谢逸枫：房价要上涨？70城现底部拐点，一线城市连涨3个月

文/谢逸枫

3月17日，统计部门公布70城房价指数显示，2月70城新建商品住宅房价指数环比下跌0.1%（1月下跌0.1%，实际0.07%）跌幅环比与上月持平(2024年10月环比下跌0.5%、11月下跌0.2%、12月下跌0.1%（0.08%），房价呈底部运行走势。

2月70城新房的房价连续5个月跌幅收窄后与上月持平，表明房价总体处于止跌筑底转向底部拐点运行阶段，延续修复的态势，已经基本调整到位，呈现未来房价反弹迹象。这个房价走势，符合笔者房价底部运行周期（6个月-12个月）。

按照2月70城一线城市、二线城市、三线城市的新建商品住宅房价指数环比来看，其中，一线城市房价连续三个月上涨，上涨幅度与上月持平；二线城市房价首次迎来上涨拐点后，由上涨转持平；三线城市房价，比上月跌幅扩大。

70城房价见底企稳、反弹上涨的结论为时过早，房价跌幅连续5个月收窄后持平，背后的真相是淡季因素、短期政策效应减弱、楼盘产品供应和成交结构性、限价、限签政策的取消带来结构性的止跌效应减弱，不排除网签滞后性的影响。

短期内要完成房价见底企稳、反弹上涨的基础不牢固。房价周期路径为成交量止跌上升-房价止跌见底-反弹上涨，现阶段还在成交、房价止跌筑底转向见底企稳阶段。一线城市和少部分城市房价结构性上涨，大部分城市房价正在筑底阶段。

按照历史经验来看，政策效应、成交量和房价上涨的持续性能否保持6个月以上-9个月以上（即2024年9月-2025年9月）、一系列政策大招能否在2025年一二三季度前全面落地、还有新的政策加码，才是判断成交量、房价见底反弹上涨关键。

目前政策短期之内无法熨平供求关系波动，经济和房企基本面和市场预期及信心、债务和交付层面的修复需要时间。现在成交量、房价呈现热点城市见底的结构性上涨。预计房价完成见底之后，将会在底部运行6个月-9个月以上才会企稳。

根据国家统计部门2024年9月-12月、2025年1月-2月70城房价、供求关系、产品供应和成交结构变化、政策调整因素分析，目前房地产市场正在释放出房价新的变化、信号，呈现积极改善、底部见底、上涨反弹迹象的趋势。

一是房价处于止跌筑底转向底部企稳阶段，暂时房价要反弹上涨有困难。

二是房价要实现真正全面反弹上涨的基础不牢固，城市结构性上涨占主导。

三是未来2年房价平稳，不存在大涨大跌，房价上涨比下跌预期概率大。

四是区域、城市内部、一二手房价两极分化，一线城市、二手房率先上涨。

五是一线城市房价连续上涨3个月，二线城市房价持平呈现不稳定状态。

六是房价上涨的城市减少，呈现点状上涨趋势，片状上涨不稳定状态。

七是结构性带动房价上涨，一二线核心区域量对价的传导效应明显增强。

八是买房最好窗口期来临，现在一线、二线城市核心区买房，就是抄底。

2月70城一手商品住宅房价环比下跌0.1%，跌幅与上月持平

2月70城新建商品住宅房价指数环比下跌0.1%（1月下跌0.1%，实际下跌0.07%），跌幅与上月持平，2024年12月下跌0.1%（实际下跌0.08%），连续5个月收窄后持平。说明房价已经基本调整到位，止跌筑底转向底部拐点阶段特征。

2月房价环比跌幅连续5个月收窄后持平主要原因，一是市场结构性的因素，大户型、高价楼盘集中供应和成交减少。二是限价限签政策取消，带来价格上涨效应减弱。三是政策边际效应带来的短期效果减弱。四是不排除网签数据的滞后性。

2024年8月环比下跌0.73%，是2014年12月以来单月第一大环比降幅，到12月下跌0.1%（0.08%），2025年1月环比下跌0.07%，2月环比下跌0.07%，已经连续5个月收窄后持平，总体呈现房价逐步往止跌、触底上涨的预期方向发展。

自2021年9月70城新建商品住宅房价环比下降0.1%（下跌0.08%），上涨76个月后首次下降，到2023年12月连续下跌28个月，一直到2025年2月连续下跌42个月，超过上轮房价下跌周期，说明房价基本上已经调整到位。

