澜尚府首套房成交，价格惊人！

没来及看昨天文章的粉丝，北哥帮大家在今天文章开头回顾一下，做一个前情提要！

昨天文章开头观点：如今楼市最流行的说法，买房就买二手房，绝不买新房，这个观点到底正不正确？不少粉丝说，这句话可算是说到我心坎里了，我们家买房正在为此发愁。年轻人觉得买新房好，新房漂亮，绿化好，还有科技住宅、第四代住宅等概念加持；长辈们觉得买二手房好，毕竟眼见为实，买了就能住，省却了烂尾，延迟交房的风险。

其实说真心话，如今的南京楼市，只要是有一些买房经验积累，或者“买房之前肯听劝”，愿意接受一些中肯的建议，买新房完全可以避免买到烂尾或者延迟房的问题。

第一：比如在KFS的甄别上，尽量选购央国企开发楼盘，例如如今江北新区待上市楼盘就相对安全，全区48家待上市新盘，全部由城投拿地（48家待上市楼盘名录来了），小KFS，不知名房企开发项目千万别买，比如汤山曾经某盘开盘还请了香港明星，如今已是一片狼藉，人去楼空

汤山某盘停工现场

第二：楼盘地段的选择上，尽量避免选购冷门板块，甚至已经出现了烂尾、延迟交房楼盘的板块，比如江宁的XX板块，房价虽然便宜，但是已经不止一家楼盘出现停工事件，如果要买一定要慎重。

第三，大幅降价，打折幅度超过合理水平，与“零”首付楼盘，也要慎重购买！

如今南京楼盘虽然降价、打折，但是市场正常的折扣最低水平也就是维持在6.5-7.5折左右，卖得好的楼盘8折以上销售的也是大有人在，如果一个楼盘过分打折，甚至打到5折左右，那就要引起相当重视，需要谨慎购买，为什么呢？因为按照KFS的成本测算，5折房价基本就接近了建安成本，KFS宁愿暂时不赚钱也要把房子卖出去，说明销售压力不是一般的大，过分降价不是为了赚钱，而是为了变现。

“零首付”楼盘更是如此，就是尽快把房子卖出去，维持KFS脆弱的资金链，一旦买了延迟交房风险肯定不小。

对于哪种楼盘不能买，当下如何规避买烂尾房，延迟交房楼盘的话题，如果各位粉丝感兴趣，欢迎微信后台留言讨论，或者晚间10点抖音直播间“苏北哥南京说房”与北哥面对面探讨

对于买二手房，昨天北哥文章也阐述了，也不能一概而论，就说买二手房好，有的人买的二手房不降反涨，而有的人买的二手房买到手就砸手里，当了接盘侠，房价大幅缩水不说，还卖不出去。

所以买二手房不能只看价格低，地段、小区品质、KFS背景都相当重要，必须纳入考量标准。

刚刚收到的消息，大校场2020年的标杆第一盘，云澜尚府首套二手房成交。

云澜尚府实景

据说这套房源位于顶楼，户型面积在182.69m²，房源报价为822万，最终砍到总价745万成交，成交单价定格在了40800元/m²。

而这套房源当时的新房备案价是在45050元/㎡，如果加上3500元/㎡的装修升级包，当年买入价应该在4.85万/m²左右，算下来云澜尚府首套二手房的亏损率在15.8%左右，业主每平方亏损7700元左右。

亏损15.8%，当年买云澜尚府的业主选对楼盘了吗？还算是一笔划算的TZ嘛？其实从历史的眼光来看，应该还是算的。而且这套房源的成交价格也彰显了大校场作为南京顶流板块的“保价实力”，已经站稳南京楼市的一线水平。

为什么这么说呢？就像昨天文章说的那样，如今买房人心态要放平，不要被某些房媒带节奏，用当年的新房买入价对比如今的二手房成交价，一来市场情况根本不同，当年是上行市场，如今市场下行；二来，买二手房关键是判断成交价能否被稳定在一个区间，还是持续不断下滑。

就比如当年河西南星八客二手房最高涨到7万+/㎡，如今只在3.5-4万/㎡，那亏损率又是多少呢？

从目前数据来看，南京远郊刚需板块，首套二手房对比新房买入价，亏损率大概在35%以上，甚至更多，比如江宁横溪的美的雍翠园，二手房成交价4348元/㎡，当年买入价14910元/㎡，亏近10500元/㎡

普通刚需板块亏损率在30%左右；顶流板块的亏损率也在20%以上，比如3月初河西南嘉璟峰成交的首套房，3.95万/㎡成交，当年买入价为5.2万/㎡，亏损率达到23%。

