住建部发声：坚决稳住楼市，重点做好四件事

2025年3月9日，十四届全国人大三次会议民生主题会召开，会上住房和城乡建设部部长倪虹就住房相关问题答问。

倪虹表示：政府工作报告提出，要稳住楼市，持续用力推动房地产市场止跌回稳。我们将会同有关部门，坚持长短结合、标本兼治，坚决稳住楼市。重点做好四件事：

第一，巩固政策“组合拳”的效果，把降息、增贷、减税等政策效应充分释放出来；

第二，加力实施城中村和危旧房改造；

第三，推进收购存量商品房；

第四，改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

自去年“9·26”中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”以来，在各方面共同努力下，现在市场的信心得到了有效地提振，房地产市场也出现了积极的变化。从统计数据看，去年四季度，新建商品房销售面积和销售额实现了正增长。今年一、二月份以来，房地产市场保持了止跌回稳的积极势头。

我们认为，需求侧活力的释放与供给侧规模的精准控制，是推动市场平稳健康发展的关键抓手。但考虑到各地经济和人口基本面发展的差异，需构建与经济能级相匹配的供需调控体系。核心城市应坚持“严控总量、优化结构”原则，三四线城市需强化“以销定产”机制，通过供给侧精准适配需求结构，实现库存压降与市场活力的动态平衡。

3月9日，十四届全国人大三次会议民生主题会上，住房和城乡建设部部长倪虹表示：党中央、国务院高度重视房地产市场平稳健康发展。去年“9·26”中央政治局会议，作出促进房地产市场止跌回稳的重要部署。我们会同有关部门认真贯彻落实，打出了一套组合拳，打好了一场攻坚战，全力推动房地产市场止跌回稳。

一套组合拳，为人民银行的降息、金融机构的增贷、财税部门的减税等，“四个取消、四个降低、两个增加”房地产政策在持续发力，各地也因城施策、精准施策、一城一策，大力支持居民刚性和改善性住房需求。

一场攻坚战，是会同金融监管总局，用好房地产融资协调机制，加大“白名单”项目金融支持力度，保交房攻坚战经过努力完成年度目标任务，保障了购房人的合法权益。

3月5日，政府工作报告提出，“持续用力推动房地产市场止跌回稳”、“更大力度促进楼市股市健康发展”。（详见：政府工作报告：更大力度促进楼市股市健康发展）

倪虹表示：会同有关部门，坚持长短结合、标本兼治，坚决稳住楼市。重点做好四件事：

第一，巩固政策“组合拳”的效果，把降息、增贷、减税等政策效应充分释放出来，惠及更多人民群众；继续打好“保交房”攻坚战，切实维护购房人的合法权益；加大“白名单”贷款投放力度，按照“应进尽进、应贷尽贷”的要求，将符合条件的房地产项目全部纳入“白名单”，提供有力的融资支持，充分保障项目建设交付。

第二，加力实施城中村和危旧房改造。我们将在去年新增100万套的基础上，继续扩大改造规模。稳妥推进货币化安置，让城中村的居民拥有更多的自主选择权，实现早入住、早安居，同时，也有利于消化存量的商品房。在实施中，城中村改造，要因地制宜采取拆除后重建、整治提升、拆整结合等多种方式，有序推进；危旧房改造，通过拆除后新建、原址重建、改扩建、抗震加固等多种方式，加快推进，及早消除安全隐患，改善居住环境，解决群众急难愁盼。

第三，推进收购存量商品房。政府工作报告提出，今年地方政府专项债安排4.4万亿元，其中一个使用方向，就是土地收储和收购存量商品房。我们将支持地方在收购主体、价格和用途方面充分行使自主权。收购的商品房，优先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和职工宿舍等。

第四，改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，加快构建房地产发展新模式，适应人民群众高品质住房需要，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，促进房地产市场平稳健康发展。

从住建部的发声来看，重点做好四件事的核心其实还是在供求两端。

1、需求端：调减限制性措施、加力实施城中村和危旧房改造，释放刚性和改善需求

首先，从政策“组合拳”来看，四个取消和四个降低分别为：取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。

结合3月6日，中国人民银行行长潘功胜在十四届全国人大三次会议经济主题会上表示“今年将根据国内外经济金融形势和金融市场运行情况择机降准降息”来看，预计2025年一线城市仍将会进一步优化“限购”政策，二线城市进一步降低落户门槛，同时优化居民住房信贷政策，进一步下调首付比例和贷款利率，刺激居民购房意愿和提高购房支付能力。

其次，从加力实施城中村和危旧房改造来看，无论是继续扩大改造规模，还是稳妥推进货币化安置，让城中村的居民拥有更多的自主选择权，都将极大提高刚性和改善性需求的基数规模。

目前江苏、安徽、广东、福建等多地已经推进落地城中村和危旧房改造，以“房票”安置为基础，提高货币化安置比例，“以购代建”去库存。

2、供给端：加大土地和存量商品房收储力度，加大“白名单”贷款投放力度，建设“好房子”

政府工作报告提出，今年地方政府专项债安排4.4万亿元、比上年增加5000亿元，其中一个使用方向，就是土地收储和收购存量商品房。

住建部将支持地方在收购主体、价格和用途方面充分行使自主权。收购的商品房，优先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和职工宿舍等。

目前在各地方政府2025年工作报告中，至少15个省份提及存量商品房和存量闲置土地回购等有关内容，重庆、广东等多地强调盘活利用存量用地和商办用房，加大收购存量商品房力度，以优化市场供应结构。