70城房价环比已经连续下跌42个月，是否短期内出现全面反弹上涨待观察，因为一系列的大招政策和新的大招有待落地，政策传导、效应持续性不佳，以价换量是主流，供大于求、收入和预期未全面逆转、信用违约与交房影响房价。

2月18个城市房价上涨，南京上涨0.5%，涨幅比上月收窄0.2%，领涨全国

2025年2月70城新房的房价环比上涨数量来看，比上月（上涨24个城市）减少6城，比2024年12月减少5个城市。1月24个城市房价上涨的数量，创下了自2023年7月（18个月）以来的新高，2月减少到18个城市。

2月70城房价环比上涨城市数量来看，上涨的城市为18个，比上月上涨24个城市减少6个。下跌的城市45城，比上月增加3个。持平的城市7个，与上月增加3个。其中南京房价环比上涨0.5%，涨幅较上月收窄0.2%，领涨全国。

南京房价环比上涨0.5%，领涨全国。深圳上涨0.4%，大连、哈尔滨、宁波、南昌、济南、成都均上涨0.3%，沈阳、上海、合肥、厦门、泉州均上涨0.2%，北京、太原、南宁、宜昌、常德均上涨0.1%，房价涨幅均回落。

能否保持6个月以上-9个月以上，是检验房价是否企稳、反弹上涨的标准，前提条件是成交量、政策效应保持持续性的扩大，并且稳定增长。基于政策效应，市场回温表现，预计2025年3月房价上涨的城市数量会增加。

上海最抗跌，呈现房价上涨一枝独秀的行情，新房价环比格连续33个月上涨，堪称全国房价风向标。主要原因是高端新房豪宅、大户型、高单价楼盘供应、成交。其次是需求旺盛、购买力强劲。再次是购房者偏爱新房，“打新热”持续。

最后是限价等政策取消，住房限购等政策调整。上海作为国际金融中心城市，每年新企业的增长数量众多，就业的岗位相比其他城市更多，而且上海的经济一直比较稳定地增长，足以吸引外来的人口到上海工作生活，市场供求相对平衡。

中指数据显示，2025年2月百城新建住宅平均价为16711元/平方米，环比上涨0.11%，同比上涨2.73%（1月环比上涨0.23%,同比上涨2.76%；2024年12月环比上涨0.37%，同比上涨2.68%；11月环比涨0.36%，同比涨2.40%。

10月环比涨0.29%，同比涨2.08%；9月环比涨0.14%，同比涨1.85%），主要是热点城市的高价项目入市，导致房价结构性上涨。从新建住宅价格来看，受部分城市优质改善项目入市带动，百城新建住宅价格环比继续结构性微涨。

2月一线城市房价连续3个月上涨，二线城市房价持平，三线城市跌幅扩大

2月70城新建商品住宅房价环比的城市能级来看，一线城市房价环比连续3个月上涨，二线城市房价持平，三线城市房价跌幅扩大，形成一线城市房价上涨、二线城市持平、三线城市跌幅扩大的市场格局。

由此可以看出，在一系列房地产利好新政的加持下，2025年2月，从环比来看，全国70城房价底部拐点迹象已经显现，一线城市连续3个月上涨，二线城市持平，三线城市跌幅扩大，房价即将迎来底部拐点阶段。

2月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%（2024年12月上涨0.2%、1月上涨0.1%），涨幅与上月持平。这是一线城市房价自2023年6月以来连续3个月上涨。其北上深广州环比分别为上涨0.1%、上涨0.2%、上涨0.4%、下跌0.2%。

2月二线城市新建商品住宅销售价格环比0.0%（1月上涨0.1%，2024年11月下跌0.1%、12月0.0持平），这是二线城市房价自2023年7月首次止跌上涨，再次持平。2月三线城市新建商品住宅销售价格环比下跌0.3%，比上月跌幅扩大0.1%。

中指数据显示，2月百城新房价格分城市能级来看，一线及二线城市新房价格表现亮眼，环比分别上涨0.24%、0.08%。43城环比上涨，47城环比下跌，10城持平。上海、北京新房价格分别以0.28%、0.27%的环比涨幅位居前两位。

2月一手商品住宅房价同比下跌5.2%，跌幅比上月收窄0.2%

2月70城新建商品住宅房价指数同比下跌5.2%（1月下跌5.4%、2024年11月下跌6.1%、12月下跌5.7%），跌幅同比上月收窄0.2%，房价连续3个月收窄，与政策效果传导到销售、价格端改善有关系，但跌幅依然大，离止跌见底还早，以价换量、供需关系未逆转。

