招商蛇口要稳住基本盘｜直击业绩会

“2024年整个房地产市场波动比较大，一季度（新房销售面积）同比跌45%，到四季度同比涨19%，发展商经历了非常不容易的一年。”3月18日，在线上业绩说明会上，招商蛇口总经理朱文凯谈及过去一年的市场表现，如此感慨道。

朱文凯感叹过去一年的不易，但也强调在“稳楼市”信号强有力地释放下，2025年会是房地产市场筑底回稳的一年。

高增长的时光一去不复返。招商蛇口董事长蒋铁峰在会上坦言，当前支撑房地产高速发展的四大红利已经逐步消退，房地产发展的新模式正在建立，房企必须主动做出战略转型和经营调整，主动适应新形势。

这一认知下，去年招商蛇口对旗下业务进行了微调，将代建并入开发业务，同时将城市服务业务更新为物业服务，形成“开发业务+资产运营+物业服务”的新三大策略。

基本盘依然是开发业务。

2024年，招商蛇口实现营收1789.48亿元，同比增长2.25%，这之中有87.38%、对应1563.61亿元来自开发业务；当期实现归母净利润40.39亿元，同比下降36.09%。该指标下滑主要是受行业整体下行影响，招商蛇口开发业务项目结转毛利率同比下降，且计提了59.44亿元的资产减值。

销售端来看，去年招商蛇口累计实现签约销售面积935.9万平方米，对应签约销售金额2193.02亿元，位居行业第五。公司在西安、长沙、合肥、南通、徐州五城销售金额排名位居第一，在南京、深圳进入当地销售排名第二。

“2024年，我们有12个城市在当地的销售是top30”。朱文凯对这样的成绩无疑是满意的，他说公司在核心城市的深耕卓有成效。

2024年，招商蛇口坚持区域聚焦、城市深耕、以销定投的投资策略，全年摘地26宗，总计容建面约225万平方米，总地价约486亿元，权益地价约为335亿元。这之中，投向“核心10城”的金额占比达90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的59%。

蒋铁峰在会上透露，公司最近做了一些收益率的动态评估，2024年获取的项目毛利率都相对比较高，可能至少会达到15%或者20%以上，这是未来公司业绩和结转利润的重要来源。

至于今年的拿地策略，他称投资依然坚持以销定投、量入为主，同时要坚持“四个不失”，即对政策、形势、战略方针、投资都不能失误，不能拿错一块地，要优先选择核心城市的核心区域进行投资。

公开市场拿地外，城市更新也是业绩会上关注的重点之一。蒋铁峰在面对投资者的提问时说道，在华南，城中村改造项目是一种非常成熟的土地孵化模式，今年《政府工作报告》中明确指出要加快推进城镇老旧小区、城中村和危旧房改造，这种新政策环境下，城中村改造项目会更具确定性。

这一背景下，招商蛇口也积极参与了一些城中村改造项目，重点仍然聚焦在长三角和粤港澳大湾区，包括深圳、上海、广州、佛山等核心城市，目前正在孵化的项目大约有20个，储备的土地面积大约有700万平方米，深圳南山区后海的蛇口饼干厂已经在2024年完成了专规的批复，“这个项目应该是非常优质的”。

他指出，未来三年能够实现销售贡献的旧改项目大约有八九个，主要分布在深圳和上海，预计可供应货值600亿至700亿元左右。

代建则被视作是开发业务的重要补充。谈到调整的原因，朱文凯表示，短期内公司没有将代建作为最核心的转型方向，作为开发业务的重要补充，它会有一些战略性的回旋余地和未来的增长空间。

他说，招商蛇口其实从2010年就开始在做代建业务，只是一直没有将它提出来，过去这部分业务是划定在城市服务业务中的。去年，公司决定把代建业务进行专业化、品牌化地发展，所以把它调出，并入房地产开发业务。

据其透露，随着代建面积的增加，未来该业务可以为公司贡献3亿—5亿元的营收，短期利润水平可能在0.7亿至1亿元之间。

截至目前，招商蛇口已累计承接代建项目超540个，布局城市超27个，累计管理面积超2000万平方米。2024年，公司新增了77个代建项目，新增代建管理面积约898万平方米。

并入后，代建能够在一定程度上助力开发业务基本盘的稳固，后者是招商蛇口今年的重点任务。

蒋铁峰在谈到短期经营策略时直言，作为一家市值近千亿的上市公司，招商蛇口需要保证公司的营收和利润规模，要做到这些首先要稳住开发业务的基本盘，项目首开的去化还要提速，同时继续降杠杆，对重资产投资保持高度谨慎态度，最后则是进一步提升运营板块的营收占比，“这才是可持续发展的动力”。

关于融资成本情况，财务总监余志良表示，去年招商蛇口全年新增融资的综合成本为2.78%，年末存量融资的综合融资成本降至2.99%，较上年进一步下降。

截至2024年末，招商蛇口有息债务总额为2226亿元，其中银行借款占比62.9%，债券占比27.9%，其他借款占比9.2%；按期限看，一年内到期的有息负债为467亿元，占比21%。