跌破1.7万！苏州楼市，急了

　　 文 | 余飞

　　01

　　苏州，拉开2025年救市大幕

　　谁也没想到，拉开2025年新一轮救市大幕的城市，会是苏州。

　　3月10日，苏州市住建局表示，已经会同相关金融机构研究出台了“三低一宽”特色化金融产品（低首付、低利息、低月供、宽期限），叠加人才房票政策，进一步降低购房门槛，助力青年人、新市民购房置业。

　　低首付：15%。

　　低利息：最低商业贷款利率3%。

　　低月供+宽期限：前五年每月最低归还100元本金，延长购房者的本金还款期限。

　　为了解释清楚这次的组合拳可以给购房者省多少钱，苏州官方还举例进行了说明：

　　以吴中区本科学历购房者为例：若购买总价200万元的新房：首付30万元（比例15%）中，人才房票可抵用8万元，购房者自筹22万元。贷款170万元按利率3%计算：普通房贷客户（30年期等额本金）首月还款8972元，特色化金融产品客户前五年每月还本金100元，首月还款4350元，首月月供减少约51%。

　　来源：苏州住建

　　低首付、低利息几乎所有城市都在去年落地了，包括广州、深圳以及京沪外围区皆如此，并不新奇。

　　苏州这次组合拳的亮点，在低月供：前五年最低每月只归还100元本金。

　　很多人可能没看明白是什么意思。

　　我这里就详细解释一下。仍以苏州住建局给出的例子，200万的新房，购房者的人才房票可以抵用8万，自己掏22万，总共凑齐30万首付，然后可以向银行申请170万贷款，最低利率3%等额本金30年。

　　关键地方来了：

　　如果没有低月供这个政策，那么按照正常来说，每月还款8972万元。这里的8972元4250元利息+4722元本金。

　　有了低月供政策，则前五年每月只需要偿还4250利息+100元本金=4350元。

　　相当于前五年的每月还款压力减轻了一半。

　　当然，本金在五年之后还是会加上去。你可以理解为压力后移，减轻了购房者的前期压力。

　　而且，这与降首付有区别。降首付是加杠杆，虽然首付少，但贷款多，成本更高。

　　而这个组合拳，前期本金少还，后期多还，没有增加购房成本。

　　苏州这么做的目的，当然是为了提升成交量。

　　02

　　苏州，二手房均价已跌破1.7万

　　 从2009年至2019年，苏州房价翻了近4倍。2010年苏州房价登上万元，2017年登上2万元。2019年的高位均价是2.58万元/平方米。这只是均价，核心板块的工业园区与姑苏均价直逼4万元。

　　 如果从上一轮大牛市的起点2015年开始算，四五年时间苏州房价翻了一倍。

　　 由于房价上涨过猛，特别是2019年上半年，半个月里拍出了三个地王，最终引发了住建部约谈点名。最终苏州在5月份连出两条调控政策，终止了苏州房价上涨势头。

　　 从2019年7月份开始，苏州的房价就见顶向下。2019年至2021年，苏州房价在温和下跌。

　　 进入2022年，在民众收入缩水、工作前景不明、不确定性充斥之下，苏州房价则开启了狂跌模式。

　　 根据苏州楼市的梳理，当年，苏州6大区23个板块进入了全线调整模式，其中跌幅最大的板块是吴江区的汾湖，同比下跌了75.3%。 苏州房价天花板的园区，跌幅最大的板块也超过了三 分之一。