70城新房房价同比已经连续下跌35个月，房价短期内出现见底、反弹的可能性非常低。过去2年多房价同比下跌基数大，房价短期的下行筑底未完成。房地产出清周期还没有结束，供求和收入、预期及信心修复未结束，所以房价总体见底、反弹有待观察。

2月70城新房房价同比跌幅收窄，主要是环比累计的跌幅大幅度收窄，与城市大户型、高价楼盘集中上市供应和成交，带来的结构性房价上涨，及限价、限签的政策期限带来的政策效应，不排除是城市上涨、持平的数量变化的原因。

2月70城新房房价同比下跌5.2%，一是新政效应衰减、持续性弱有关。二是新房需求不稳定，二手房持续火热。三是以价换量已经形成主流。四是与居民收入下降、信心未恢复有关。五是二手房价降价幅度加大，影响新房房价的上涨预期。

2月70城新建商品住房价格同比下跌5.2%，比1月跌幅收窄0.2%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，创2024年房价最大跌幅。到2025年2月，房价同比已经连续下跌35个月，已经基本调整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房价同比下降0.1%，房价上涨84个月后首次下降，到2022年12月连续下跌9个月，到2023年12月连续下跌21个月，一直到2025年2月70城新建商品住宅房价同比连续下跌35个月，房价下跌周期超过上轮。

2025年2月70城房价同比上涨城市数量来看，上涨城市2个（分别为上海、太原），与上月持平。持平0座。下降的城市68座，与上月持平。其中上海上涨5.6%，与上月涨幅持平，太原上涨1.2%，比上月涨幅扩大0.2%。

2月70城一手商品住宅一二三线城市房价同比跌幅连续4个月收窄

2025年2月70城新建商品住宅房价同比的城市能级来看，区域城市分化严重。其中一线城市房价下跌，跌幅收窄0.4%，二线城市跌幅收窄0.3%、三线城市房价跌幅收窄0.1%，形成连续4个月一二三线城市跌幅收窄的市场格局。

2月一线城市新建商品住宅销售价格指数同比下跌3.0%，比1月下跌3.4%，收窄0.4%。其中北京、广州和深圳分别下降5.5%、7.8%和4.4%，跌幅分别收窄。上海上涨5.6%，与上月涨幅持平。

2月一二三线城市新建商品住宅房价同比数据显示，一线城市同比下跌3.0%，跌幅比上月收窄0.4%。二线城市同比下降4.7%，降幅比上月收窄0.3%。三线城市同比下降5.9%，降幅比上月收窄0.1%。说明一二三线城市房价改善明显。

2月70城二手住宅房价环比下跌0.3%，跌幅连续4个月持平

2025年2月70城二手住宅房价指数环比下跌0.3%，跌幅与上月下跌0.3%持平（2024年10月下跌0.5%、11月下跌0.3%、12月下跌0.3%、2025年1月下跌0.3%），房价连续4个月跌幅持平。

相比2024年9月70城二手住宅房价指数环比下跌1.2%的跌幅，2025年2月70城二手住宅房价指数环比下跌0.3%已大大收窄。说明二手房价已经基本调整到位，呈现房价止跌筑底阶段特征。

二手住宅房价跌幅持平，重要原因就是二手房挂牌量上升，二手房市场回稳不稳定。总体表现为处于止跌筑底阶段，未见底。2024年9月70城二手住宅房价环比下跌1.2%，创下自2014年10月以来单月房价环比最大降幅。

自2021年8月70城二手商品住宅房价环比下跌0.02%，上涨75个月后首地次下降，到2021年12月连续下跌5个月，到2023年12月，连续下跌29个月，一直到2025年2月连续下跌43个月。政策端传导到市场端、价格端的效果减弱。

2月70城二手住宅房价环比上涨城市数量来看，上涨城市3个，比上月减少4个，其上海和深圳上涨0.3%，涨幅居第一，领涨全国，海口和成都分别上涨0.2%。2城持平，下跌城市65个，比上月增加5个。

说明房价上涨的城市数量减少，房价下跌的城市数量增加，释放出二手住宅房价止跌筑底预期增强减弱，见底企稳上涨的基础不牢固，条件不具备。二手房市场的库存巨大，短期来看，要实现见底企稳、反弹上涨，需要市场观察。

