2025中国房企综合实力TOP100研究成果发布！

成果

解读

2025年3月14日，亿翰智库重磅发布《2025中国房企综合实力TOP100》。2024年行业仍旧是在深度调整中，可以说已经是超调，原先政策调控的目标已经完成，9·26政治局会议的召开给行业带来希望的曙光，但是修复需要时间来完成。

经过4年的深度调整之后，行业格局也已完成迭代，国央企占主导的格局已经很清晰。大家也大可不必用国进民退来形容这种格局的变化，无论是国央企主导，还是民企主导，都有历史的必然性，也没必要搞对立，每一类群体都不可少，也未必能完全替代，各自发挥优势最好，向能者学习，向强者靠拢，把注意力更多放在自己身上。

房地产行业正式进入新阶段，不再以规模论英雄，不再以大小论成败。

一个企业，你想在行业里有一席之地，光靠规模，光靠大是不行的，大而不强的话很难在竞争中占有先机。不仅要大，更要强，要有一些拿的出手的实力，要整体强才行。

你的产品够不够好，是不是“好房子”，市场认不认，消费者认不认？

你的投资做的好不好，拿地很大程度上决定了这个项目能不能成功，能不能赚钱？而且好的投资是要跟城市共生的，你的项目既要担得起城市建设完善的重任，也要服务好扎根城市的人群。

你的ESG做的怎么样，是不是在绿色发展、慈善公益、公平就业等方面做了一些工作？ 你的非地产开发的业务做的怎么样，是不是有个第二曲线，在万不得已的情况下，能不能把企业撑住……

TOP10中除龙湖集团一家民企外，其余清一色的都是央企和国企，保利发展、华润置地、中海地产、招商蛇口这四巨头位列前四。这几家企业不用多说，都是行业的老牌子，本身的禀赋和资源得天独厚，其他企业也很难跟他们正面相搏。这几家企业也是秉持着单打为主，合作为辅的逻辑谋发展，特别是针对于核心的资源，能独自拿到手的绝不假手于人。

这两年绿城的表现也是可圈可点，产品这一张王牌打的很顺手，也是迎合了国家所倡导的“好房子”建设，展现出旺盛鲜活的生命力，活跃在各地的土拍市场上，忙碌的不亦乐乎。

后面还有建发、龙湖、越秀、金茂、华发，这些都是这两年表现比较强势的企业。这里得提一提龙湖，作为一家民营企业，能在行业的惊天骇浪中坚守到现在已经很不容易，而且信用优势很强悍，这在行业里实在是很难得。

当然外界的干扰也不少。3月5日，标普就下调了龙湖的评级，将龙湖集团的长期发行人信用评级从“BB+”下调到“BB”，将公司的高级无抵押票据的长期发行评级从“BB”下调到“BB-”，主要原因是预测龙湖的业绩会下滑。这个倒不必太在意，业绩下滑是正常的，大家的业绩都在降，不降才不正常。企业拿一个境外评级主要也是为了发海外债，现在这个环境，这个需求可能也没那么强烈，所以评级有没有也无所谓了。

金茂的话，比较拿的出手的还是他的产品，最出名的是金茂府，也是拔高了各地项目的门槛，升级后的产品体系—金玉满堂，也是主打一个多群体全覆盖。从2025年以来拿地的情况看，看来金茂也是想的很清楚了，不能一直在城市的边缘，也要往核心城市的中心走，再配合不同的产品体系，打好这个组合拳。

万科地产的排名下滑的比较明显，掉到了10名开外，背后的原因是什么，想必大家也都很清楚，2024年万科也是处在各种风波里，2025年年初也是经历了比较大的调整，现在也是一个处在一个过渡的阶段，经营上、资金上的压力还没有完全解除，3月初也是被标普下调了评级，现在也是很难再跟头部的企业竞争。

TOP11-30之间的房企，有不少表现亮眼的企业，比如中国铁建、保利置业、中建壹品、电建地产等都有比较明显的排位提升。滨江集团、金地集团、新城控股、星河控股、卓越集团等等这些民营企业也都表现很坚挺，在行业调整的背景下，能够凭借着自身的努力坚持下来，本身就值得敬佩。

