房改房登记父母名下，子女出资后主张借名买房，法院判按遗产继承｜北京房产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

王建国与李秀英夫妇育有三名子女：长子王强、次女王莉、三女王芳。

父亲王建国于2012年去世，母亲李秀英于2018年去世。

夫妻名下留有两套房产：

一号房屋（登记在李秀英名下）；

二号房屋（登记在王建国名下，房改时折抵了夫妻双方工龄）。

王莉、王芳起诉要求平均分割两套房屋。

王强答辩称：

一号房屋：父母2004年自书遗嘱指定由其继承；2014年母亲又立公证遗嘱重申；2017年母亲已将房屋赠与并过户至其名下，不属于遗产；

二号房屋：系其出资购买，父母仅为代持，双方存在借名买房关系，且2004年遗嘱及2001年《证明》均确认归其所有。

王莉、王芳反驳：

遗嘱真实性存疑，母亲晚年患脑部疾病，行为能力受限；

赠与系母子串通，损害其他继承人权益；

二号房屋为父母夫妻共同财产，所谓“借名”无协议、无付款凭证，仅凭居住不能确权。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 一号房屋归王强单独所有（依据有效公证遗嘱+已完成赠与过户）；

✅ 二号房屋由三兄妹共同继承：王强占2/3，王莉、王芳各占1/6；

❌ 驳回原告要求平均分割的全部诉讼请求。

注：法院认定，二号房屋虽有部分出资可能，但不构成借名买房，仅按法定继承+遗嘱继承综合分配。

三、法院说理要点

法院围绕三大争议焦点展开：

1. 公证遗嘱有效，赠与已完成，一号房屋非遗产

母亲2014年所立公证遗嘱程序合法，公证录像显示其神志清楚；

2017年已办理赠与过户，物权已转移；

原告主张母亲“老年痴呆”，但未提供司法鉴定，CT报告不足以否定行为能力。

2. 2004年自书遗嘱部分有效

父亲签名部分符合自书遗嘱要件，有效；

母亲部分因无见证人，作为代书遗嘱无效；

但公证遗嘱为最后意思表示，优先适用。

3. 二号房屋不构成借名买房

房屋为夫妻共同财产，房改时折抵双方工龄；

王强无书面借名协议，亦无直接支付购房款的证据；

虽长期居住、持有票据，但出资性质不明，可能为家庭内部支持；

法院认为：仅凭居住和持有凭证，不能推翻产权登记；

因父亲未就二号房屋立遗嘱，其份额按法定继承；母亲份额依公证遗嘱归王强，故王强共得2/3。

四、律师提示

本案是“遗嘱+赠与+借名主张”混合型继承纠纷的典型，三大启示：

公证遗嘱+完成过户=最强确权组合：

一号房屋因“遗嘱+赠与+登记”三重保障，彻底排除其他继承人权利；

借名买房需“协议+出资+合意”三位一体：

仅有居住、持有票据、口头陈述，无法对抗产权登记；

房改房特殊性：工龄折抵=夫妻共有：

即使一方未出钱，只要使用了双方工龄，即视为共同财产，不可单方处分。

✅ 建议：

若确系借名购房，务必签订书面协议，保留付款流水，避免现金交易；

继承纠纷中，行为能力异议需司法鉴定支撑，CT报告不足为据；

北京房产律师靳双权团队专注处理遗嘱效力、借名买房、房改房继承等复杂家事纠纷，已成功代理多起类似胜诉案件。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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