　　从苏州市统计局披露的数据来看，苏州的商品房成交量（包括住宅、写字楼、商业用房等）见顶于2020年。

　　2020年苏州市商品房成交面积2192.2万平方米，2023年跌至1704.1万平方米，跌幅22.3%。

　　根据其销售额和销售面积计算的均价从2021年开始下跌，从2021年的1.85万元/平方米跌至2023年的1.67万元/平方米，跌幅9.9%。

　　制图：城市财经；数据：苏州市统计局

　　去年926一线城市拉开的救市大幕，让苏州、成都、武汉、南京、宁波等二线城市的成交量，也跟涨了一波。

　　但由于前三季度成交惨淡，其全年新房与二手的成交量，仍低于2023年。

　　克而瑞苏州披露的数据显示，2024年，苏州市区新房成交量约为429万㎡，同比减少约26%；2024年，苏州市区新房成交均价约为26637元/㎡，同比下跌约5%。

　　来源：克而瑞苏州

　　2024年苏州市区二手住宅成交量约为657.4万㎡，同比减少约4%。

　　从成交套数来看，2024年苏州新房、二手房成交总量首次跌破10万套，住房总需求量仍在缩减。

　　 来源：克而瑞苏州

　　 进入2025年，2月份春节月的成交量差强人意，环比当然是下跌，同比相较于2024年2月份的春节月增加了不少。

　　 永联行数据显示：

　　 2月份，苏州新房住宅签约1384套（含政策性住房），环比下滑3.28%，同比上涨26.39%。

　　 但价格仍在下跌。

　　 贝壳找房APP追踪的二手房成交均价，2月份为1.65万元/平方米，环比下跌10.8%，均价已经跌破1.7万。

　　 而且，从数据来看，2月份挂牌的二手房中，有64330套在降价，涨价的只有4305套，这意味着大多数房东和业主，仍在寻求降价离场。

　　 来源：贝壳找房

　　03

　　苏州楼市启示

　　 恰如我之前分析宁波楼市时所说，这一轮无论是北上广深一线城市，还是苏州、南京、成都、宁波、青岛、西安、武汉、厦门等二线城市城市，房价无一例外都在调整，可以得出一个明显结论：

　　 即便拥有不错的产业、经济和人口，也抵挡不住大趋势。因为尽管高房价城市中，有一批产业、经济、人口表现都不错的城市，但是，高房价严重透支了这些城市的支撑力和购买力。

　　 区别只在于，产业强、人口竞争力强的城市，跌幅相对小一点，前两者弱则跌幅相对大一些而已。

　　 一线城市的产业不可谓不强，苏州的产业也不可谓不强，主要体现在两方面：

　　 第一，苏州的工业实力位居全国第二，仅次于深圳。

　　 2023年，苏州的工业总产值超过上海。2024年，苏州规模以上工业总产值47017.41亿元，进一步甩开了上海。

　　 制图 ：城市财经；数据：各城市统计局

　　 从营业收入角度看，苏州同样位居全国第二，仅次于深圳。

　　 制图：城市财经；数据：各城市统计局

　　 工业强的背后，最关键的是，苏州以新兴工业、民营工业为底色。

　　 苏州统计局披露， 2024年民营工业产值达到23163.1亿元，占规模以上工业总产值比重达49.3% ，比上年提高2.6个百分点。

　　 此外，制造业加快迈向高端化、智能化、绿色化， 全市实现高新技术产业产值25726.3亿元 ，比上年增长7.7%，其中航空航天制造业、电子及通讯设备制造业分别增长9.1%和15.9%。国家专精特新“小巨人”企业实现产值比上年增长8.4%。集成电路、传感器、通信及电子网络用电缆等高新技术产品产量分别比上年增长20.1%、81.2%、11.1%。

　　 第二，产业强，拥有全国第二多数量的千亿产业。

　　 按照工信部划分的41个工业行业大类中，苏州有11个产业总产值超过1000亿元，在千亿产业数量上，苏州甚至比深圳还要多，位居全国第二，千亿产业数量仅次于上海的13个。

　　 其中计算机、通信和其他电子设备制造业总产值超过1.4万亿元，这一产业上，苏州的实力仅次于深圳，位居全国第二。

　　 而且，目前全国各城市中，拥有万亿产业（单个产业非产业集群）的城市只有三个，深圳、苏州和东莞，且都是计算机、通信和其他电子设备制造业。

　　制图：城市财经；数据：苏州市统计局

　　 即便如此，又如何？难道因此房价就能涨到天上去？

　　 2021年开启的这一轮全国性调整，本质上是市场对房价德不配位的反馈。

　　 这一轮调整是全面的、深度的，在大周期面前，谁都得服从，谁都无法置身事外。

　　 本号早就说过，尽管高房价城市中，有一批产业、经济、人口表现都不错的城市，但是，高房价严重透支了这些城市的支撑力。

　　 对于房价远超城市平均购买力，超前透支城市经济、产业实力的城市来说，房价回调是必然选项。