微弱的楼市火苗，还需要加柴。︱刘德科

文︱刘德科

对于微弱的楼市火苗，自然资源部稍微加了一些些「柴」。

自然资源部的落地政策

自然资源部正在加速让新政策落地。昨天〔2025/3/11〕，自然资源部和财政部公布了一份新文件，支持地方政府运用专项债开展土地储备，并且特别强调「各地要优先将处置存量闲置土地清单中的地块纳入土地储备计划」（《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》，自然资发〔2025〕45号）。

简单说，就是给钱，让地方政府有钱去收购房企手上的存量土地。哪些存量土地？「企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的房地产用地，以及其他符合收回收购条件的土地。」

前些天李强总理在《政府工作报告》说得很清楚：「拟安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。」

你知道的，收储是本轮提振楼市在供给端的主要政策之一，收储既包括收购房企的存量土地，也包括收购商品房用作保障房。

这两种收储模式，哪种落地更快，效率更高？当然是收购存量土地。相比之下，收购商品房用作保障房更复杂，商品房跟保障房的匹配度极低，强行把商品房变成保障房，无论是现在的资金使用效率还是日后的运营维护效率都很低。

城中村改造到底是啥意思

在供给端，除了收储，提振楼市还有一个关键政策——城中村改造。《政府工作报告》也说得很清楚：「加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。」

城中村改造这个词，至少有两种含义：一种是侧重「改」，即适度地翻新，并且增添一些设施；另一种是侧重「造」，即拆迁重新开发。

我们再来读《政府工作报告》，紧跟在「加力实施城中村和危旧房改造」之后，是这样一句「充分释放刚性和改善性住房需求潜力」。如果是适度地翻新，能充分释放住房需求吗？只有拆迁重新开发，才能充分释放住房需求。

我们来看看住建部是怎么理解的。住建部在前几天〔2025/3/9〕的两会民生主题记者会上也提到了城中村改造，你能感受到他们是把重点放在「改」，而非「造」——

「着力抓好三件事：一是2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围，因地制宜实施改造。也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。二是城中村改造项目，现在范围已经扩大到全国地级及以上城市，要在去年新增100万套的基础上，继续扩大改造规模。三是大力推进完整社区建设，重点是聚焦『一老一小』，完善无障碍适老化配套设施，增补托育服务设施、儿童活动场地。」

他们更在乎的是适度地翻新，而不是拆迁重新开发。我们实在想不明白，适度地翻新，怎么「充分释放刚性和改善性住房需求潜力」？

政策效用对比

我们稍微来对比一下供给端的政策。如果城中村改造的侧重点在于拆迁重新开发，那么我们对于政策的效用评估，大概是这样的——

●城中村改造＞收购存量土地＞收购存量房用作保障房

城中村改造的关键功效，在于《政府工作报告》所说的「充分释放刚性和改善性住房需求潜力」；收储的关键功效在于改善房企的资金流动性，但收购存量土地的操作难度要低于收购存量房用作保障房。

何时加柴

房地产市场信心是在恢复，行情有暖意，但这种暖意能存续多久？这种暖意，需要不断加柴，才能不熄——在市场信心尚未完全恢复的时候，政策才是柴。

最怕的一种状况是：有些人认为现在楼市行情已有暖意，不需要加柴了；非要看到火苗快要熄灭了，才肯加柴——最终需要付出更多的柴，更高昂的政策成本。

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我们前阵子写的那篇文章

2025/2/12

主编-何玲 影像总监-费嘉

编辑-卢丹婷 编导-沈奕飞 摄像-王德正

商务总监-周慧慧 总策划-王冬莺 总编辑-刘德科

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