国企过江龙沪上擂台 当北京城建翎翠滨江遇上中建壹品外滩源著

观点网 3月第一个周六，上海新增过会9个商品住房项目，共计1120套房源，分布于浦东、虹口、杨浦等区域。

9宗项目多为加推项目，包括浦东区象屿联发金海汀雲台和森兰航荟名庭，虹口区绿城沁香园，宝山区域上海长滩、招商中旅观境、保利海上瑧悦等。

其中，位于杨浦区过会的两个楼盘，包括均价达到11.6万元/平方米的纯新盘翎翠滨江，推出26套高层公寓房源；以及均价10.9万元/平方米的外滩源著，后者为加推盘，本次将放出114套房源。

溯源两个项目背后的开发商，均为驻扎上海楼市多年的“外来客”，前者由北京城建和越秀地产联合操盘，后者开发商则为总部在武汉的央企中建壹品。

据观点新媒体了解，这两家企业落子杨浦锚点不一，北京城建偏好长白区域，而中建壹品落地定海区域，但从距离来看，翎翠滨江与外滩源著之间隔着平凉路与内江路，直线距离不过3公里。

那么，在竞争激烈的上海杨浦楼市中，外来房企的两个项目能否突出重围。

中建系沪上城池

提起深耕上海的中建系房企，首当其冲的要属于中海，但因受到“围标事件”影响，中海无奈丢失上海市场三年，与此同时，中建8大工程局旗下的地产平台中建壹品、中建智地等中建系房企逐渐进入市场视野。

2021年，中建玖合以32.86亿元的价格摘下浦东区临港书院社区的两宗涉宅地；2023年，中建一局总部大楼宣布落址七宝，标志着中建智地以建设总部大楼的方式成功进入上海；两年后，中建壹品通过收购，获得杨浦滨江定海街道154街坊的风貌旧改地块，正式挺进上海，后期该地块项目命名为浦江之星。

来到2024年，中建壹品再次落子杨浦。彼时，上海杨浦城市更新建设发展有限公司旗下子公司上海新珑坊企业发展有限公司先以37.58亿元摘得杨浦区定海社区H4-10风貌旧改地块，土地面积2.59万平方米，容积率2.0，建筑面积5.18万平方米，楼面地价达到7.25万元/平方米。

一个月后，上海联合产权交易所上架了上海新珑坊企业发展有限公司100%股权，紧接着，中建壹品以37.5亿元价格将该公司收入麾下，间接得到这宗旧改宅地，即外滩源著的前身地块。

据观点新媒体此前分析，按照同区域的项目进行比较，外滩源著相隔一条长阳路的龙光·天境项目于2022年今年1月开盘，当时入围积分达到70.72分，一次性推出311套房源，清盘速度较快；同年同月，杨浦滨江壹号一次性推出297套房源，并于开盘当天完成去化；周边项目还有保利珑誉，与杨浦滨江壹号不同，保利选择分批次推盘，最终入围分达到68.8，也实现了开盘当日售罄。

此次中建壹品以收购企业的方式获取杨浦区中心定海区域地块，一方面是其深耕上海的心思，另一方面在杨浦板块的规划很明确。或许早已考虑到该板块内住房需求以及未来房价趋势，从地理位置上来看，外滩源著距离新落地的B站总部、美团总部、字节跳动仅相隔一条街道。

此前于2024年12月底，外滩源著项目在上海五角场首次开盘，项目于12月19日结束认筹，首次放出1号楼的114套高层住宅项目，共计159组客户完成摇号，销售额约49亿元。

如今1号楼已经售罄，即将迎来加推的是2号楼房源，同样推出114套房源，据销售人员向新媒体透露，开盘时间预计定在3月底，去化情况如何还有待揭晓。

北京城建上海赛跑

与中建壹品不同，另一家来自京城的来客北京城建2024年才踏入上海。

北京城建在上海发展的动作非常迅速。2024年5月起，北京城建领导层频频现身上海，先是总经理邹哲带队赴上海开展交流调研。

随后，5月28日在上海第二批集中土拍中，北京城建报名参拍了3宗，是当时批次参拍最多的开发商，最终斩获杨浦区长海337地块，总价4.98亿元、楼面价5.84万元/平方米，溢价率约合3.11%，联动价10.7万元/平方米。

6月25日，邹哲再次来到上海调研，这次将锚点选在杨浦长海项目，实地考察市场标杆项目和后续意向地块。

不难发现，2024年北京城建在上海的考察动作愈来愈密集。自2024年5月底首入上海以来，北京城建布局沪上的“野心”已有所显露。

时隔一个半月，同年7月9日，上海迎来取消限价后首次土拍，北京城建联合越秀以22.3亿元斩获地块，溢价率达到17.12%，楼面价7.03万元/平方米。

后来，该项目定名翎翠滨江。

据最新消息，3月份纯新盘翎翠滨江过会，均价达到11.6万元/平方米。

上海楼市往往是兵家必争之地，尤其是高端住宅市场。据相关数据统计，2024年，上海新房共卖了57218套住宅，成交面积696.39万方。新房均价再创新高，达到76135元/平方米，与上一年相比增长14.50%，创下了近六年来的新高。

无论是中建壹品还是北京城建，无疑是看重了上海的高端住宅市场，尤其是今非昔比的杨浦区。随着杨浦区新房的巨量供应，该区的新房房价预计将再上一个新台阶。

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