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基础信息

位置：深圳市南山区龙珠四路 2 号

开发商：深圳市方大置业发展有限公司

总占地面积：4.4 万㎡

总建筑面积：33 万㎡

物业类型：写字楼

建筑类型：高层

楼栋情况：由 4 座办公塔楼、4 层商业裙房及 4 层地下车库组成

楼层信息：1 号楼 39 层；2 号楼 23 层；3 号楼 23 层；4 号楼 19 层

标准层高：4.5 米

入驻企业：方大集团（上市公司）、平安、爱科斯福通讯、旗滨集团、中建四局等。

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整体均价：58-135元 /㎡/月，不同楼层、朝向、面积等会有差异

户型举例：有 185 平米超豪华装修带全套家私的房源；196.78㎡精装修房源

停车位：共 2088 个，地下 4 层停车场，平均每 96㎡办公面积配1 个停车位

物业公司：方大物业

物业费：18 元 /㎡・月，另可能有空调维护费等其他费用

198㎡ 3+1格局 实景图

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快速公路：方大城毗邻北环大道、南坪快速、广深高速等城市快速干道

地铁：距离地铁 7 号线龙井站约 800 米，高峰时段有接驳车直通运行；距离地铁 2 号线侨城北站也较近

公交：周边有北环龙井天桥站、欧洲城东站，有 M358 路、M240 路、M364 路、B683 路、B707 路、237 路、26 路、43 路、49 路、54 路、58 路等数十路公交。

商业配套：自带约 4 万㎡旗舰商业，有深圳第二家华谊兄弟影院、海底捞火锅、覔书店、Fusion Fitness 热炼健身、润园四季椰子鸡、星巴克咖啡等主力商家

休闲配套：临近塘朗山、安托山、沙河高尔夫、名商高尔夫、大沙河公园、欢乐谷等

会议配套：有 10-200 人多功能会议中心，配备多媒体会议系统

其他配套：为整层客户定制专属增值服务，如 T1 栋 4 层阶梯报告厅每年可使用 2 次、多功能会议室每季度可使用1次等

1806单位，面积133.40㎡ ，东向，电梯口，城市景观 ↓

【19层标准层平面图】

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央行发布2024年金融数据，社融余额为408万亿元！房贷回升，利率还要降

最新一期金融数据发布。2025年1月14日，人民银行发布2024年金融统计数据报告。2024年12月，新增人民币贷款9900亿元，同比少增1800亿元；新增社会融资规模2.86万亿元，同比多增9249亿元。

专家评价，总体上看，2024年底大规模隐债置换对金融数据影响明显，拉低新增信贷的同时，也推高了新增社融。展望后续走向，2025年全年新增信贷和社融有望恢复同比多增，1月实现金融数据“开门红”的可能性较大。

房地产回暖

金融统计数据显示，12月末人民币贷款余额255.68万亿元，同比增长7.6%。

将时间线拉长至全年，人民币贷款增加18.09万亿元。分部门看，住户贷款增加2.72万亿元，其中，短期贷款增加4732亿元，中长期贷款增加2.25万亿元；企（事）业单位贷款增加14.33万亿元，其中，短期贷款增加2.61万亿元，中长期贷款增加10.08万亿元，票据融资增加1.57万亿元；非银行业金融机构贷款增加2855亿元。

具体到12月单月，该月新增信贷9900亿元，延续同比少增但环比多增的趋势，其中企业中长期贷款表现较弱，不过在楼市回暖以及提前偿还房贷现象缓解背景下，12月居民中长期贷款同比延续多增。

12月人民币贷款同比延续少增，主要拖累项是企业中长期贷款。东方金诚首席宏观分析师王青指出，当月新增企业中长期贷款仅400亿元，同比大幅少增8212亿元，一个重要原因是11月以来用于置换隐性债务的地方政府债大规模发行，会置换一部分隐债范围内的城投存量贷款，这会拉低12月新增企业中长期贷款规模（新增贷款=新发放贷款-贷款偿还量）。同时，近期经济走势虽有所回升，但市场主体投资信心回暖并带动中长期信贷需求明显改善还需要一个过程。

而居民贷款方面，12月房地产市场延续回暖势头，加之“提前还贷潮”减弱，居民中长期贷款延续同比多增趋势。不过短贷方面，王青也提到，在促消费政策加码等扰动效应减弱背景下，12月居民短贷恢复正增长，但同比小幅少增171亿元，背后是当前居民消费总体依然偏弱。

广开首席产业研究院首席金融研究员王运金同样称，12月房地产市场逐步回暖，以旧换新政策加快落地，居民信贷增量较好。具体来看，12月居民部门新增信贷3500亿元，高于去年同期，其中短期贷款与中长期贷款分别同比少增171亿元、同比多增1538亿元。

在王运金看来，降低存量房贷利率、降低公积金贷款利率、解除限购限贷、降低房屋交易相关税费等一系列宽松政策明显提升了居民购房能力与意愿，12月全国30个大中城市商品房成交面积超过1500万平方米，同比增长19.8%，环比大幅增长31.9%，房地产市场企稳回升节奏稳健。12月居民中长期贷款新增3000亿元，增量低于预期可能受年底银行信贷额度影响，部分房贷审批放款延后至2025年1月。

