购买回迁房，出卖人恶意过户子女，买方胜诉认定过户无效的要点

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告（反诉被告）方：原告孙启风向法院提起诉讼，请求判令沈婉晴将北京市海淀区一号房屋权属转移给郭宇轩的行为无效，要求两被告承担诉讼费用，并增加诉讼请求，要求被告承担诉讼保全费用3000 元。孙启风称在 2009 年 12 月 31 日，与沈婉晴签订房屋买卖协议，沈婉晴以 80 万元价格将位于北京市海淀区（回迁房）卖给自己，并约定房屋取得房产证后沈婉晴有义务配合过户。2017 年 1 月 12 日，沈婉晴取得房屋产权证，最终确定房屋坐落于北京市海淀区一号。

此后孙启风多次催促沈婉晴配合过户，但沈婉晴均推脱。2021 年 6 月，双方达成一致，沈婉晴称旅游回京后协助过户，然而 6 月 23 日，沈婉晴却隐瞒、欺骗孙启风，将房屋过户给其子郭宇轩。孙启风认为其与沈婉晴签订的房屋买卖合同合法有效，且房屋已实际交付并由自己占有、使用至今，两被告恶意串通将房屋产权过户，损害了自己的利益，故诉至法院。

被告（反诉原告）方：被告郭宇轩、沈婉晴共同辩称不同意孙启风的诉讼请求，认为孙启风与沈婉晴之间是借款抵押协议，双方系民间借贷关系。孙启风请求确认无效需先确认其合法权益，而其在本案中的合法权益内容超出本案范围。

（二）案件背景事实

房屋买卖及入住情况：2009 年 12 月 31 日，售房人沈婉晴与购房人孙启风签订《个人售房协议》，约定沈婉晴因个人经济需要出售回迁房，售价 80 万元，还约定了房屋过户及权益等相关条款。协议签订当日，双方又签订《个人借款抵押协议》，沈婉晴此前还出具过《借据》。2009 年 9 月 10 日，涉案房屋办理入住，此后一直由孙启风实际控制并缴纳相关费用。

房屋产权办理及转移情况：沈婉晴作为买受人与北京A 公司签订回迁房买卖协议及补充协议，2017 年 1 月 12 日，涉案房屋办理房屋权属证书，登记在沈婉晴名下。2021 年 6 月 23 日，沈婉晴与郭宇轩签订《北京市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋以 88 万元价格出售给郭宇轩并完成过户登记，但购房款未支付。

证人证言及相关关系：协议证明人林晓妍（化名）出庭作证，证明买卖过程真实，协议为沈婉晴本人签字。刘逸宇（化名）书写证人证言，内容与林晓妍基本一致。

（三）证据及事实查明情况

原告证据及主张：原告孙启风提交《个人售房协议》、证明人证言等证据，主张其与沈婉晴之间是房屋买卖合同关系，沈婉晴与郭宇轩恶意串通转移房屋权属的行为无效。

被告证据及主张：被告沈婉晴提交《个人借款抵押协议》、《借据》等证据，主张与孙启风之间是借款抵押关系，否认房屋买卖关系。郭宇轩认可沈婉晴的主张。

证人证言：林晓妍、刘逸宇的证人证言均证明孙启风与沈婉晴之间是房屋买卖关系，且陈述了具体交易过程。

二、争议焦点

（一）原告诉求

请求判令沈婉晴将北京市海淀区一号房屋权属转移给郭宇轩的行为无效。

要求两被告承担诉讼费用。

要求被告承担诉讼保全费用3000 元。

（二）被告诉求

请求驳回孙启风的全部诉讼请求。

（三）争议焦点

孙启风与沈婉晴之间的法律关系是房屋买卖还是借款抵押。

沈婉晴与郭宇轩之间的房屋转让行为是否构成恶意串通，损害孙启风的合法权益。

三、裁判结果

确认沈婉晴与郭宇轩于2021 年 6 月 23 日就北京市海淀区一号房屋权属转移登记行为无效。

沈婉晴及郭宇轩于本判决生效后三十日内，将北京市海淀一号房屋恢复登记至沈婉晴名下。

沈婉晴及郭宇轩于本判决生效后七日内向孙启风支付诉讼保全费用3000 元。

四、案件分析

（一）法律依据分析

《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案需判断沈婉晴与郭宇轩的房屋转让行为是否符合该条规定。

关于合同关系的认定，需依据双方签订的协议内容、实际履行情况以及证人证言等综合判断。在存在多份协议且内容有冲突的情况下，要探寻当事人的真实意思表示。

（二）证据及事实认定分析

法律关系认定：孙启风提交的《个人售房协议》及证明人的证言，结合房屋实际交付、控制情况，足以确认双方之间存在房屋买卖合同关系。沈婉晴虽主张借款抵押关系，但无法合理解释其配合办理入住、回购协议原件由孙启风持有等情况，且多年未主张还款或权利，其陈述与证人证言不符，故对其主张不予采信。

恶意串通认定：沈婉晴与郭宇轩系母子关系，涉案房屋长期由孙启风实际控制，郭宇轩作为成年人应当知晓房屋情况。在孙启风多次催促沈婉晴过户的情况下，沈婉晴与郭宇轩签订买卖合同当日即完成过户，且郭宇轩至今未支付购房款，房屋交易价格也明显低于市场价。综合这些因素，足以认定沈婉晴与郭宇轩的房屋转让行为构成恶意串通，损害了孙启风的合法权益。

（三）法律适用及裁判逻辑分析

法院依据相关法律规定，对双方提交的证据进行全面审查，综合判断当事人之间的法律关系以及房屋转让行为的性质。在确认孙启风与沈婉晴存在房屋买卖合同关系，且沈婉晴与郭宇轩恶意串通损害孙启风权益的情况下，作出相应判决，维护了孙启风的合法权益，体现了法律对恶意串通行为的否定评价和对合法权益的保护。

五、胜诉办案心得

（一）重视证据收集与梳理

在处理此类案件时，律师要指导当事人全面收集证据，包括合同协议、付款凭证、证人证言、房屋入住及使用相关凭证等。对证据进行细致梳理，挖掘证据之间的内在联系，构建完整的证据链条。例如在本案中，孙启风通过提交《个人售房协议》、证人证言以及房屋实际控制的相关证据，有力地证明了其与沈婉晴之间的房屋买卖关系，为胜诉奠定了基础。

（二）准确把握法律关系

面对复杂的案件事实和多份相互关联的协议，律师要准确把握当事人之间的真实法律关系。通过对协议条款、实际履行情况、当事人陈述等多方面的分析，探寻当事人的真实意思表示。在本案中，准确判断孙启风与沈婉晴之间是房屋买卖关系而非借款抵押关系，是案件胜诉的关键。

（三）合理运用法律规定

熟悉并合理运用相关法律规定，针对案件争议焦点进行精准论证。在本案中，依据《中华人民共和国民法典》关于恶意串通的规定，从当事人关系、交易价格、交易过程等方面综合论证沈婉晴与郭宇轩的行为构成恶意串通，从而有力地支持了当事人的诉讼请求。同时，关注法律规定中的细节，如对诉讼保全费用承担的依据进行合理阐释，确保当事人的各项权益得到充分维护。