中指数据显示，2025年2月百城二手住宅平均价格为14071元/平方米，环比下跌0.42%，跌幅较上月收窄0.09%，已连续7个月收窄，已连跌32个月，同比下跌超过8%（1月同比下跌7.22%）。

2024年10月百城二手住宅平均价格环比下跌0.60%，同比下跌7.27%，11月环比下跌0.57%，同比下跌7.29%，12月环比下跌0.53%，同比下跌7.26%；2025年1月环比下跌0.51%，同比下跌7.22%。

2月70城二手住宅一线城市房价环比止涨转跌，房价不稳定状态

2025年2月70城二手住宅房价环比的城市能级来看，一线城市房价环比连续4月上涨后出现止涨转跌，呈现房价下跌压力的趋势。形成一线城市止涨转跌，二线城市房价跌幅扩大和三线城市房价跌幅连续两个月持平的市场格局。

2月一线城市二手住宅销售价格环比下跌0.1%（1月上涨0.1%），连续4个月上涨后出现止涨转跌，呈现房价下降压力的趋势。其中北京0.0%、上海下降0.4%、深圳上涨0.3%、广州下降0.3，跌幅扩大0.1%。

2月一线城市二手住宅销售价格连续4个月上涨后转跌，主要是高品质的楼盘大户型、高价房集中上市供应和成交减少，市场带来的结构性房价下跌，及限价、限签的政策取消带来单价上涨，政策效应的集中效果减弱。

2月一二三线城市二手住宅房价环比数据显示，区域城市分化，其中一线城市二手住宅销售价格环比下跌0.1%，连续4个月上涨后转跌。二线城市二手住宅环比下跌0.4%，跌幅扩大0.1%。三线城市二手住宅环比下跌0.4%，降幅持平。

中指数据显示，2月百城按城市能级划分，一线城市二手住宅价格环比下跌0.20%，已连续5个月维持微跌态势，其中深圳、北京、上海环比跌幅均在0.1%-0.2%之间。二线城市二手住宅价格环比下跌0.46%。

不过成都二手房价格已连续4个月环比上涨，表现较为突出。三四线城市二手住宅价格环比同样下跌0.46%。2月百城涨跌城市数量来看，仅有3个城市环比上涨，97个城市二手住宅价格环比下跌。

2月70城二手住宅房价同比下跌7.5%，跌幅比上月收窄0.3%

2025年2月70城二手住宅房价指数同比下跌75%（1月下跌7.8%），跌幅较上月下跌收窄0.3%，连续5个月跌幅收窄，处于止跌筑底阶段。一方面是房价环比一线城市连续4个月上涨，二三线城市房价同比跌幅连续5个月收窄。因此，表明房价逐渐改善的趋势。

2月70城二手住宅房价同比下跌7.5%，跌幅收窄0.3%，连续5个月跌幅收窄，说明房价止跌筑底加快。自2022年3月房价同比下跌0.3%，这是2015年12月以来首次出现房价同比下跌，到2025年2月房价下跌7.5%，已经连续下跌37个月。

2022年2月70城二手商品住宅房价同比下跌0.3%，上涨81个月后首次下降，到2022年12月连续下跌11个月，到2023年12月，连续下跌23个月，一直到2025年2月二手商品住宅房价同比连续下跌37个月，房价下跌周期超上轮。

2025年2月70城二手住宅房价同比上涨城市数量来看，为全面下跌，已经连续13个月70城房价全部下跌。释放出房价下跌压力放缓，处于止跌筑底调整的形势不变。毫无疑问，与过去二年的房价同比下跌基数大有关系。

2月70城二手住宅一二三线城市房价同比跌幅连续4个月收窄

2月70城二手住宅房价同比的城市能级来看，一、二、三线城市房价同比连续4个月跌幅收窄，其中一线城市房价跌幅收窄0.7%，二线城市房价跌幅收窄0.2%、三线城市房价跌幅收窄0.2%，形成一二三线城市房价连续4个月收窄，改善好转的格局。

2月一线城市二手住宅销售价格同比下降4.9%，比1月下跌5.6%，跌幅收窄0.7%。其中北京、上海、深圳、广州分别下降2.9%、2.1%、5.3%和9.4%。北上深广房价同比跌幅连续4个月全面收窄。

2月一二三线城市二手住宅销售价格同比数据显示，一线城市二手住宅销售价格同比下降4.9%，降幅收窄0.7%。二线同比下降7.4%，降幅收窄0.2%。三线城市同比下降8.0%，降幅收窄0.2%，意味着一二三线城市房价处于止跌筑底趋势。