政策“组合拳”中还提及加大“白名单”贷款投放力度，按照“应进尽进、应贷尽贷”的要求，将符合条件的房地产项目全部纳入“白名单”，提供有力的融资支持，充分保障项目建设交付。

尽管保交付高峰已过，但交付问题依然局部存在，仍将是2025年行业需要化解的问题和风险，因此2025年会在2024年房地产融资协调机制的经验基础上，继续发挥其作用，一方面保障购房者合法权益，另一方面保障企业经营保主体，使得房企从“输血”到“造血”良性循环，防范企业债务违约风险再次发生和扩散，这对于房地产行业止跌回稳至关重要。房地产市场将在稳定中逐步实现转型升级，为经济社会的持续发展提供有力支撑。

此外，十四届全国人大三次会议民生主题会上还对推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”进行了展开。

倪虹表示：近期，住建部在组织编制《好房子建设指南》，也在修订《住宅项目规范》，其中有一项，就是把住宅的层高标准提高到不低于3米。

倪虹强调：第一，各地首先要把保障房建成“好房子”，政府的民生工程一定要带头。第二，不仅要把新房子建成“好房子”，也要结合城市更新，采取多种方式，把老房子想办法改造成“好房子”。

我们认为，需求侧活力的释放与供给侧规模的精准控制，是推动市场平稳健康发展的关键抓手。但考虑到各地经济和人口基本面发展的差异，还需构建与经济能级相匹配的供需调控体系。

供给端：进一步完善分级管控机制，实现土地要素精准投放

土地供应“以销定供”，杜绝无效供给。北京、上海等供求健康的一线城市，重点保障核心区优质地块供应。杭州、成都等改善需求旺盛城市，可进一步提升四代宅等高品质用地的供应占比，南京、苏州等库存高企城市，可进一步压缩远郊供地规模压缩并加强配套产业的导入。切实实行土地出让与存量去化挂钩机制，当板块消化周期超过24个月时自动触发供地熔断。

优化存量，加速低效资产盘活与更新。建议地方政府联合金融机构设立“存量资产重组基金”，用好地方专项债的增量金额，通过收购闲置土地、滞销项目转为保障房或长租房，既化解库存又补充民生供给。此外，需加快推进城中村改造与老旧小区更新，释放改善需求。例如，深圳推动城市更新，为城市带来更多有效增量供应，拉动2024年四季度新房成交占比达50%，此类模式可复制至其他城市。

强化市场监测，防范局部风险传导。建立城市-板块两级库存预警机制，对消化周期超过城市均值两倍的边缘板块，暂停新增开发，转而完善交通与教育配套，提升板块价值。同时，加强对房企的合规监管，严控“高杠杆+高周转”模式，推动行业向“以销定产”的精细化运营转型。

需求端：结构性分层激活有效需求，增强市场内生动力

降低购房门槛，释放刚性需求。对于库存压力大、人口流入趋缓的城市，在延续税费减免、首付比例动态调整（首套15%、二套20%）、房贷利率与LPR挂钩等政策的基础上，探索购房补贴与公积金贷款额度提升等优惠政策。例如，武汉、成都通过“以旧换新”政策，成功激活置换需求，如武汉叠加优质供给放量，2024年12月新房成交更是创下近5年新高；深圳、厦门放宽落户限制并配套住房补贴，显著提升了新市民购房能力。这类政策可进一步下沉至三四线城市，扩大覆盖人群。

定向支持改善性需求，优化产品供给结构。一线及强二线城市（如上海、杭州、成都）需强化对改善性住房的信贷支持，如提高二套房贷款额度、缩短“卖一买一”置换周期。同时，鼓励房企推出适配改善需求的高品质产品，避免同质化竞争。例如2024年成都锦江工业园多个中高端项目实现开盘即罄，印证了产品升级对需求的撬动作用。

以产业和人口为抓手，夯实需求根基。经济活力强、人口持续流入的城市（如深圳、西安、长沙）应加强产城融合，通过产业园区配套人才住房、优化职住平衡等方式，将人口红利转化为住房需求。

政策协同：中央与地方联动，短期刺激与长期转型协同并进

强化政策时效性，避免“一刀切”。一线城市仍需适当保持限制性政策弹性，谨防市场中的投机性需求再度抬头，影响长期供求关系；三四线城市则应聚焦财政补贴与信贷支持等直接利好，并强调政策延续性，增强市场预期和购房者信心。

引导预期，稳定市场信心。地方政府可建立城市分区域房地产数据定期披露制度（涵盖库存消化周期、一二手房价格波动等核心指标），通过提升指标透明度压缩预期的不确定性。长期预期管理还需依托中央部委的权威政策供给，以住建、自然资源等部门的调控新政作为市场基准锚，在优化土地供应机制、完善住房金融工具等关键领域形成持续稳定的政策预期，为市场参与者提供可预见的决策框架。

当前房地产市场正处于触底修复的关键阶段，不论是从中央还是地方视角来看，政策均需兼顾短期稳需求与长期调结构的双重目标。需求侧应通过分层激活刚需、改善、新市民三类群体，夯实市场根基；供给侧需以“严控增量、优化存量”为主线，杜绝无效供给，防范风险积聚。

深化因城施策改革，实施供需双侧精准调控，是推动行业从短期政策刺激向内生增长机制转型的关键路径。唯有通过市场生态重构与制度韧性的培育，方能实现房地产业健康发展与宏观经济结构性改革的动态适配，为系统性风险防范和高质量发展提供长效支撑。