上海各区的“亲儿子”

　　改革开放以来，上海的发展举世瞩目。

　　如今的上海版图从内环内约120平方公里的小范围，

　　发展到了郊环辐射全上海6340平方公里的程度。

　　几十年的大发展给很多板块带来了历史性的机遇。

　　很多板块的地段价值在一次次的历史浪潮中不断提高。

　　但强如上海，也做不到一碗水端平。

　　同环线不能同命运。

　　各区内部也不断有板块兴衰，此起彼伏。

　　老牌地段黯然退场，新贵板块不断涌现。

　　今天就和大家聊一聊，上海各区新晋的“亲儿子”板块。

　　黄浦区—新天地、黄浦滨江

　　如果说外滩是黄浦区的面子，那新天地就是里子。

　　作为黄浦区新的领军地段，新天地新/老上海人通吃。

　　这里的翠湖天地，处于上海楼市鄙视链的最顶端。

　　03年的翠湖一期，二手挂牌单价还能有20万+，

　　20年的翠湖五期，挂牌单价更是突破31万。

　　24年开盘的中海顺昌玖里，刷新了全国商品房单次开盘最高销售额纪录。

　　这里的二手房存在明显倒挂，所以一出新房，必被哄抢。

　　黄浦滨江，在历史上不算特别好的地段，属于南市区，但却是黄浦最近几年强势重仓投入的地方。

　　办公楼、商业、住宅全部往上怼，直接把黄浦滨江砸到一梯队，这是全上海仅有的案例。

　　城市繁华深处，历史人文价值，有钱人对黄浦的豪宅趋之若鹜。

　　对于预算3000万+的购房者而言，黄浦滨江可能是比徐滨更稳妥的。

　　徐汇区—徐汇滨江

　　2000年前，西上海的主角是徐家汇。

　　2003年，徐汇滨江的开发被提上日程。

　　规划定位明确，资金到位，落地迅速。

　　教育资源、稀缺景观、产业能级拉满，直接把徐滨打造成徐汇第一豪宅区。

　　如今徐家汇已黯然退场，徐滨才是徐汇“最闪耀的星”。

　　这里的房价从2020年尚海湾豪庭10万出头的价格到如今全部接近18万。

　　即便如此，徐滨也不缺购买力。

　　数据统计，2020年至今，徐汇滨江入市的10个新房项目，供应了3783套新房，参与认购的客户量达11374组。

　　认购人数是房源数量的3倍。

　　为什么那么多人趋之若鹜买徐滨？

　　因为高倒挂。

　　在徐汇滨江新房还只有13万左右的时候，这里的二手房挂牌价早就冲上了20万+。

　　即便现在新房猛猛涨，二手房一直跌，但这里的倒挂依然存在。

　　16年的云锦东方挂牌价依然能超出24万/平：

　　18年的尚海湾三期挂牌价维持在21万+：

　　静安区—苏河湾

　　宇宙中心南京西路，百亿级税收写字楼聚集区，重奢商业天团。

　　千年古刹静安寺，守护一方平安。

　　只可惜这俩地方都开发不了新房。

　　所以静安区把目光放到了苏州河，重金力捧苏河湾。

　　金融科创、文化消费，都往上堆，打造苏河湾滨水商务集聚带。

　　上海最重要的一江一河规划，就是为苏州河量身打造的。

　　现在的苏河湾已经完成从工业遗产带，向“国际文化商务滨水区”的转型。

　　这里的二手房，2013年的华侨城苏河湾，现在还能卖25万一平。

　　长宁区—天山

　　长宁是外国友人居住最多的区，据说有超过10万的外籍，全市第一。

　　富人区古北昔日辉煌已不再，后起之秀天山成了长宁扛把子。

　　地理位置上，天山位于长宁C位。

　　南面是国际社区的古北和虹桥开发区，东面是CAZ的中山公园，西面是豪宅别墅群的西郊和仙霞，北面跨过苏州河就是普陀的富人区长风。

