北京楼市：精打细算，薅羊毛，薅羊毛，薅羊毛

最近市场虽然有回暖迹象，但仍有不少业主面临着还贷压力的问题，上周绿中介数据显示，北京二手房成交量周六达563套，周日678套，还算是比较理想的水平，在这个市场环境下，很多人在思考如何优化自己的资产配置和贷款结构。

问题一：

房姐，咨询一下关于房子和贷款的事情，我们有一套房子在双井的A派公寓，2居室，2022年的时候给孩子买的，现在孩子在国外，将来是否回国发展还未知，那个时候价格还挺高的，去年降了，今年的价格又涨回来一些，我在考虑要不要卖掉，租金是11000每个月，换了月供还不够，因为当时买房的时候利率还挺高的，后来降了一点，也还不低，所以我们摇摆不定是继续留着这套房子，还是趁着现在这个机会卖掉，请您给分析一下，感谢！

房姐回复：

这个问题很典型，我相信现在有不少家庭也面临同样的困惑，先从资产角度分析：

1.关于房产本身：双井A派公寓在朝阳区绝对算得上优质资产，区位优势明显，品质不俗，属于那种"手里有就别轻易放"的产品，双井这一带的房子这几年受国贸外企流动性的影响虽有波动，但在整体市场分化的趋势下，这个小区属于能稳住的那一类。

2.租金回报：月租11000在当前市场确实不低，虽然覆盖不了全部月供，但至少能分担很大一部分压力，市场上很多房子租金连月供一半都覆盖不了，你这个比例其实已经相当不错了。

3.市场预期：经过2022-2023年的调整，现在的北京房价风险基本出清，特别是优质资产，短期内大幅下跌的可能性已经很小了，现在卖房，既不是高点也不是低点，但未来如果孩子回国需要房子再买回来时可能面临更高的成本，得不偿失。

针对你的情况，我有一个"两全其美"的方案：保留房产，调整贷款结构。

具体来说，你可以考虑把原有按揭贷款结清，转为利率更低的抵押贷款。从你提供的数据看：

- 2022年的首套按揭年利率约4.85%，100万月供5126元

- 而现在抵押贷款利率只有2.4%左右，100万月供仅2000元

假设你的贷款额是300万，那么通过这种转换，月供可以从15000+降至6000左右，这样11000的租金就完全能覆盖月供了，物业费、取暖费也都能覆盖，还有结余。

这种方案的好处是，既保留了优质资产以备孩子将来回国使用，又大幅降低了当前的资金压力，何乐而不为？不少投资人都在用这种方式来优化自己的资产配置，这也是我一直以来强调的"资产管理"的其中一种手段，当然前提是房子好，属于优质资产。

房子和贷款紧密关联，每天总能碰到咨询房子又咨询贷款的粉丝，我都会根据每个家庭的房产结构、还款能力、持有时间、购买需求，给予客观的建议，抵押贷这种"无股操作"对于部分家庭来说确实特别适合，尤其是在利率处于历史低位的当下，抓住机会优化负债结构，对冲房产持有成本。

总结一下，正在纠结要不要卖房的，或者当前利率比较高的，都可以考虑通过这种方式转到低利率，薅羊毛，国家的羊毛，不薅白不薅。