房产律师：执行债务人房屋，案外人诉停止执行因证据不足被驳回

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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告（反诉被告）方：原告林宇轩向法院提起诉讼，请求依法确认地处河北省A号的房屋所有权归其所有（房价383,207元），并解除对该房屋的查封、停止评估拍卖，同时要求被告承担本案诉讼费。林宇轩称在2017年6月21日，从陈勇处购买了案涉1002号商品房，成交价格383,207元，首付249,343元，其余款项通过陈勇向银行偿贷，该贷款已于2022年2月21日提前还清。合同签订后，林宇轩依约交清首付款，2018年7月开始装修，12月装修完毕，2019年2月入住，期间水电费均由其支付。

2021年2月，小区开始办理房屋产权证，因办证需陈勇配合，但陈勇夫妻在外地，虽经林宇轩多次催办，仍未回来办理过户手续，导致房产证未能办理。2022年2月16日，林宇轩发现房屋被北京市大兴区人民法院查封，遂提出执行异议申请书，但被驳回，故提起诉讼。林宇轩认为依据相关法律规定，其在法院查封前已签订合法有效书面合同，已合法占有不动产且付清全部价款，非因自身原因未办理过户登记，能够排除执行。

被告（反诉原告）方：被告周强不同意林宇轩的全部诉讼请求。认为不动产权以登记为准，在房屋未登记至林宇轩名下时，其主张房屋所有权无依据。同时，不认可林宇轩与陈勇之间的房屋买卖关系，指出林宇轩提交的购房合同存在诸多问题，如合同形式和内容不符合常理、房屋价格明显过低、房款支付情况与合同约定不符、相关证据时间节点矛盾等，且林宇轩在明知房屋被查封后还替陈勇一次性支付购房款，存在恶意串通行为，不应受法律保护。

第三人：第三人陈勇述称与林宇轩的房屋买卖真实，同意林宇轩的诉求。

（二）案件背景事实

房屋买卖及占有情况：林宇轩提交《房屋买卖合同公证书》，显示2017年6月21日，陈勇及其妻子将A号房屋出售给林宇轩，成交价款383,207元，首付249,343元，剩余123,864元按揭还款于银行，林宇轩于签约当日转款249,343元。之后，林宇轩通过支付宝向陈勇转款多笔。林宇轩还提交房屋装修票据、水电费燃气费票据等，证明其对房屋进行装修并实际居住。

房屋产权办理及查封情况：2021年2月小区具备办证条件，林宇轩缴纳房屋面积差款，但因陈勇未配合，未能办理过户手续。2021年10月28日，北京市大兴区人民法院查封案涉房产，查封期限为2021年10月28日至2024年10月27日。2022年2月16日，林宇轩知晓房屋被查封，提出执行异议申请后被驳回，遂提起诉讼。

相关证据及争议情况：周强提交2018年11月2日与陈勇的通话录音，陈勇在录音中称房屋未出卖，用于孩子结婚。周强还提交大名M公司于2022年1月20日向法院出具的《情况说明》，表明陈勇所购案涉房屋已付清全部购房款，名下无未偿还按揭贷款。而林宇轩提交的银行贷款还清回单显示还款时间为2022年2月21日，与《情况说明》时间矛盾。

（三）证据及事实查明情况

原告证据及主张：原告林宇轩提交《房屋买卖合同公证书》、银行转账明细、支付宝转账凭证、房屋装修票据、水电费燃气费票据、微信聊天记录、贷款提前还款回单、查封公告、案涉房产买卖合同及发票等证据，主张房屋所有权归其所有，应排除执行。

被告证据及主张：被告周强提交通话录音、房地产开发公司出具的《情况说明》等证据，反驳林宇轩的主张，认为林宇轩与陈勇之间的房屋买卖关系不真实，林宇轩提交的证据存在诸多矛盾，无法证明其主张。

第三人陈述：第三人陈勇认可与林宇轩的房屋买卖关系，同意林宇轩诉求，但未提交实质性证据。

二、争议焦点

（一）原告诉求

依法确认地处河北省A号的房屋所有权归原告林宇轩所有（房价383,207元）。

解除对上述房屋的查封并停止评估拍卖。

本案诉讼费由被告周强承担。

（二）被告诉求

请求驳回原告林宇轩的全部诉讼请求。

（三）争议焦点

林宇轩与陈勇之间的房屋买卖关系是否真实有效。

林宇轩是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的排除执行条件。

案涉房屋所有权应如何认定。

三、裁判结果

驳回原告林宇轩的诉讼请求。

四、案件分析

（一）法律依据分析

根据《中华人民共和国民法典》物权编相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。林宇轩请求确认房屋权属，但房屋尚未过户登记至其名下，其主张欠缺法律依据。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合一定条件且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案需判断林宇轩是否符合该条规定情形。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定，对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。在本案证据存在矛盾的情况下，需依据该条规定判断事实。

（二）证据及事实认定分析

房屋买卖关系真实性：林宇轩提交的《房屋买卖合同公证书》在形式上简单，内容不具备房屋买卖合同必备条款且未公证，交易价格明显低于市场价，房款支付情况与合同约定不符。而周强提交的通话录音中陈勇称房屋未出卖，且房地产开发公司出具的《情况说明》与林宇轩提交的贷款还清回单时间矛盾。综合来看，林宇轩与陈勇之间房屋买卖关系的真实性存疑。

排除执行条件判断：林宇轩虽主张在法院查封前已签订合同、占有房屋并付清价款且非自身原因未办理过户登记，但证据存在诸多瑕疵。如微信聊天记录与陈勇签订购房补充协议时间矛盾，在具备过户条件后近一年时间内未提交其他催促过户证据等。因此，林宇轩不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的排除执行条件。

房屋所有权认定：由于房屋未办理过户登记至林宇轩名下，依据物权登记生效原则，林宇轩请求确认房屋所有权归其所有的诉求无法得到支持。

（三）法律适用及裁判逻辑分析

法院依据相关法律规定，对双方提交的证据进行审查判断。在房屋买卖关系真实性和排除执行条件均无法得到充分证明的情况下，驳回林宇轩的诉讼请求。这一裁判结果既遵循了物权法定原则，又体现了民事诉讼中证据裁判规则，确保司法裁判的公正性和权威性。

五、胜诉办案心得

（一）精准把握法律规定

在处理此类涉及房屋买卖与执行异议的案件时，律师要精准把握相关法律规定，如民法典物权编中关于不动产物权变动的规定，以及执行异议和复议案件的司法解释。准确理解法律条文的内涵和适用条件，能够清晰界定当事人的权利义务关系，为案件分析和诉讼策略制定提供坚实的法律基础。例如，在本案中，明确物权登记生效原则以及排除执行的具体条件，有助于判断林宇轩的诉求是否合理。

（二）全面审查证据

充分且有效的证据是胜诉的关键。律师要指导当事人全面收集与案件相关的各类证据，并对证据进行细致审查。在本案中，双方提交的证据存在诸多矛盾，如合同形式内容、价格合理性、付款情况、时间节点等方面。律师应具备敏锐的洞察力，挖掘证据之间的潜在联系和矛盾点，通过对证据的综合分析，构建有力的证据体系，增强己方主张的可信度。

（三）合理制定诉讼策略

根据案件事实和证据，合理制定诉讼策略。在本案中，被告周强针对原告林宇轩的诉求，从房屋买卖关系真实性、证据瑕疵等方面进行反驳，制定了合理的抗辩策略。同时，预测对方可能的回应，提前准备应对方案，如对林宇轩关于排除执行的主张，逐一分析其证据不足的地方，提高胜诉的可能性。