滨江集团不用多说什么，在销售规模上已经冲到了民企第一的位置，2024年也是历年来表现最好的一年，戚老板表示很满意，杭州的地被他包圆了。

金地的话，2024年过得也很艰难，但最终也是守住了，拿地停了一年半时间后，又开始再度激活，2025年1月和2月先后在杭州和上海拿下两块地，也算是先试试水了。据说，2025年的到期债务已经还的差不多了，好像准备好了重启，那个熟悉的金地是不是要回来了？

新城控股、美的置业都是走了一条不太一样的路，不再追求在地产开发上的规模竞争。新城去做了商业资产运营，虽然难，但是成效也有，把这些商场运营好，把内容做好，每年百余亿的收入到账，也是美哉。

美的置业重点聚焦科技智能的领域，符合国家发展趋势，也是很清晰的明确了要走的路。

我们也希望2025年所有的这些企业都能延续良好势头，真正从艰难中走出来，把产品做好，把房屋交付好，把服务民生的担子挑好，若如此，甚好。

核心观点

政策于三季度末转向，“止跌回稳”目标要实现

2021年7月30日，中央政治局会议提出“要持续防范化解重点领域风险”，这个定调是严肃的，给房地产打了一记重拳，行业也是开启了深刻漫长的调整进程，相应的，企业也是处在高压之下。

历史总是在不经意间书写，转折点总归是来了。2024年9月26日，中央政治局会议的召开给房地产市场带来新的希望，会上提出“防范化解重点领域风险取得积极进展”，“积极进展”的用词为房地产行业松了紧箍咒，扭转了对行业的定性。

也正是9·26政治局会议首次提出了“止跌回稳”的这一目标，为政策定了一个大致方向。在此之前，6月7日的国常会上，对地产的态度已有一些转变的迹象，会上回避了房地产的定性问题，然后到了9·26中央政治局会议，房地产也总算是挣脱了原先的牢笼，有机会呼吸一些新鲜空气。

9·26之后的一系列重大会议及文件也都是围绕着“止跌回稳”这一目标展开，12月9日中央再度召开中央政治局会议，提到“稳住楼市股市”，12月12日，中央经济工作会议再持续上强度，重申“止跌回稳”目标的同时，用到了“持续用力”四个字，这在过往历史会议和文件中比较罕见。

2025年1月13日，央行行长潘功胜在亚洲金融论坛开幕式上致辞时提到“房地产市场的风险水平已大幅弱化”，对房地产行业的态度也是有了更明显的调整。

2025年3月5日，万众期待的政府工作报告出炉。报告中更是着重提到了房地产行业，延续了这一表述“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，表达出追求“止跌回稳”目标的坚定，推动房地产市场尽快“止跌回稳”势在必行。

这次的报告中确实有一些比较亮点的内容和提法，也是给行业带来希望：

一是将“稳住楼市股市”放在“今年经济社会发展总体要求”部分，这是过往从来没有过的，如此操作的意义是“楼市股市是经济运行的重要‘风向标’，房地产是老百姓资产最大的一部分。楼市股市稳住了，就可以释放财富效应，也可以更好地提振消费，更好地促进价格温和回升”。回归本源，楼市股市涉及到居民的财富效应，关乎内需，消费的大局，楼市稳，才能稳消费，稳经济，稳社会，房地产还有使命要完成。

二是，“因城施策调减限制性措施”首次出现，原文内容是“因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”，因城施策这种词汇在过往的会议或是文件中倒是频繁出现，这是针对消费者需求端，给了一个具体的政策操作方向，比如限购、限贷（首付比）、限售、公积金贷款、利率等限制性政策可以择机调整，解除，帮助业主释放出购房需求，消费者愿意买房了，跟房地产相关的消费也才能起来。

三是、“好房子”也是首次写在了政府工作报告里，这是转型的重点方向。报告上的原文是“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。“安全、舒适、绿色、智慧”这样的“好房子”标准是李强总理在2024年11月提出来的，这是的政府工作报告也是延续了这样的提法，“好房子”是属于民生保障大范畴的内容，房地产作为国民经济的支柱产业，其最重要的角色之一是让房屋回归“居住”属性，“好房子”就是为了满足人们住的更好的愿望。

四是，“盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”中“在收购主体……更大自主权”也是首次提出。收购存量商品房本身有一个“市场化、法治化”的指导原则，而这里给予地方政府大的自主权也是希望地方在解决库存积累问题上能有更多的自主性，更积极解决“去库存”的问题，也能给开发商减负，给开发商腾出更多的空间。

