REITs观察｜蛇口产园REIT冷暖：计提减值与内外部竞争

观点网 随着信批制度完善，REITs报告页数增厚，市场也衍生出更多解读视角。

3月18日，博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金举行2024年度业绩会。此前报告显示，2024年博时蛇口产园REIT实现收入2.11亿元，同比上涨19.89%；净利润5141.49万元，同比下跌28%；可供分配金额1.42亿元，同比上涨19.82%。

此外，经营活动产生的现金流量净额为1.32亿元，期末基金总资产为36.87亿元，净资产为31.59亿元，本期现金流分派率为4.94%。

相较于2023年6月份扩募光明加速器二期项目，2024年内蛇口产园REIT未发生购入或出售资产项目的情况，首次获得了扩募资产完整年度收益，因此收入和可供分配金额均出现明显增长，但利润流失还是折射出这支REIT的经营压力。

计提减值

回顾2023年度，蛇口产园REIT可供分配金额完成率为99%，低于2023年扩募《招募说明书》的预测，而2024年可供分配金额完成率下降到96%，已连续两年未能“达标”。

按照年报说法，差异原因主要系受宏观经济影响，租金单价根据市场情况有所下调，收入略低于预期。

整体来看，底层资产包2024年末出租率为91%，较上年同期降低3.82个百分点，全年平均出租率92.62%，较上年提升0.83个百分点。报告期内，平均月租金86.41元/平方米，较上年同期降低2.28元/平方米。

以价换量的措施大体取得一定效果，但考虑到报告期末的节点出租率下降，以及报告期末加权平均剩余租期从上一年的612天收紧到542天。开年以后，管理团队需要找到一些新租户。

具体来看，底层资产万海大厦、万融大厦均呈现出租率修复、租金下降的情况，但扩募资产光明加速器二期则面临“双降”。

光明加速器二期报告期末出租率为90.50%，较上年同期降低6.87个百分点，全年平均出租率92.62%，较上年同期降低2.72个百分点，平均月租金也从59.36元/平方米降至57.52元/平方米。

也就是，扩募资产比首发资产面临的形势更为严峻。

租金和出租率是每个园区的共同难题，而蛇口产园REIT似乎还有一些新麻烦。

首先是一次计提了首发和扩募三个资产的减值。

其中，万融、万海大厦项目购入时因资产交割形成的应收账款尚未收回金额分别为41.18万元、22.02万元，剔除交割时计提的坏账准备后金额分别为31.17万元、13.96万元，经诉讼预计无法收回，在本报告期末，已全额计提坏账准备。

本报告期内，应收账款信用减值损失增加45.67万元，因部分客户应收账款账龄增加，信用减值损失随之增加。

另外，报告期内光明加速器二期项目收购产生的商誉发生商誉减值约2046.03万元，占基金总商誉价值的18.58%。

商誉减值主要包括，因确认递延所得税负债而形成的商誉随着递延所得税负债的转回而计提的减值损失约1284.87万元，商誉相关资产组的可回收金额低于其账面价值确认的减值损失约761.16万元。

业绩会上，管理人表示，这部分商誉减值对2024年整体可分配金额不会产生影响，递延所得税负债的计提和转回不是第一次出现，在过往年报也有，只是2024年由于信披制度会更详细一些。

顶住内卷

基金管理人还提到，2024年面对异常复杂的市场环境，运营管理机构采取了两方面的应对举措。

首先是拓展招商渠道，特别是辖区政府的经济主管部门行业协会，以及一些专业的中介运营管理机构；其次是坚持产业园区专业化的运营服务，优质的产业资源，稳住存量客户，如积极开展政策解读申报、金融资源对接等。

管理团队认为，“各个项目顶住了2024年市场内卷压力”。

根据国众联市场调研报告的相关数据，深圳2024年甲级写字楼市场供应较2023年略有下降，全年共有10个项目竣工入市，建筑面积合计约93万平方米，主要集中在前海及后海区域，且多为企业自用总部办公。

市场租赁需求方面，以成本节约型搬迁为主，整体增量有限，全年净吸纳量约为88万平方米，与过往5年平均水平持平。从租户类型来看，企业总部自用办公需求占比近6成，仍是甲级写字楼市场的主力军。

深圳甲级写字楼2024全年平均空置率为29%，期末平均租金151.1元/平方米/月，月度环比下降3.3%、年度同比下降9%。受写字楼及整体市场租金下行压力，深圳优质产业园也无法独善其身，三季度深圳优质产业园净吸纳量13.2万平方米，整体空置率下降趋势有所改善，平均租金环比下降0.7%至89.8元/平方米/月。

具体到蛇口产园REIT的三个底层资产，它们既要和周边存量项目的“老邻居”竞争，也要应对不断涌现的“新对手”。

报告期内，万海、万融项目周边新增竞争性项目创享大厦，产业及研发用房可出租面积约3.8万平方米，平均租金单价约为118元/平方米/月（毛坯），出租率为75%左右。

报告称，由于创享大厦毛坯交付，租户定位倾向于1500平方米以上的大客户，而万海、万融项目并无租金贡献占比超过10%的大客户，以及创享大厦目前剩余可租赁面积较少，“抢客”的影响较小。

值得注意的是，创享大厦同样是招商蛇口打造的项目，万海、万融项目位于蛇口网谷内，就像光明加速器二期项目也是招商局智慧城的，有市场观点认为，如何避免招商系兄弟项目之间内部竞争，需要企业明确每个项目的业态定位，进行差异化招商运营。

报告期内，光明加速器二期周边新增竞争性项目为欧菲光研发总部，可出租面积约6.47万平方米，平均租金单价约为45元/平方米/月(简装)，目前出租率约90%左右。报告称，由于欧菲光研发总部项目目前出租率较高，对基础设施项目影响较小，但预计2025年周边新增竞争性项目较多，未来资产运营在一定程度上将持续面临挑战。

资料显示，欧菲光从光明区本土起家，成立于2001年，是一家国内领先的精密光电薄膜元器件制造商，曾经是苹果的重要供应商，后来则获得华为等国内终端企业的大单，这类产业链龙头企业自建产业园区并对外招商，吸纳上下游租户，会起到一定集聚效应。

除了市场行为，部分投资者还关注到，近期深圳国资委统筹调配10万方市属国企产园资源为小微科创企业提供产业空间，“零租加速营”首批孵化载体将统一为入驻企业提供最低3-6个月、最高不限的免租，号称“只收梦想，不收租金”。

在蛇口产园REIT管理团队来看，这无需过度担心，他们了解到，这批产业空间大部分已经找到租户，而且与市场化园区租户画像存在一定差异性，从长期来看还是做大市场蛋糕。

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