租房旺季，长租公寓选择集体“打折”

租赁市场似乎陷入了一种“冰火两重天”的境地。

一边是保租房以低价租金吸引租客，一边是市场化公寓含泪促销求生；

一边是租客手握多家优惠比价，一边是运营商彻夜修改促销方案；

“以价换量”开始成为越来越多运营商们吸引租客的主要手段。

而租金持续走低真的是租客的胜利吗？

当市场价与保障价边界日益模糊，这场“没有赢家”的博弈会把租赁市场带向何方？

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旺季不旺，“以价换量”成突围关键

每年春节后的返城潮和换租需求，本是租赁市场的传统旺季。

然而，2025年的上海、深圳等核心城市却呈现出“旺季不旺”的独特景象，

个人房东挂牌租金普遍上涨，但集中式长租公寓的租金价格却保持“克制”，甚至逆势推出大力度折扣活动。

我们也为大家整理了部分品牌公寓运营商近期推出的活动。

• 泊寓推出2025年第一季度启程计划以及求职特价房（免租1-3个月）。

• 城家推出免租活动，新签/续签12-17个月，可享35天免费住；部分门店新签/续签24个月，享70天免费住。

• 佰舍推出“好朋友，手拉手”活动，老带新可享受优惠活动，新老顾客皆可获得200-500元租金抵扣券，另外住房积分可用作续约抵用券。

• 魔方推出暖春租房季活动，法定节假日免费住；签约一年送一个月租期；到店开启优惠盲盒等。

• 保租房也有租房活动，城投宽庭浦江社区指定房源8折；指定房源住满12个月送一个月；指定房源签约三个月以上租房，即可享刮刮乐；老客户签约新客户且住满3个月，老客户享1000元奖励，新客户享500元奖励，还可抽取刮刮卡等。

相较往年，房源折扣、特价房、免租期、租期赠送、租金抵扣、签约礼品等活动力度都在加大，也反映出长租公寓运营商们对本该是年后“小阳春”的压力。

这一现象背后，是长租公寓运营商在供需失衡、保租房冲击与经济环境变化下的被动调整。

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市场压力迫使企业“以价换量”

旺季通过活动揽客，一方面是吸引更多客源，另一方面，也是市场压力迫使企业不得已而为之。

最主要的还是保租房“井喷”与需求疲软导致的市场供需失衡。

“十四五”期间全国保租房筹集目标达870万套，2025年作为收官年进入冲刺阶段。

以上海为例，保租房项目数量从2023年的17个激增至2025年的279个，两年增长超15倍。

这些有政府背书、租金仅为市场价的90%，且配套更加完善的公寓项目，直接分流了市场化公寓的租赁需求。

并且地方政府为完成保租房KPI，甚至将烂尾楼、闲置写字楼改造为保租房，进一步挤压市场化项目空间。

而在需求端来看，城市外来常住人口以及支付意愿却在双降。

近几年，随着整体经济大环境的下降，一线城市人口流入也随之放缓，2023年上海外来常住人口同比仅增长0.5%，远低于前十年平均水平。

并且，经济增速放缓导致租客支付能力以及支付意愿下降。“5年前，租客愿意拿出收入的30%甚至40%用于租房开支，但到了2024年，这一比例已经降至大约20%。”

供需错配下，市场化长租公寓空置率攀升，部分项目出租率已跌破90%。

以保租房REITs为例，其平均出租率从2023年的98%降至2025年的95.43%。

连市场上最优质的保租房项目出租率都在下降，就更不用提市场化运营的长租公寓项目了。

因此，市场化企业为维持运营，就不得不通过各种活动吸引租客回笼资金。

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租金下跌还要持续多久？

租金下跌，真实反映了市场的失衡问题。

过去两年，中国长租公寓市场经历了租金持续下行的阵痛期。

以上海为例，根据不如租房研究所监测，2024年全年集中式长租公寓平均租金同比下跌约6%。

尽管“十四五”保租房筹集目标进入收尾阶段，但2025年各地仍在加速冲刺。

各地动辄数万甚至十几万套的保租房供给，导致市场化公寓被迫卷入价格战。

加之地方政府通过REITs加速保租房资本化，未来保租房的租金定价权将进一步强化，市场化项目议价空间受限。

那么租金下跌的势头要持续到什么时候？

我们认为，短期来看，租金下行趋势难逆转。

一方面，作为“十四五”的收官之年，保租房筹集计划仍未停止，未来一年仍有百万套保租房供给。

另一方面，需求端仍旧低迷，虽然近期数据显示上海人口流入有攀升趋势，但租客对租金价格敏感度却在提升，租客收入压力大直接导致了支付能力的疲软，也在间接导致续约率的走低。

但从中长期来看，租金表现或出现分化拐点。

未来2-3年内，随着保租房供给的逐步消化，以及核心城市的人口回流，租金跌幅收窄也不无可能。

并且，面对市场变化，企业也在积极调整，不断优化户型设计、租约结构、服务及社群活动等等细分产品，通过极致性价比吸引客群，局部缓解租金压力。

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不如租房有话说

未来1-3年，长租公寓市场仍将处于“低租金、高竞争”的新常态。

这也是市场从野蛮生长向理性回归的必经阶段。

保租房的强势崛起重构了租赁生态，迫使企业从规模扩张转向精细化运营。

短期看，价格战可能延续；长期看，唯有通过产品创新、效率提升与政策协同，才能在行业洗牌中占据一席之地。

对租客而言，这场竞争带来了实实在在的福利：更低的价格、更灵活的租约与更优质的服务。

对投资者而言，优质资产的改造能力以及企业的经营模式是未来突出重围的关键，以在低租金环境中创造更多收益。

但市场也需警惕过度降价引发的服务质量下滑。如何在价格、品质与可持续性间找到平衡，将是行业未来发展的核心命题。