房地产行业观察：销售动能减弱，土地投资修复带动开发投资降幅收窄

2025年1-2月，全国房地产市场呈现销售动能减弱与投资端边际修复的分化特征。统计局数据显示，1-2月商品房销售面积同比下降5.1%，降幅较2024年12月扩大4.6个百分点，销售金额同比降幅同步扩大至2.6%；但房地产开发投资额同比降幅收窄至9.8%，主要受土地投资修复支撑。与此同时，现房库存压力攀升至2016年8月以来高位，房企资金端仍依赖外部融资改善，销售回款持续承压，市场结构性分化特征凸显。

一、销售动能持续回落，库存压力再创新高

销售动能边际走弱，房价回落至政策前水平

1-2月商品房销售面积同比降幅扩大至5.1%，其中住宅销售面积同比下降3.4%，住宅销售金额同比降幅扩大至0.4%。销售均价显著回落，商品房均价环比下降7.5%至9547元/平方米，住宅均价环比下降8.1%至9949元/平方米，绝对值回落至2024年9月政策刺激前水平。分区域看，东部地区销售面积同比降幅最大（-7.3%），但受益于均价同比5.6%的涨幅，销售金额降幅仅2.1%；中部地区呈现“以价换量”特征，销售面积同比降幅0.7%，但均价同比下跌1.6%，导致销售金额降幅扩大至2.3%。

现房库存压力加剧，去化周期拉长

截至2月末，住宅现房库存面积达4.32亿平方米，环比增长10.5%，为2016年8月以来最高水平；现房去化周期升至23.0个月，环比增加2.2个月。广义库存面积（累计新开工-累计销售）虽同比下降14.4%至17.5亿平方米，但现房库存占广义库存比重升至24.7%，反映竣工房源滞销压力突出。当前库存结构显示，市场对期房的信心尚未恢复，房企去化重心仍集中在现房领域。

政策宽松预期升温，3月供应放量或带动局部修复

3月重点城市商品住宅计划新增供应面积环比增长166%，改善及高端盘占比提升至63%，核心城市主城区供应占比超70%。叠加两会后核心城市政策松绑预期，短期内市场或出现结构性“小阳春”，但库存高企及居民购房意愿偏弱仍将制约整体修复力度。

二、土地投资修复带动开发投资降幅收窄，新开工持续低迷

土地市场分化，优质地块热度回升

1-2月房地产开发投资同比降幅收窄3.5个百分点至9.8%，其中住宅投资降幅收窄至9.2%。土地市场修复是主要支撑因素：2024年四季度全国300城土地成交总价同比降幅收窄至3.1%，带动2025年初土地投资边际改善。近期杭州土拍市场热度分化明显，绿城中国以9.09%溢价率竞得西湖区之江地块，而钱塘区下沙地块溢价率高达24.07%，反映房企对核心区域优质地块的争夺仍积极，但非核心地块流拍风险上升。

新开工与施工端延续收缩，竣工周期拐点未至

1-2月新开工面积同比降幅扩大至29.6%，施工面积同比下降9.1%，显示房企“以销定产”策略下开工意愿低迷。竣工面积同比降幅收窄至15.6%，但绝对规模为2012年以来同期最低，主要受2021年下半年新开工持续缩量拖累。按2-3年施工周期推算，2025年竣工面积或延续两位数负增长，同比增速预计为-21%。

区域投资分化，东部修复领先

分区域看，东部地区开发投资同比降幅收窄7.2个百分点至11.4%，而中、西部地区投资降幅分别扩大至8.7%和3.3%。东部地区土地市场率先修复，叠加核心城市旧改提速，投资端韧性较强；中西部则受库存高企及需求疲弱制约，房企投资趋于谨慎。当前市场修复的关键仍在于货币化旧改推进及存量土地盘活政策落地，若政策力度超预期，或带动新开工与投资小幅回升。

本文源自金融界