最高院：已被开发商售出的房屋，建设单位还能主张优先受偿权吗?

作者：周军律师.

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法律规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以请求人民法院将该工程依法拍卖，设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

那么，对于已被开发商售出的房屋，建设单位还能主张优先受偿权吗?

最高院在《中国建筑第六工程局有限公司与哈尔滨凯盛源置业有限责任公司建设工程施工合同纠纷案》中明确：

建设工程的部分房屋已经出售后，承包人对建设工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

最高院认为，

关于优先受偿权的问题。凯盛源公司主张不拖欠中建六公司工程款，因此，中建六公司不应享有优先受偿权。本院认为，建设工程施工合同具有一定的特殊性，在发包方欠付工程款的情况下，施工方由于无法取回其“实际投入”或者物化到建设工程中的该部分价值，从而设定了一种对拍卖价款的物上代位权，即施工方可以从该工程拍卖或者折价价款中优先取得其实际投入或者物化到建设工程中的价值。

本案中，凯盛源公司尚欠中建六公司工程款152612130.74元，一审法院判决确认中建六公司在凯盛源公司拖欠工程款范围内，对案涉工程尚未出售的房屋（不包括土地使用权）享有优先受偿权，并无不当，本院予以维持。

本案的争议焦点是如何确定优先受偿权的范围？

围绕上述争议焦点，最高法院的裁判要点如下：

第一，应当查明是否存在出售房屋的事实。经查，在案涉工程竣工验收后，凯盛源公司已出售部分房屋，事实上案涉工程确实存在部分房屋已出售的事实和部分房屋未出售的事实。

第二，应当确定优先受偿权所指向的范围。因优先受偿权指向的是建设工程价款，已出售的房屋和土地使用权不属于建设工程的范围，承包人主张优先受偿权只能限于未出售的房屋。

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（（法释〔2023〕1号））还规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

据此，无论是已被开发商出售房屋的业主，还是符合批复条件的消费购房人，建设单位都不能主张优先受偿权。

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