河西南金鼎湾和禧，首套二手房3.79万/㎡成交，当年买入价5.2万/㎡，亏损率达到27%。

河西尚且如此，可见首套二手房亏损率在20%以下的楼盘，已经是相当保值的了。

当然，目前云澜尚府的首套二手房成交信息尚未官宣，各大平台也找不到这套房源信息，但是依然可信度很高。

云澜尚府尚无成交房源信息

因为同样情况也发生在了隔壁小区“金基望樾府”身上，今年2月中旬，关于金基望樾府首套二手房成交的消息已经甚嚣尘上，但这则消息直到3月中旬才被证实，消息真实性与当初风传的如出一辙。

房源为32F大高层的高楼层房源，户型面积143.98㎡，最终总价750万成交，成交单价达到52090元/㎡。金基望樾府首套房源挂牌之后，经过了两次调价，最终折价40万成交。

据说这套房源当年买入价为780万，买入单价5.4万/㎡，其中含5400元/㎡的升级装修包，虽然亏了近30万，亏损率只有3.8%。可以说大校场金基望樾府已经是除鼓楼顶级学区房以外，普通住宅楼盘之中保值率翘楚。

金基望樾府

房价保值率已经超过了河西的众多豪宅，已经是板上钉钉的事实！

与此同时，云澜尚府和金基望樾府目前还有不少高价挂牌房源，其中云澜尚府最高挂牌单价高达6万/㎡。

金基望樾府的房源挂牌单价更高，最高挂牌价甚至打到7.4万/㎡

难保这两个小区，后期不会出现成交价格高出首套二手房的房源。

另一方面，目前大校场次新二手房成交价格已经全面超过4万/㎡

南外高中本部旁的华润润鸿府，首套房成交单价达到了42831元/㎡，不夸张的说这个价格甚至比目前某些新盘实际售价还高。

金地大成雅境最新二手房成交单价也涨回了4万/㎡以上，均价达到了41433元/㎡，2月最高房源成交单价达到了42222元/㎡

文渊府最新二手房成交单价在4.4万/㎡。

华著兰庭最高房源成交单价达到了4.8万+/㎡，达到了该小区历史成交最高单价。

而大校场全面超4万/㎡的次新二手房成交单价，就是大河西也无法与之争锋，同时，因为近期大校场次新二手房全面实现成交，2月秦淮二手房价格也被明显推高，全区成交均价达到32495元/㎡，环比1月份涨幅达到17.3%，为主城四区之中涨幅最大的一个区。

南京房产圈内盛传，是大校场房价撑起了秦淮二手房价格的半边天！

02.

大校场今年房价可能出现新走势！原因有四！

为什么这么说呢？因为二手房价格是所在板块房价走势的风向标，也是新房定价的底气所在。

如今南京大多数板块（包括河西南在内），新房持续打折，6折、7折的楼盘比比皆是，原因就在于二手房成交价格太低，与新房价格出现了断层，比如上文提到的河西南鱼嘴，嘉璟峰这样的标杆楼盘，二手房成交价也只在3字头，可同板块的颐和铂樾府、源尚丹若府等在售楼盘，实际售价还在5万/㎡朝上，势必无法让购房群体接受。

所以河西南新房于去年年底也开始打折出售了，鱼嘴的观潮望云去年年底首开，销许价格5.1万/㎡，实际售价112㎡户型，起步总价450万，实际售价仅4万/㎡。

河西南观潮望云112㎡户型样板间

所以下行市场，谁也无法阻挡一个房价规律，就是新房价格会无限接近二手房价格。而这个规律同样适用于大校场。

如今大校场次新房价格全面超越4万/㎡，有了这份“底气”，大校场新房今年有可能在原有基础上，房价出现新一轮上涨。

除了二手房价格给的“底气”，大校场新房价格上涨，可能还基于以下几个原因。

第一：大校场新房的稀缺供给模式

曾几何时的大校场是20+楼盘混战的局面，新房供应量曾在南京楼市首屈一指，然而从2023年底开始，大校场不再出让新宅地，2023年11月25日，南部新城会展中心拿下南外旁的G77地块竟成为距今为止大校场出让的“最后一块宅地”。

这当然不是因为大校场已经无地可拍了，而是在制造一种稀缺效应。从历史眼光来看，也许大校场正是等金基望樾府、云澜尚府这一批新豪宅实现二手房高价成交，夯实了大校场房价基础之后，再出让新的地块。以此举托举大校场未来的房价。