　　占尽天时地利人和，四周都被富有的邻居包围，让天山板块成了长宁区的价格高地，身价自然水涨船高，晋升为区内均价最贵板块。

　　浦东新区—张江

　　浦东的发展路线很清晰，先是一路向东，然后一路向南。

　　但浦东近30年的发展，一切都是围绕产业来的。

　　上海的6大支柱产业，浦东一个区有5个。

　　而张江，又是浦东的产业之王。

　　从张江科学城到御桥到康桥到周康，尽头跳到临港。

　　张江产业辐射一路向南。

　　集成电路、生物制药、人工智能，在国际上都是排得上号的。

　　目前，张江科学城现在已汇聚2.48万家企业、50多万从业人员，硕士及以上人才占比超过16%。

　　张江的房价，标杆盘汤臣豪园14年近20倍涨幅。

　　说浦东的张江都显得格局小了，这是世界的张江。

　　杨浦区—杨浦滨江

　　杨浦是近几年上海楼市的大户。

　　过去3年，市区超过1/5的房子都来自这里。

　　五角场城市副中心依然很抗打，杨浦滨江又搞起了轰轰烈烈的大开发。

　　目前杨浦区新房主力供应都来自滨江。

　　作为上海最后一块大规划整体开发滨江区域，杨滨得到了大量的资源倾斜和关注度。

　　杨浦滨江横跨内环线。其中，内环以内为上海中央活动区（caz），与陆家嘴、北外滩以及外滩属于同一规划高度的一线滨江区域。

　　在上海“一江一河"发展、“十四五”规划中，杨浦内环滨江是45公里滨江带中唯一的“科创研发”板块。

　　吸纳了中交集团、字节跳动、美团、哔哩哔哩等众多企业。

　　可以说，杨浦滨江是站在巨人肩膀上的再超越，

　　未来整个上海滨江岸线论宜居属性，杨滨可能是独一档。

　　普陀区—真如

　　真如被李姓商人耽误的这些年，长风板块异军突起，成为中环内的自住标杆，也算是给普陀争了一口气。

　　目前普陀城市界面最好、居住品质最高、有钱人最多的地方，就是长风。

　　中海紫御豪庭、国浩长风、雅戈尔8号、沁和园等一大批高端住宅，直接拔高了长风的层次。

　　但普陀从来没有放弃真如。

　　2023年底，真如凭借环宇城MAX重回大众视野，挑战普陀一哥的位置。

　　从地段上看，真如有着天然的发展优势。

　　尤其在轨道交通上，真如有5条地铁穿过。

　　教育上的空白也正在填补。真如的十二年一贯制学校开始建设了，据说和上师大合作。

　　商业商办全面落地，加上后发优势，真如的未来值得期待。

　　虹口区—北外滩

　　过去的虹口命途多舛，错失不少机遇。

　　如今的虹口，铆足全力，押宝北外滩板块。

　　这几年北外滩不是拆迁就是旧改，对外号称打造“世界会客厅”。

　　板块内的顶级豪宅，虹口唯一顶豪——白金湾府邸，主力户型总价在3000万左右。

　　次一级的外滩豪景苑和白金府邸，靠江但不一定瞰江，单价在13-16万左右。

　　其余的便是耀江国际广场、新外滩花苑、和泰玫瑰苑这一类热门楼盘。

　　小结

　　上海老城七兄弟里面有四个兄弟是把滨江作为重中之重来发展的。

　　杨浦拼了命搞东外滩，虹口再穷也不能穷了北外滩。

　　而嘉定、松江、青浦、奉贤是举全区之力发展新城。

　　现在嘉定新城的汽车城赫赫有名，

　　松江新城的G60科创走廊有模有样，

　　青浦新城有大虹桥和华为研发中心，

　　奉贤新城的东方美谷，更是被誉为中国化妆品产业之都。

　　这些“亲儿子”板块得到了大量的资源倾斜，

　　同时也产生了日新月异的变化。

　　等规划全部落地，同环线之间，甚至各区内部之间的差异会更加明显。

　　这不仅是城市的扩张，更是各区对未来的“豪赌”。