当日，人民银行副行长宣昌能在新闻发布会上介绍，2024年我国贷款利率稳步下行，2024年12月，新发放企业贷款约为3.43%，同比下降约0.36个百分点，个人住房贷款利率约为3.11%，同比下降约0.88个百分点。信贷结构不断优化，专精特新企业贷款同比增长13%，普惠小微贷款同比增长14.6%，继续高于同期全部贷款增速。

政府债推升社融

在人民币贷款同比少增背景下，12月新增社融实现同比多增，在业内看来，这主要受债券融资，特别是政府债券融资同比大幅多增拉动。

具体来看，2024年末，我国社会融资规模余额为408.34万亿元，同比增长8%，增速比上月高0.2个百分点。全年社会融资规模增量为32.26万亿元，处于历史较高水平。

具体至12月来看，当月新增社融2.86万亿，环比同比均实现多增，这也是社融时隔四个月之后首次实现同比多增。

王青告诉北京商报记者，在投向实体经济的人民币贷款同比少增背景下，12月社融同比大幅多增仍主要受债券融资拉动。

“12月新增政府债券1.76万亿元，占当月社融增量的61.6%，同比大幅多增。” 王运金同样称，一方面，各地方政府加快发行2024年剩余专项债额度，其中包括用于置换隐债的再融资债券额度，但在12月的政府债券增量中该部分占比较少，主要是因为8—11月政府债券发行节奏较快，全年额度于12月之前基本发行完成。

另一方面是中央提前下达的下一年度新增地方政府债务限额，如将置换隐债的再融资债券计算在内，提前下达的额度可能会在2万亿元以上。王运金认为，提前下达、前置发行能够更快地落地政府投资项目或加快化债进度，且专项债用于资本金的比例也由25%提高至30%，专项债项目落地产生实质效果的时间大大缩减。

中信证券首席经济学家明明同样称，12月新增社融约2.86万亿元，同比多增约9200亿元，社融同比增速8.0%，较上月提升0.2个百分点。12月企业债净融资减少，低利率环境使得企业更倾向于借助债券进行融资。12月政府债券净融资约1.76万亿元，同比多增8300亿元，11月全国人大常委会批准发行的特殊再融资债，用于化解地方政府债务，使得本月政府债融资分项对社融起到有效支撑。考虑财政政策将更加积极有力，预计2025年政府债分项仍将持续支持社融。

M2季节性扩容

货币供应方面，金融数据显示，12月末，广义货币（M2）余额313.53万亿元，同比增长7.3%。狭义货币（M1）余额67.1万亿元，同比下降1.4%。流通中货币（M0）余额12.82万亿元，同比增长13%。全年净投放现金1.47万亿元。

“受财政支出逐渐下发影响，政府存款向居民、企业存款迁移，进而推动M2季节性扩容，理财基金等产品资金回流至存款，也推动了M2同比增长提升。”明明认为，12月M1同比降幅继续收窄，除了基数效应以外，新房销售翘尾，居民购房需求进一步释放，也增加了房地产企业的活期存款规模。

王青同样认为，12月末M2增速上行，除上年同期基数下沉外，主要源于年底稳增长政策发力，财政支出加快带动财政存款少增；12月末M1增速降幅连续第三个月较快收窄，背后的主要原因是楼市回暖。

值得注意的是，中国人民银行此前发布公告称，决定自统计2025年1月数据起，启用新修订的狭义货币（M1）统计口径。修订后的M1包括流通中货币（M0）、单位活期存款、个人活期存款、非银行支付机构客户备付金。

“考虑到个人活期存款规模较大（约相当于当前M1总额的60%左右），且近期保持4.0%左右的正增长，2025年1月末M1同比增速将由负转正。”王青预测道。

何时降准降息

另对下阶段政策走向，人民银行当日也有表态，宏观经济政策还将进一步强化逆周期调节，人民银行将根据国内外经济金融形势和金融市场运行情况，择机调整优化政策力度和节奏，支持实现全年经济社会发展目标。

将综合运用利率、存款准备金率等多种货币政策工具，保持流动性充裕，保证宽松的社会融资环境。同时强化利率政策执行，在保持金融业健康经营基础上，进一步降低社会综合融资成本。科学运用好结构性货币政策工具，发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能。

王运金指出，2025年货币政策基调由“稳健”调整为“适度宽松”，意味着人民银行将加快流动性投放，较大幅度下调政策利率，积极推动商业银行加大信贷投放力度；房地产市场加快企稳，带动房贷、开发贷等增量上升。预计2025年全年信贷新增21万亿元，余额增速回升至8.2%；全年社融增量36万亿元，社融存量增速回升至8.8%。

展望2025年，王青认为，总体上看，金融总量数据拐头向上将是2025年逆周期调节一个不可或缺的重要发力点。“适时”“择机”意味着人民银行会选择在实施逆周期调节、引导社会预期、调控市场流动性的关键时点发力，实施降准降息。