商办零售双重挑战 阳光房地产基金寻找“韧性”

观点网 3月11日，阳光房地产基金发布2023/24 财年全年业绩，并召开媒体电话会议。

据业绩报告，截至2024年12月31日止18个月，阳光房地产基金全年收益12.36亿港元，物业净收入约9.58亿港元，可分派收入约为4.99亿港元，派发比率为94%。

目前，阳光房地产基金的物业组合全部位于香港，包括11座写字楼及6座零售物业，可出租面积合共130万平方呎。截至2024年末，投资物业总估值为179.336亿港元，其中写字楼估值90.65亿港元，零售物业估值88.69亿港元。

写字楼方面，截至2024年12月末，阳光房地产基金旗下11座写字楼的平均出租率为92%，较2023年中期末下滑1.1个百分点；平均租金为32.1港元/平方呎，较2023年中期末减少了2.5港元/平方呎；整体续租率为79%。

在这其中，作为唯一的甲级写字楼，大新金融中心在2024年底整体出租率为92.2%，较2023年6月末的90.4%有所提升。

但在租金方面，却有明显的下滑，从2023年中期的41.8港元/平方呎减少至2024年底的36.9港元/平方呎。报告期内，续租率为52%。

针对写字楼的表现，管理层认为目前甲级写字楼新增需求持续疲惫，市场整体空置率仍处于高位，租金方面存在压力是在所难免的。

就出租率情况，管理层指出，随着金融行业的微回暖，报告期内，仍有金融或银行类客户入驻到大新金融中心，空置率情况倒不必过于担心。

“香港写字楼出租率达到95%以上仍需要一定时间，我们能做到91%、92%已经算不错，尽力而为即可。”管理层称。

市场方面，2025年1月8月，世邦魏理仕曾发布报告指出，2024年全年香港空置率上升至17.0%。空置率过高导致第四季度租金环比下跌1.7%，全年跌幅达6.3%，较2023年的年跌幅5.5%有所加剧。

至于零售物业方面，受境外竞争的影响，香港零售业总销货价值已连续10个月下滑。

来自香港政府统计处最新公布，2024年12月香港零售业总销货价值临时估计为328亿港元，同比下跌9.7%。其中，珠宝首饰、钟表及名贵礼物跌幅达到13.8%。

在此背景下，2024年12月末，阳光房地产基金旗下的零售物业整体出租率为90.1%，较2023年6月30日下降3.4分百分点。但好在，续租率及租金仍能维持不变，分别为79%、65.6港元/平方呎。

6座零售物业中，上水中心购物商场、新都城一期物业为主要物业。

上水，香港人将称之为“水鬼”。往前倒几年，内地游客来香港旅游扫货首选之地必是上水，甚至包括香港代购都会不约而同地选择到此地进货，一是交通方便，距离罗湖仅一站；二是价格实惠；三是品类齐全，SASA、卓越、万宁等三步一家。

依靠内地强劲的购买力，上水中心可以说是混得“风生水起”。2018年6月末，上水中心的租用率为98.9%，现行租金115.9港元/平方呎，估值42.77亿元。

而如今，时过境迁，港人北上消费、港元利率不再占优、电商消费强势崛起，上水“代购天堂”的神话也成为了过去式。2024年末，上水中心的租用率下滑至91.4%，现行租金跌至103.9港元/平方呎，整体估值大幅缩水至37.63亿元。

但若与2023年相比，上水中心的运营情况略有好转。2024年全年，租金及停车场收入微涨至1.518亿港元（截至2023年12月31日止12个月：港币1.515亿元）。同时，续租租金正增长4.2%，续租率77%。

相比之下，位于将军澳的新都城中心一期商场（MCP ONE），于2023年7月完成翻新工作后， 2024年全年在运营方面似乎并未取得有明显的增长回报。

报告期内，新都城中心一期租金及停车场收入约为1.99亿港元，截至2024年12月31日止12个月的则为1.33亿港元，较同期增长130万港元。而收入的增长是源于报告期内以2000万港元出售若干车位。

期末，新都城中心一期租用率下降至91.7%，而2023年6月末为92.2%；续租率为82%，续租租金为负增长0.9%。现行租金从2023年6月30日的53.8港元/平方呎下滑3%至52.2港元/平方呎。

对此，管理层解释道：“其实出租率变化幅度并不大。翻新完成后，除了主要通道外，第二通道的人流有明显的增加。我们更换了部分租户后，商场的人流和氛围有明显的提升。”

提到翻新工作，管理层进一步指出，未来也会对西九汇物业进行翻新，包括在地下打造一个亮丽的出入口、创建共享空间，希望能借此加强与社区的联系，从而增加商场的人流量与氛围。

但同时，考虑到成本方面，管理层表示翻新投入的资金并不会太多。“我们希望资金投入后，回报是好的。因此，未来可能会在出租率或租金提升方面投放得多一些，除此以外在房地产科技上也会有所投入，尽量降低劳动成本。”

资本市场方面，截至2025年3月11日收盘，阳光房地产基金报1.92港元/股，微涨0.52%，股本17.27亿，市值33.15亿港元。

截至2024年12月31日止期末，该基金将分派1.61亿港元，每基金单位末期分派9.3港仙。

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