第二：大校场未来地价已经暗暗流出，未来新房价格不可能不涨

目前已知的大校场待出让地块起码有三幅，一幅位于大校场北，与金基望樾府一街之隔的国际路地块。

国际路地块位置

据说该地块容积率只有1.01，出让地块面积在2.6公顷，地块位于秦淮河南侧，绿城凤栖潮鸣西侧，未来大概率将达到亲水洋房或者类别墅产品。

就冲这个产品规划，房价也不会低，如果金基望樾府二手房已经卖到5.2万+/㎡，未来国际路1.01低密项目售价将达到多少？各位可以自行脑补！

另两幅大校场待出让地块位于南外高中本部西侧，与南外仅一街之隔！一幅为汇景北路、祥天路地块；另一幅为佳营路、汇秀路地块，如今这两幅地块最低容积率已经调整为1.2。

其中汇景北路、祥天路地块尤为受关注，据一些南京房媒透露，这幅地块大概率将于今年上半年出让。而该地块的洽谈过程也是相当复杂、曲折。据说南部新城几乎就这幅地块商谈了市面上所有头部的KFS，但是最终未能敲定出让对象，原因还是地价不及心理预期，据说南部新城对于这幅王炸地块的心理预计是不低于3万/㎡，不超过这个价位，该地块不会轻易上市。

如果出让地价要3万/㎡的话，那么未来新房价格起码要在6-7万/㎡。

第三：大校场新房价格，今年至少还有一次“飞跃、升级”的机会。

如今的南部新城到了规划集中兑现期，南京市不动产档案馆、南部新城南京外国语学校、中国第二历史档案馆新馆建成投用；

“冰立方”中芬交流中心年前亮灯，今年投入使用，5号线今年4月份预计开通……

全市首家华润万象城、法国老佛爷百货相继落地，进驻

华润万象城

谁曾想如此高端、大气的大校场目前竟还没有一个“第四代”住宅？北哥认为这正是大校场新房价格进一步提升的契机。

去年10月中信泰富九庐上市时，众人都以为这个项目将是大校场的首家四代宅，然而中信泰富却把这个机会让给了奥体建设。

去年国庆节期间，大校场新盘南部新城G77官宣将由国企奥体建设代建及操盘，并宣布这将是大校场首个“第四代”住宅

G77地块容积率 2.4，建筑限高 60 米。有小道消息表示，该项目将规划17层小高层和7层洋房产品，户型面积段上基本是南部新城前期比较容易去化的产品面积段。小高层或为115-140㎡；洋房为156-180㎡。

一般四代宅售价要比普通住宅高出20-25%，如果中信泰富九庐的房价已经超过5万/㎡，甚至达到5.2万/㎡，那么奥体建设G77这个首个四代宅，房价是不是要达到5.5-5.7万/㎡？

如果此番推断正确，那么今年大校场新房价格天花板将被直接抬升。

第四：大校场新房卖得太好，库存已极为稀缺

大校场是曾经的全市四大顶流板块之中，新房卖得最好的，楼盘去化成绩已经明显超过了河西南，这已经是毋庸置疑的事实。

根据3月初南京房媒的库存数据统计，整个大校场目前可出售的库存新房，加起来只有1170套。

如今又半个月过去，大校场新房库存预计已经低于1100套以下。虽然表面看有6家楼盘供应，实际上主力供应楼盘只有保利博雅和著和中信泰富九庐两家。

秦淮金茂府B地块410套剩余房源合适上市，目前尚未可知；云尚紫薇、新睿樾府、三金睿境已经是尾盘。

而主力在售的中信泰富九庐，从去年10月份首开以来，去化量就一路狂飙。

全盘10栋楼已经推出7栋，仅剩4、5号楼洋房栋和5号楼小高层尚未推出。而已推出的7栋楼，剩余2、8、9号三栋楼共50套剩余房源在售，其余全部售罄。

去化量狂飙，让中信泰富九庐的实际售价实现了“低开高走”战略，如今该案售价较年前有了近3%的增长。目前125m²小高层户型实际售价，其中1-4F低楼层在590万左右，12F以上房源总价在600-630万左右。

150m²小高层房源，全楼层房源都可选，实际总价区间在750-800万之间。

180m²小高层房源，位于9号楼内，楼层可选，实际总价区间在900-950万。

200m²洋房，7、8号楼内，楼层可选，实际总价在1000-1050万。

博雅和著作为去年至今大校场卖得最好的楼盘之一，近期房价也有上涨！

目前该案仅剩8号楼洋房和少量小高层房源在售，总库存已经不足40套。近期房价也有所提升。

小高层房源只剩顶底，113m²起步户型只剩顶楼，实际总价区间在540-580万。

130m²3房户型只剩顶底，实际总价区间在620-670万。

剩余最多的是143m²4房洋房户型，目前楼层可选，实际总价在700-770万。房价上限回涨至5.3-5.4万/m²

今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！

主编简介：

苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。