光谷楼市内卷升级！四代新盘一曝光，隔壁地王已连夜降价？

最新动态：招商天青府（东湖高新-光谷中心城），项目展厅即将开放，预计5月首开，主推建面约100、120、140平米户型，四代住宅，得房率最高可达约112%。

项目工地实景

楼盘聚焦：

1、四代住宅，宣传得房率最高可达约112%

招商天青府打造的是光谷纯四代住宅，预计5月首次开盘，展厅即将开放，目前户型图已公示，对外号称得房率最高可达约112%。

这与项目前期110%得房率的小道消息不谋而合，甚至还要更高。

2、主打100-140平户型，分3个面积

招商天青府主打建面约93-143平米户型，共包含5个面积段，具体分布如下

户型分布示意图

首期主打建面约100-140平米户型，预计推出1、4号楼（具体首开楼栋以开盘宣传为准），其中1号楼26层，主打100、120平户型，两梯四户布局；4号楼26层，主打140平户型，两梯两户布局。

共包含3个户型（奇数层与偶数层算同一个），分别是100、120、140平，来看看具体户型图

建面约100平米户型

做的是三房两卫格局，功能性很强；中间户，北面为连廊，户型格局还比较方正；除开传统的飘窗之外，南向两个卧室有大面积的赠送；整个户型的尺度做得也很阔绰，客厅部分开间约4.8米，大横厅有了，整个南向开间11.1米，这在100平户型里面相当优秀。

这个户型优化后套内有差不多100平，得房率达到100%（相当于市面上普通三代产品135平左右户型），并且阳台封闭交付。

建面约120平米户型

这是端头户型，分奇数层跟偶数层，阳台挑高6米，带空中花园，据传开发商不封阳台，具体等售楼部正式开放了再去证实；

120平做四房，功能性超级强，并且因为得房率高（约105%，相当于市面上普通三代产品160+平户型），内部其实并不显局促；进门处的卧室与主卧空间相隔开，可以给老人居住，提高了主人房的私密度，同时又与客厅共享大尺度阳台，从图上可以看到，这个阳台（空中花园）的进深达2.2米，部分区域进深达2.8米，四代住宅无疑了 。

建面约140平米户型

项目最大面积户型，两梯两户的布局，前面100平跟120平户型是两梯四户的布局，而且140平户型只在2栋楼里有，其余楼栋全都是100、120左右的户型，房源更为稀缺，由此也可推断140平户型的价格也会高一点。

专梯专户，私密性更强，并且电梯前室这一块面积也可以利用起来，拓展面积又多了一块；这个户型除了南北向的空中花园（阳台）之外，东/西侧还有一个空中花园，并且开间有5.2米，进深2.4米，面积超过10平米了，加上三个全尺度的飘窗，得房率是几个户型里面最高的，达到约112%（相当于市面上普通三代产品200+平户型）。

招商天青府几个户型设计的还是比较方正的，而且得房率相当优秀，放在武汉的四代住宅里面也排在前列，比同板块四代住宅汉韵公馆的得房率也要高一截。

100平就能与市面上130+平的三代产品相媲美，120平相当于160多平的三代产品，140平直接媲美三代200+平大平层了，同样的建筑面积，但实得面积却实现了跃级享受，超级赞。

另外还有一点就是，天青府既然设计了最小100、120平的四代住宅，那么定位就不是那么纯粹的改善，这对于想低门槛买个四代新品的品质刚改群体来说，是个非常不错的机会。

3、关于价格

招商天青府目前还没有放风价出来，不过关于后期售价我们也可以大致猜测一下。

首先，看拿地价。

招商天青府拿地价是9596元/平，按照拿地价的2倍计算，那么是1.9万的售价。

其次，看光谷今年的市场，一个词——集中大供应。

节后的光谷新闻一个接一个，先是某现房小高层，前期2万+的价格，现在一口价13000甩卖；

其次是3W+的地王香港置地元庐加入价格战，低楼层可以做到1.9-2万左右，好点的楼层带装修也就2.3万左右；

再是这两天的领峯，同样也是光谷中心城的地王项目，前期也是2.7万+的项目，后来变毛坯1.9万，但依然销量不佳，现在把前期的精装房拿出来做特价，直接17999起带，还带4000的精装。

