低价购房 = 恶意串通？法院认定标准大揭秘

在借名买房诉讼中，原告在法律诉讼过程中选择的诉讼关系与其主张的借名买房关系不匹配，导致法院驳回了其诉讼请求。这一情况凸显了在法律诉讼中选择正确的诉讼路径和诉讼关系的至关重要性。借名买房者在提起诉讼前应当充分了解自己的法律地位和适用的法律程序，以避免因诉讼策略不当而导致的不利后果。

借名买房时房屋纠纷中非常复杂的一类，借名买房者可能需要重新评估其案件，寻求专业的法律意见，并调整其诉讼策略，才有可能在未来的法律行动中更加有效地维护自己的权益。

保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）人物关系

原告苏悦君与被告陈宇涛为夫妻关系。被告吴俊峰是案外人吴俊杰的父亲，被告吴嘉旭是吴俊杰的儿子。吴俊杰早年离异，后未再婚，于2009年4月25日去世。被告江浩鹏通过房屋买卖与本案产生关联。

（二）房产流转背景

房屋拍卖与初始取得：北京市昌平区一号房屋原业主为周志刚。2003年5月27日，某法院委托W拍卖公司对该房屋进行拍卖。案外人吴俊杰拍得此房，并于2007年9月19日取得房屋所有权证书。苏悦君称其借吴俊杰之名，个人出资竞拍该房屋，吴俊杰为方便其借名，长期提供户口本、身份证、离婚裁定书等原件，并作出权属声明，证明房屋由苏悦君出资，手续及费用均由苏悦君承担，房屋权属归苏悦君，过户时自愿配合，还进行了委托公证。

房屋后续交易：2009年4月25日吴俊杰去世后，2009年5月22日，案外人许瑞鑫以吴俊杰委托代理人的身份与被告陈宇涛签订房屋买卖合同，将房屋出售给陈宇涛，陈宇涛于2009年5月25日取得房屋所有权证书。后在2012年5月23日，陈宇涛又与案外人江浩鹏签订房屋买卖合同，将房屋出售给江浩鹏，江浩鹏于同日取得房屋所有权证书，现房屋登记在江浩鹏名下。期间，许瑞鑫冒充吴俊杰办理的委托出售房屋公证已被公证处撤销，其以吴俊杰名义与陈宇涛签订的房屋买卖合同也被昌平区人民法院判定为无效合同。

（三）案件诉讼背景

原告苏悦君因另案得知房屋已过户给江浩鹏，且未获得有关江浩鹏的任何信息及相关文书，在另案判决查明房屋登记在江浩鹏名下后，对四被告提起确认房屋所有权的诉讼。

二、争议焦点

（一）原告诉求

原告苏悦君请求法院依法判决位于北京市昌平区一号房屋所有权归自己所有，并要求被告承担本案诉讼费用。苏悦君称自己借吴俊杰之名出资购买该房屋，吴俊杰也提供了相关协助并作出权属声明。

（二）被告诉求

被告吴俊峰、吴嘉旭辩称本案诉争房产应属于吴俊杰个人合法财产，应由他们继承。理由包括：吴俊杰通过拍卖取得房屋所有权并办理了房产权属证；许瑞鑫冒充吴俊杰签订的房屋买卖合同虽被判定无效，但陈宇涛与江浩鹏恶意串通，低价转让房屋，江浩鹏作为恶意买受人未支付合理价格，不应取得房屋所有权。同时，他们认为本案不存在借名买房事实，苏悦君所出示证据不能证明双方有借名买房的合意且苏悦君实际出资。

被告陈宇涛同意原告苏悦君的诉讼请求。

被告江浩鹏经法院合法传唤未出庭进行答辩。

（三）核心争议

北京市昌平区一号房屋是否存在借名买房关系，苏悦君是否为实际所有权人。

江浩鹏通过买卖取得房屋所有权的行为是否合法有效，该房屋最终所有权应归属谁。

三、裁判结果

法院驳回原告苏悦君的诉讼请求。

四、案件分析

（一）证据与借名买房关系认定

借名买房合意证据不足：虽然苏悦君称与吴俊杰存在借名买房关系，且吴俊杰提供了一些协助并作出权属声明，但从整体证据来看，苏悦君所出示的证据未能充分证明双方借名买房的合意。在法律上，借名买房需有明确的约定或足以推断出双方存在借名买房的意思表示。本案中，吴俊峰、吴嘉旭指出涉争房屋当时无限制，从购房资格、房产性质等多方面看，没有借名的必要，这在一定程度上削弱了苏悦君借名买房主张的合理性。

实际出资证据存疑：苏悦君虽称个人出资购买房屋，但在证据呈现上，未能让法院确信其实际出资的事实。对于房产这种重大资产的交易，出资证据应具备完整性和关联性，以证明资金流向与房屋购买之间的直接联系。苏悦君所提供的证据无法满足这一要求，导致其关于实际出资的主张难以被法院采信。

（二）房屋所有权流转合法性分析

江浩鹏取得房屋所有权的形式：江浩鹏通过与陈宇涛签订房屋买卖合同，支付相应对价并办理了房屋所有权证书，从形式上符合房屋买卖取得所有权的要件。尽管此前许瑞鑫与陈宇涛的房屋买卖合同被判定无效，但这并不直接影响江浩鹏与陈宇涛之间交易的合法性判断。

恶意串通证据不足：吴俊峰、吴嘉旭主张陈宇涛与江浩鹏恶意串通，将房屋低价转让，江浩鹏为恶意买受人不应取得房屋所有权。然而，在案件审理过程中，他们未能提供充分证据证明陈宇涛与江浩鹏之间存在恶意串通的行为。恶意串通需证明双方存在主观恶意以及共同损害他人利益的行为，吴俊峰、吴嘉旭的主张缺乏事实依据，法院难以支持。因此，江浩鹏通过买卖形式取得房屋所有权，在法律上具有一定的合法性，原告苏悦君以借名买房为由主张房屋所有权，依据不足，法院对其主张不予支持。

五、胜诉办案心得

（一）准确把握房屋所有权流转法律规定

律师需要准确把握房屋所有权流转的法律规定。在房屋买卖过程中，要关注合同效力、善意取得等关键法律要点。对于存在争议的房屋交易，要明确每一个交易环节是否符合法律规定。在本案中，江浩鹏取得房屋所有权的过程虽有前序合同无效的情况，但后续交易在形式上符合法律规定，吴俊峰、吴嘉旭主张恶意串通缺乏证据支持。准确理解和运用这些法律规定，有助于准确判断案件走向，为当事人提供精准的法律建议。

（二）重视庭审质证与辩论技巧

庭审过程中的质证与辩论技巧至关重要。在质证环节，要对对方证据进行全面审查，找出证据瑕疵和漏洞。在辩论环节，要围绕案件核心争议点，结合法律规定和证据情况，清晰阐述当事人的观点和主张。本案中，各方当事人在庭审中的表现和证据呈现，直接影响了法院的判断。因此，律师要注重庭审技巧的运用，最大程度维护当事人的合法权益。