图表：关于房地产表述的变化

经济、社会发展目标的实现需要房地产再度担起大任，楼市的“止跌回稳”只能往前走，各方力量要一鼓作气，尽快把楼市拱起来。

2025年房地产政策重点可能有以下几个方面：

一是，保障居民刚性和改善型住房需求释放，限购、限贷（首付比）、限售、公积金贷款、利率等政策还有调整的空间，限购的话，现在也就是几个核心城市还没有完全打开，还有空间再调整。目前存量房贷利率最低是3.3%，相较于支付宝上的一些理财收益和银行的存款利率还是高出很多，还是有必要继续往下调。

二是、深入落实“白名单”，确保“保交楼”政策取得实效。3月5日，国家金融监管总局局长李云泽表示“房地产方面，我们会继续坚持“以城市为主体，以项目为中心”，这是因为在实践中好企业有差的项目，差企业也有好的项目。以项目为中心来构建“白名单”，有利于精准高效满足合理融资需求，切实保障广大购房人合法权益。目前，审批贷款超过6万亿元，涉及已经交付和正在建设的住房超过1500万套”，“白名单”机制是直接针对项目端的救助措施，针对性比较强，当然也是有一些局限，那就是“市场化、法治化”的原则下，被救助的项目本身就需要有比较好的潜力。如果说能尽快把这些贷款放下去，势必能解决不少“保交房”的问题，能很好的稳定购房群体的预期，修复业主对企业，对行业的信心。

三是、存量住房的收购和专项债收储持续推进，促进房企去库存，提高闲置资源使用效率，加快保障房建设，构建“市场”与“保障”的双轨制，让那些收入低，保障不足的人群也能住得上、住得起房子。

四是，进一步引导鼓励支持“好房子”建设，树立行业标杆。比如近年来行业里比较火热的四代宅，绿城、金茂、中海、新城、建发、龙湖等企业都在向这个方向靠拢，这是个好的趋势，为普通老百姓造一个接近自然的家，这也是契合绿色发展思想的，但是现在的问题是，一些政策层面的内容还并没有很完善，只有政策到位，发展才能提速。

2025年政府工作报告提出，要完善标准规范，推动建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”。住建部倪虹部长表示“建设好房子是产业转型发展的新赛道。近期，我们在组织编制《好房子建设指南》，也在修订《住宅项目规范》，其中有一项，就是把住宅的层高标准提高到不低于3米”。“好房子”的发展大概率要进入到快车道。

五是，持续深入推进老旧小区和危旧房改造，吸引更多社会资本参与，改善居民生活环境和条件，提高城市治理水平。在十四届全国人大三次会议9日下午举行的民生主题记者会上，住建部倪虹部长表示“将实施一批惠民生、促发展、防风险的更新项目，其中在民生项目，将着力抓三件事：

一是把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。

二是城中村改造，现在范围已经扩大到全国地级及以上城市，要在去年新增100万套基础上，再继续扩大改造规模。

三是大力推进完整社区建设，重点是聚焦“一老一小”，完善无障碍适老化配套设施，政府托育服务设施、儿童活动场地”。

六是、新模式的建立是新旧交替的必然结果，这是一个长期的命题，报告中提到“有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”，其中相关的基础性制度就包括土地出让制度、融资制度（由总对总转变到以项目为中心）、预售制度与现售制度等等，这需要一个过程，既要破，更要立。

总而言之一句话，要多方力量形成合力，先把房地产市场拱起来再说。

市场有“止跌”迹象，销售仍将继续探底

在多方力量的努力下，2024年10月开始，我们看到“止跌回稳”确实出现了比较正向的反馈：

首先是房价，根据国家统计局数据，9月开始，新房成交价格环比改善的势头在延续，到2025年1月，70大中城市新房成交价环比已经接近0的位置，为-0.07%，一线及二线城市的价格环比都已经转正，均是0.1%，房价上涨的城市数量也较2024年9月的3个上升到24个。

图表：70大中城市新建商品住宅销售价格环比（%）

资料来源：国家统计局，亿翰智库

二是，二手房成交量修复持续，特别是上海、杭州、北京、成都等核心城市的二手房成交量在持续创新高。2024年12月上海二手房成交29711套，是近47个月以来的单月峰值，全年成交总量也是为近3年来的新高；成都12月成交套数28563套，是近五年来的单月新高，全年成交量也是创下了历史最高记录。二手房是个由供需决定的市场，只要量能起来，说明消费者的需求有了变化，总是个好兆头。