这些举动都在说明，光谷今年也加入了价格战，并且开年就迎来如此频繁、如此猛的动作，也表明了现有三代住宅准备死拼了。

同时，光谷今年还会有一系列的新项目入市，而且四代产品不少，仅光谷中心城就还有3个四代/准四代新品要出，即便是四代并非就是独一无二的，同样面临着多个四代住宅的竞争。

再者，看二手房。

说起光谷中心城的二手房，那真的是太多了，本就是这几年开发的新区，二手房也就是这几年交付的，你说产品、品质，都不差，并且因为交付较早，很多配套已兑现，可以即买即入住，加之多数项目的价格都比新房要低一截，成交价在1.5-1.6万左右的一大把，这对光谷东现有的三代、四代住宅都是不小的冲击。

在三代大量供应、价格开始往死里卷，四代住宅频繁冒出的光谷战场，招商天青府的产品虽然十分优秀，但并非独一无二，定价还是非常敏感的。

但好处是天青府最小有100、120平的四代产品，从现有资料来看，比板块内其他几个四代住宅（汉韵公馆143-191平，深业泰然125-240平）的准入门槛低，更能吸引品质刚改群体的关注。

从最近一个月的网签数据来看， 2月光谷中心城销量相对高一些的项目主要是宝业璞园和恺德光谷熙园，前者在地铁口、公园学校旁，毛坯17XXX起，均价1.85万左右； 后者在领峯隔壁，年后特价房带装修16999一平；

然后就是同为四代住宅的汉韵公馆，带装修均价1.9-1.95万左右，环线在光谷东比较好，加上得房率约101%，负公摊产品，热度跟销量在光谷还算不错，但全盘最小户型都是143平，入手门槛不低。 另外还有创新天地，带装修均价1.85万左右，也是最小140多平起。

此前价格超过2万的比如洺悦天玺、翡丽天玺、元庐等，销量基本都在5套以内，甚至不乏0网签 。

由此可见，光谷中心城板块价格的接受度还是在2万以内，1.7-1.85万左右的接受度会更高一些。

结合以上我们可以得出结论：招商天青府理想售价是1.9万+，但实际上还是比较难的，板块接受度较高的价格就是1.7-1.85万左右，并且现在光谷也开启价格战，这对高价项目也是直接的打压。

小妹猜测，招商天青府的价格定在1.8万左右是很有可能的，大概率会参考汉韵公馆，但天青府有100、120平的小面积四代产品，差不多的价格下，天青府准入门槛更有优势。

最终价格还是要等项目开盘，对此小妹也会持续关注，有同样关注天青府的亲们可以加小妹微信，有消息小妹第一时间告诉你

4、地铁600米，光谷四十一小隔壁

招商天青府位于关豹高速与碧泉路交汇处，属于光谷中心城北片，地段在光谷中心城还是比较不错的，周边配套也比较齐全。

约400米就是空轨高新二路站，距离19号线新月溪公园站约600米。

商业方面，招商天青府距光谷商业中轴光谷五路不远，沿光谷五路布局有超级多的商业规划，目前已兑现有大悦城，创新天地的商业预计会在今年9月开业，光谷龙湖天街也在近日有了进展，预计会在3月正式报建，未来购物还是有一些选择的。

教育方面，项目旁边就是在建中的光谷四十一小，计划2025年6月完工。

右上角为四十一小

步行范围内还有华中师范大学武汉新城实验初级中学（光谷六初）。

环境方面，项目西边有光谷生态大走廊，北面有新月溪公园。

光谷生态大走廊

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