借名买房合同无效仍获 234 万赔偿？昌平区胜诉案例解析

在本案中，法院确认了出资人在借名购买经济适用房案件中的维权方式，不仅获得了购房款的返还，还获得了房屋增值的大部分份额。这一判决反映了法院在处理此类案件时对出资人合法权益的保护，同时也体现了对借名购房行为无效性的确认。出资人在此类案件中的胜诉，为其在类似情况下提供了法律上的先例，也为其他潜在的出资人提供了信心，表明他们的投资在法律框架内是有保障的。这一系列判决强调了在房地产交易中遵守法律规定的必要性，以及在出现争议时法律对合法出资人的保护作用。

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）人物关系

原告林晓美与被告刘思霞因房屋买卖事宜产生纠纷。林晓美与案外人陈嘉豪存在亲属关系，陈嘉豪的司机为赵宇高。刘思霞的丈夫在本案中涉及相关行为的认可问题。

（二）房产交易背景

房屋购买：2001年2月15日，刘思霞与北京盛达公司签订《商品房买卖合同》，购买位于北京市昌平区D室房屋，房屋总价款403012元。2002年该房屋取得所有权证书，登记所有权人为刘思霞，房屋性质为经济适用房。

借名买房声明：2006年12月11日，刘思霞出具证明，表明林晓美为D室经济适用住房的产权人，因林晓美无北京户口，以刘思霞名字购买，首付款由林晓美支付，后续贷款林晓美委托陈嘉豪偿还，待国家政策允许，刘思霞即刻将房屋产权过户给林晓美。

贷款偿还：归还房屋贷款所用存折由林晓美持有，从2002年7月至2005年4月，共计偿还贷款85650.43元。2005年5月，案外人赵宇高向还贷账号汇入236950元，房屋贷款全部结清。庭审中被告认可该笔款项实际来源于陈嘉豪。

房屋占有与手续持有：诉争房屋交付后，林晓美对房屋进行装修并一直占有使用至今。房屋的购房手续等原件原本由林晓美持有，但后来丢失。

（三）前期诉讼情况

2013年刘思霞起诉林晓美，要求确认诉争房屋归其所有。法院经审理认为双方借名购买经济适用房的行为违反国家政策，应属无效。涉案房屋登记在刘思霞名下，在无相反证据情况下，判决支持刘思霞的诉讼请求。林晓美不服上诉，二审维持原判。

2014年刘思霞起诉林晓美要求返还诉争房屋。法院依据涉案房屋登记情况及生效文书确认刘思霞为房屋所有权人，判决林晓美将诉争房屋腾退给刘思霞。林晓美不服上诉，二审于2014年8月13日维持原判。

二、争议焦点

（一）原告诉求

林晓美请求法院确认其借用被告名义买房的民事法律行为无效。

判令被告返还原告购房款403012元、购房费用27493元、购房利息61393.83元。

判令被告全额赔偿原告房屋差价损失2278501.17元。林晓美认为被告补办房产证进行抵押贷款且要求其腾退房屋，严重侵犯其合法权益。

（二）被告诉求

被告刘思霞不同意原告的诉讼请求。刘思霞称借名买房事实不存在，买房时间为2001年3月，证明出具时间为2006年，不符合常理。所有购房手续、资金来源都在自己名下，林晓美没有证据证明出资。同时，刘思霞认为自己写的承诺不是真实意思表示，且未经过丈夫同意、知情和认可。

（三）核心争议

双方是否存在借名买房关系，林晓美是否实际出资购买诉争房屋。

若借名买房行为无效，双方责任如何划分，刘思霞应如何返还林晓美相关款项及赔偿损失。

三、裁判结果

被告刘思霞于本判决生效后三十日内支付原告林晓美购房款及贷款利息四十二万五千六百一十二元四角三分、购房费用二万七千四百九十三元。

被告刘思霞于本判决生效后三十日内支付原告林晓美房屋增值差价损失一百八十九万三千九百一十元四角。（以上一至二项共计二百三十四万七千零一十五元八角三分）

四、案件分析

（一）借名买房行为效力及重复诉讼问题

双方借名购买经济适用房的行为已被生效民事判决书认定违反国家政策，应属无效。林晓美再次要求确认借名买房行为无效，违反一事不再理原则，法院不予支持。

（二）出资认定

证据综合判断：根据庭审查明情况，购房手续原件原由林晓美持有，诉争房屋由林晓美装修并居住使用，刘思霞书写的证明认可了林晓美的出资及陈嘉豪代为偿还贷款的事实。而刘思霞未能提供有效证据证明其出资事实。综合这些因素，法院认定诉争房屋系林晓美出资购买。

贷款偿还情况佐证：房屋贷款偿还过程中，林晓美持有还贷存折并偿还部分贷款，陈嘉豪通过司机赵宇高汇入款项结清贷款，这也进一步印证了林晓美对房屋购买资金的投入。

（三）合同无效后的责任承担

款项返还：因借名买房行为无效，根据法律规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还。已有生效文书判决林晓美将诉争房屋腾退给刘思霞，所以刘思霞应返还林晓美为购买涉案房屋支付的购房款及利息、契税、印花税等相关款项。法院对林晓美要求返还购房出资及相关税费诉求中的合理部分予以支持。

房屋增值补偿：对于合同无效，双方均有过错。考虑到林晓美支付了全部购房款，刘思霞拒绝履行等因素，刘思霞应对合同无效承担主要责任。对于房屋升值所产生的收益，刘思霞应按照其过错程度给予林晓美相应的房屋增值补偿款。法院根据房屋价值、双方过错程度等情况，酌情确定了增值款的具体数额。

五、胜诉办案心得

（一）注重证据收集与梳理

在借名买房纠纷案件中，证据是关键。律师要引导当事人全面收集能够证明借名买房关系及出资情况的证据，如购房手续、出资凭证、房屋占有使用证明、双方沟通记录等。本案中，林晓美虽丢失购房手续原件，但通过房屋实际占有使用、刘思霞出具的证明以及贷款偿还情况等多方面证据，形成了较为完整的证据链，为法院认定其出资事实提供了有力支持。

（二）准确把握法律政策与诉讼程序

律师需要准确把握国家关于经济适用房等特殊房产的政策规定，以及借名买房行为在法律上的效力认定。同时，要熟悉诉讼程序，避免出现违反一事不再理等原则的情况。在本案中，律师应明确借名购买经济适用房违反政策无效的法律后果，并合理规划诉讼策略，避免重复诉讼导致不利后果。

（三）合理主张权益与责任划分

在合同无效的情况下，合理主张权益与划分责任至关重要。律师要根据案件事实和法律规定，准确计算当事人应得的款项返还及损失赔偿数额，并向法院清晰阐述双方过错程度及责任承担依据。本案中，通过分析林晓美支付全部购房款及刘思霞拒绝履行等因素，合理确定了刘思霞承担主要责任，为林晓美争取到了相应的房屋增值补偿款。