三是，核心地块的地价在往上走，地价纪录不断被打破。2024年8月7日，绿城以13.1万元/平米的楼面价拿到了徐汇滨江地块，打破了融信静安地块保持了8年的楼面价纪录，而到了2025年2月，这一纪录再度被打破，上海静投以16万/平米的楼面价拿下静安地块，再次创造了历史，全国楼面价新地王也就此诞生；无独有偶，杭州安琪儿组团一年时间（2024.2-2025.2），宅地成交楼面价由3.6万元/平米上涨1.5万元/平米，突破5万元/平米，涨幅接近40%。

图表：全国楼面价地王项目价格变化（亿元，元/㎡)

资料来源：亿翰智库

而且更值得一提的是，外资在回归中国市场，民企也有重启的迹象。新加坡的庆隆集团、星狮地产、丰隆集团再次出现在核心城市的土拍市场上。沉寂良久的新希望地产、金地集团也开始回到土地市场，2025年2月25日，新希望地产以8.5亿元总价拍得成都“顺江路333”烂尾项目，2025年1月和2月，暂停拿地一年半时间的金地集团先后在杭州、上海拿下两宗地块，并按时兑付了到期债务，根据公开信息可知，金地集团年内到期债务已所剩无几，这怎么不算是个好消息？

在“止跌回稳”的政策目标推动下，2024年全国商品房销售额达到9.7万亿，高于预期值，但也是下了10万亿的台阶。从总量的角度来看，即使“止跌”能够延续，但“止跌”也并不等同于“反弹”，市场的修复需要时间，2025年全年全国商品房销售额也很难实现反弹，大概率还是延续下行趋势，我们预计全年商品房销售额可能会下探到9万亿以下。

图表：2004-2025E商品房销售金额和增速走势

资料来源：国家统计局，亿翰智库

涉宅用地成交继续缩水，国央企投资占主导

2022年以来，由于行业的深度调整，土地成交量应声下行。据统计，2024年300城涉宅用地成交规划建筑面积为7.1亿平米，相较于2020年的峰值22亿平米，跌幅接近七成，这是企业信心不足的直观表现，也是导致新房成交量萎缩的根本原因。

而就当前的形势来看，“控增量”的原则不会变，土地供给量或会继续萎缩。而回归到企业本身，能在水深火热中坚持下来已经是非常不容易，很多都还没缓过劲来，所以控风险肯定还是第一原则，在拿地上仍旧要继续保持谨慎，抓住机会去拿到更优质、更核心的项目，土地成交在总量的维度上很难再有明显突破。

图表：300城涉宅用地成交规划建面(亿㎡)

资料来源：wind，国家统计局

民企普遍退出土地市场后，国央企占主导的格局逐渐形成。头部的保利、中海、华润置地、招商蛇口、建发、绿城、越秀等在上海、北京、深圳、杭州、成都等核心城市内竞争的不亦乐乎。3月11日，招商蛇口力压华润置地、中铁建、金茂、华发、越秀、中海等一众房企拿下成都高新区地块，历经132轮竞拍，楼面价从1.86万元/平米拍到3.17万元/平米，这一楼板价刷新了2024年贝壳拿下的“金三”地块，成为成都新的宅地楼面价地王，也是成都土拍史上首宗楼板价破3万/平米的住宅用地。历史纪录就是用来打破的，确实如此啊。

根据亿翰智库统计，2024年各类房企权益拿地金额占比是国央企占比九成，民企占比一成，很大部分原因就是头部央企在核心城市拿下高总价地块，拔高了整体的权益金额占比。

图表：2021年12月至2024年12月权益拿地金额TOP100房企企业性质

资料来源：亿翰智库

从2025年以来各企业拿地情况看，民企也开始活跃起来，包括我们上文所说的金地集团、新希望地产等，也包括一直坚持拿地的龙湖集团、滨江集团，还有一些表现比较强势的势力，比如邦泰集团、伟星置业、宸嘉发展、江山万里置业等等，待行情继续好转，预计民企整体拿地占比将有所回升，最终国央企与民企占比或实现七三开。

有奔头，才有动力。希望2025年，各个企业都以此为始，走出困境，重获新生。

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