重庆
近期，重庆新房供应一直处于低位，因此供应量小于成交量，即供求比*小于1的板块持续增加。中心城区共78个板块，近12个月以来零供应的板块23个，供求比在0-1之间的板块为45个，也就是说供求比小于1的板块占比高达87%。
*供求比=（供应量/成交量）
重庆新房市场真的供不应求吗，数据背后真相到底如何？
仅以“供求比”来判断板块是供不应求还是供过于求，其实并不完全准确。以跳蹬板块举例，在过去的12个月中板块新房供应面积约3.9万方，成交面积5.6万方，供求比为0.7，那么它真的供不应求吗？
结合“存量去化”及“存销比”来看，存销比即存量/销量。存销比值越大，代表存量高或销量低，或存量高且销量低，是流动性弱的信号。
*存销比=（板块存量/成交量）
继续以跳蹬板块为例，该板块存量达到11万方，存销比*为1.96，也就是说存量是高于销量的，按近12个月新房流速推算去化周期需要27.9个月，实际上应属于供过于求的板块。
在细分各板块数据之前，我们先来看看整体存量数据：总体存量仍处高位，整体去化周期超1年
2月住宅市场广义存量4300万方，有效广义存量占比87%，狭义存量720万方，去化周期16.7个月。分区域来看 狭义存量聚焦渝北区，存量共229万方，因区域配套成熟、需求旺盛，去化周期最短，去化速度远超其他区。
聚焦各板块来看， 存量超20万方的板块共11个，占总量的14%，集中于城市发展新区，如龙兴、蔡家、茶园等；其中渝北区的礼嘉、悦来存量超50万方排名前二，中央供应存量超40万方排名第三。
【重庆中心城区各板块狭义存量地图】
为了解高存量背后的真相，结合供求比、存销比和去化周期这三项指标，梳理了以下三类典型板块：
1.高供高销高流速板块：供应量高，销售量高，供求比和存销比往往低于1，去化周期相对较短。
中央公园板块——过去12个月供应42.10万方，销售64.43万方，供销双高均位于重庆前列，截至2月板块存量41.28万方，供销比0.65，存销比0.64，按照近12个月新房去化平均流速的去化周期8.5个月。
西永板块——过去12个月供应20万方，销售25.66万方，供销双高，截至2月板块存量12.79万方，供销比0.78，存销比0.5，按照近12个月新房去化平均流速的去化周期6.3个月。
弹子石板块——过去12个月供应10.65万方，销售23.90万方，供销双高，截至2月板块存量13.5万方，供销比0.45，存销比0.56，按照近12个月新房去化平均流速的去化周期7.3个月。
观音桥板块——过去12个月供应13.89万方，销售22.80万方，供销双高，截至2月板块存量18.76万方，供销比0.61，存销比0.82，按照近12个月新房去化平均流速的去化周期11.2个月。
2.高供低销低流速板块：供应存货可观，但销售量偏低，供求比和存销比往往大于1，且一般有一项指标大于2，去化周期相对较长。
大学城板块——过去12个月供应9.45万方，成交2.44万方，供求比3.86，截至2月板块存量约7.68万方，存销比3.14，去化周期43.6个月。除典型低价流量项目外，板块相对高存量、低销量。
冉家坝板块——过去12个月供应6.74万方，成交2.28万方，供求比3.0，截至2月板块存量约8.88万方，存销比3.9，去化周期54个月。板块内典型在售项目因产品单一、市场定位与需求错配等导致滞销，拉高整体板块数据。
存在类似情况的还有江北嘴板块——其过去12个月供应4.52万方，成交0.96万方，供求比4.71，截至2月板块存量约3.7万方，存销比3.93，去化周期48.1个月。
3.断供低销低流速板块：供应量低或无供应，销售量低，存销较高，月均流速低，去化周期长。
南彭板块——过去12个月无新房供应，供销比为0，截至2月板块存量7.8万方，存销比高达6.11，近半年流速较低，去化周期93.6个月。
化龙桥板块——过去12个月无新房供应，供销比为0，截至2月板块存量6.9万方，存销比3.42，近半年流速较低，去化周期66.5个月。
沙坪坝中心板块——过去12个月无新房供应，供销比为0，截至2月板块存量6.9万方，存销比2.99，近半年流速较低，去化周期44.9个月。
结语：短期来看，重庆新房市场数据“供不应求”——中心城区87%的板块供求比小于1。然而深入分析，部分典型板块虽无新增供应，却因产品单一、供需错配导致滞销；更有低流速板块更因存量淤积陷入“零供应、低关注”的恶性循环。
破解困局的关键，仍在于回归产品力的本质。开发商若仅依赖减少供应维持短期数据平衡，而忽视对居住需求升级的响应，库存压力将持续加深。唯有精准匹配“好房子”标准，优化产品定位、提升居住品质，才能激活市场，提振信心，实现供需关系的长效健康。
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