北京房产律师：农村宅基地买卖合同效力确认案例深度剖析

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）家庭与房屋权属背景

原告林萱、林瑶为同胞姐妹。被告陈宇平、周丽系夫妻，陈浩是他们的儿子。被告陈宇阳、刘兰系夫妻，陈宇阳与陈宇平是同胞兄弟。原、被告均为某镇某村村民。涉诉宅院位于北京市顺义区某镇某村，集体土地建设用地使用证编号为顺- 某乡某村集建（证）字第某号，登记在陈宇平名下。涉诉宅院原本有北正房五间，还有一间棚子，之后陈宇平把宅院给了陈宇阳。

（二）房屋交易情况

2004 年 10 月 8 日，陈宇平、陈宇阳、周丽、陈浩、刘兰与林瑶、林萱就涉诉宅院签订了《购房协议书》，约定原告以44000 元购买被告位于某村某路某号的房院一所，包括北房六间。协议签订后，原告支付了购房款，被告交付了宅院以及《集体土地建设用地使用证》，此后原告一直占有使用该宅院。林萱是北京市顺义区某镇某村的农业户口，林瑶则是城镇居民户口。

（三）诉讼提起

林萱、林瑶向法院提起诉讼，请求确认2004 年 10 月 8 日签订的《购房协议书》有效。林瑶表明在 2010 年 10 月 2 日，她把在涉诉宅院享有的份额出售给了林萱，对涉诉宅院不再主张权利。

二、争议焦点

（一）原告诉求

原告林萱、林瑶请求法院确认2004 年 10 月 8 日签订的《购房协议书》有效。为此，她们提交了《集体土地建设用地使用证》《购房协议书》《买卖房屋草契》《收条》，以及 2010 年 10 月 2 日的《协议书》和《收条》等证据，以此证明购房行为真实有效，林萱也是实际购房人。

（二）被告抗辩

被告陈宇平、周丽、陈浩、陈宇阳、刘兰不同意原告的诉求。他们认为实际购买人只有林瑶，林萱只是介绍人。《买卖房屋草契》原始版本中没有林萱的名字，《购房协议书》原始机打文字的买方信息里也没有林萱的名字，林萱的名字是后来手写加上去的，并非卖方认可的买方身份。此外，林瑶不属于本村集体成员，没有购买本村宅基地的资格，房屋买卖协议违反了《中华人民共和国土地管理法》以及《农村宅基地管理办法》，应属无效。被告还提交了没有林萱名字的《买卖房屋草契》和相关证明来支持自己的主张。

（三）核心争议

本案的核心争议主要有两点。其一，林萱是否为涉诉宅院的共同购买人；其二，2004 年 10 月 8 日签订的《购房协议书》是否因违反法律规定而无效。

三、裁判结果

法院判决原告林瑶、林萱与被告陈宇平、周丽、陈浩、陈宇阳、刘兰于2004 年 10 月 8 日签署的《购房协议书》有效。

四、案件分析

（一）购买人身份认定

虽然《购房协议书》中林萱的名字是手写的，但结合陈宇阳、陈宇平在2004 年 10 月 8 日出具的收条，上面明确写明收到林瑶、林萱的购房款，法院依法确认涉诉宅院的购买方是林瑶和林萱，不采信被告关于林萱只是介绍人的说法。

（二）合同效力判定

农村房屋买卖合同纠纷涉及农村宅基地使用权的转让。农村宅基地归村农民集体所有，农村房屋具有社会福利性质，与宅基地不可分割。依据相关法律法规和政策，农村宅基地使用权与特定身份相关联，禁止城镇居民在农村购置宅基地。然而在本案中，陈宇平、周丽、陈浩、陈宇阳、刘兰虽对林萱、林瑶提交的2010 年 10 月 2 日的《协议书》真实性存疑，但没有提交证据证明该协议书是虚假的，也无法证明双方存在恶意串通的情况，所以法院确认该协议书真实有效。林瑶在庭审中明确表示已将其享有的涉诉宅院份额全部出售给林萱，此时林萱拥有了涉诉宅院的全部权利。因为林萱是本村集体经济组织成员，涉诉宅基地全部份额仍在本村集体经济组织手中。法院从维护市场交易安全、当事人合理预期以及诚实信用原则出发，考虑到交易的自愿性、真实性、连贯性，最终确认《购房协议书》有效。

五、胜诉办案心得

（一）精准把握证据细节

处理这类农村房屋买卖合同纠纷案件，律师必须精准把握证据细节。本案中，通过分析《购房协议书》中林萱名字的形式以及收条内容等细节，确定了林萱的购买人身份，为后续判定合同效力打下基础。律师要协助当事人仔细梳理证据，挖掘证据之间的关联，形成有力的证据支撑。

（二）深入研究法律政策

深入研究与农村宅基地、房屋买卖相关的法律规定和政策至关重要。律师要清楚理解农村宅基地的权属性质、流转限制以及相关政策导向。在本案中，准确把握农村房屋买卖合同无效的根本原因，以及特殊情形下合同效力的认定，有力地应对了被告基于法律政策提出的抗辩，为当事人争取到有利结果。

（三）关注合同履行及权属变动

关注合同履行过程以及房屋权属变动情况对案件处理非常关键。本案中，林瑶将其份额转让给林萱这一行为，使得宅基地最终由本村集体经济组织成员持有，这一关键变动影响了合同效力的判定。律师应全面了解案件事实，包括合同履行细节和权属变化，为当事人制定合理的诉讼策略。

（四）应对被告复杂抗辩

面对被告复杂的抗辩理由，律师要有清晰的应对思路。本案被告从购买人身份和合同合法性等多方面提出抗辩，律师需要逐一分析反驳。通过合理运用证据和准确解读法律，回应被告的质疑，让法院能够准确认定案件事实，支持当事人的诉求。