中海地产的下半场：城头变换

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大家好，我是地产高富帅。

可以看到，2024年下半年就是国央企军团的分水岭，早期土地红利消失之后的一年，国企央企整体经营水平直接拉开了距离。

作为市场化领先的四大头部央企之一的中海地产，首先开始破局一线城市，把集团大笔资金与优秀人才直接砸向了四大一线城市，客观表现来看，这步棋是正确的。

再对比一批早期已经深耕地产多年的老牌国企央企，如今已经完全跌入亏损的漩涡无法自拔，已经完全不敢拿地，几乎陷入一个经营死循环。

2024年大部分国央企年报可以直接看出来，亏损阵营仍然在持续，华侨城，电建，首创，首开等国央企阵营长期霸屏亏损榜单。

相对比国央企早期经营战略，很多地产人会觉得民企更加有战斗力，民企似乎更加热爱高周转，不过如今已经完全相反，国央企如果不加把劲，似乎也没多少好日子了。

中海地产作为近几年在开发赛道颇为激进的典型央企代表，其身上的压力还是非常大的，一方面被保利发展常年在规模压制，另外一个方面利润表现已经被华润置地超越。

可以看到，为了维持住行业规模，中海地产去年开始就完全进入地王战略，在一二线核心城市拿高溢价土地，配合中海的高周转战略快速去化，取得阶段性战果。

从去年底到今年第一季度，中海地产在北京，深圳已经耗资几百亿拿下多个百亿地块，提高对一线城市的资源分配后，中海地产在四大一线城市的土地储备开始进一步提升。

分区域来看，截至2024年12月底，北京区域土地储备提升至411.83万平方米，占总体量的10.68%；上海及嘉兴土地储备有181.77万平方米，占比4.71%。

广州、佛山、肇庆区域为320万平方米，占比8.3%；在深圳、东莞区域为205.94万平方米，占比5.34%。

在中海地产一线城市布局中，北京市场是中海地产的“王牌”区域和重仓之地，无论是土地储备规模还是销售业绩。

克而瑞统计数据显示，自2017年至今，中海地产在北京斥资1545亿元购入土地，平均每年投资近200亿元。

连续多年的资源沉淀和项目规模，持续放大中海北京竞争优势。从2019年至2023年，中海地产连续5年稳坐北京房企权益金额榜冠军，2024年中海北京依然断崖式领先，继续霸榜北京楼市。

随着北京投资的持续加仓，中海北京地区的整体压力肯定逐年加大，中海为了深耕北京市场，直接布局两个独立团队加码北京，这也是头部央企少有的配置。

其实在中海重仓北京市场之前，北京市场不管从产品还是开发速度方面，对比华东华南还是有些许差距的，随着中海的加入，北京市场已经被中海“带偏”了。

中海地产在北京市场直接把高周转运营带到了新的标准，拿地到开盘直接缩短到45天，直接让其他竞争对手汗颜，中海在北京玩出了很多民企未有的速度与激情。

时间回到中海在北京的巅峰的开始，中海京叁號院首次开盘去化150套；中海汇德里45亿元拿地，开盘销售50亿元；中海兴叁號院24.8亿元拿地，开盘销售20亿元。

热销的背后是极度内卷的营销考核力度，加上中海地产挖来了一批龙湖产品军团，在北京直接刮起了一阵产品升级风潮，直接把其他开发商打了一个措手不及。

就像中海甲叁號院，凭借玻璃幕墙和铝板的外立面，掀起了北京豪宅外立面“革命”，京城的豪宅从此似乎都迎来了一些新的审美革命。

同时，甲叁號院的立体园林、270°转角云端露台、宝格丽酒店风格的美学馆会所等，都已超越时间的审美，一次次突破了豪宅设计的边界。

不过这波高周转策略的确是迎来了一波业绩增长，但是其后续的质量维权问题，中海地产在北京也遭遇了舆论狙击。

近年来，中海寰宇天下、中海云熙、中海金樾和著等多个由中海地产开发的北京项目均遭到业主投诉。

更加值得注意的是，北京中海刚拿的项目，也再次被相关部门“点名"。2024年双12，中海110.54亿元底价摘帝都西南二环外万泉寺地块。

近日，位于北京市丰台区万泉寺村棚户区改造土地开发项目FT00-0613-0024地块R2二类居住用地建设项目再次被投诉“项目审批和销售违规问题”，并得到相关部门的回应。

值得一提的是，前一次的投诉回复中明确提出该项目设计方案是“落实住房和城乡建设部关于推动“好房子”建设的部署要求，对住宅建筑进行了高品质设计，将推动我市住宅建设高质量发展。。

而本次投诉中不再提及该项目设计方案是“落实住房和城乡建设部关于推动“好房子”建设的部署要求和《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》中有关要求”的说法。

底价拿下万全寺后，中海北京又以底价40.08亿元总价，拿下丰台西南郊冷库0005地块，而这两个的地块，直线距离只有359米。

中海这今年在北京真的是有点疯狂的节奏，两个又都是三环内的豪宅地块，中海恐怕要有一个内部竞争了，当然，中海面临更严峻的挑战是来自海淀。

万泉寺和西南郊冷库地块都是不限价项目，定价权掌握在自己手里，是选择做高利润项目，还是做快周转，降价保去化，需要中海根据市场情况来调整。

或许是这几次激进投资策略确实有失误，还是中海对北京团队的要求过高的缘故，中海北方大区与北京公司高管变动正在加剧。

地产一品塘近期独家获悉，两周之前，两位中海悍将已经离职中海北部大区，内部对离职声音也呈现不同看法，值得深入探究。

前中海地产北部大区分管营销副总刁鹏与前中海北京分管投资开发副总王心邑同一时间离职，或许也是中海北方战队的有一次重新洗牌。

刁鹏，70后，中海海纳招聘的营销高管之一，在中海整个华北区域工作多年，之前经历过三位华北区域总，属于北京中海迅速崛起的见证者之一。

刁鹏在中海也是营销系统的元老之一，从执掌北京中海到华北区域，最后到整合北部大区，在中海系统威望还是比较高的。

值得关注的是，本次一同离职的王心邑，一直都是北京中海的核心高管之一，属于开发报建领域的顶级选手，北京中海能够快速在北京打出一片天地，王总还是功不可没。

不过有另外一个刺耳的版本也流传在江湖，两位核心高管离职的背后还有一些隐情？业内传言“抬轿子”哄抬地价？

不管如何，这次中海北部大区两位核心高管的离职，也确实算是近几年行业的比较大的变动了，毕竟外面人来看，北京中海可是大佬们升职加薪的福利啊。

中海的头号地区公司，如今已经成为多数人职业的黄金跳板。随着颜建国的回归，中海地产在北京的投入逐渐加大，高管们的晋升时间正式开始。

也是在2019年。当年中海分别以280.9亿元的权益金额以及283.5亿元的流量金额稳坐北京房企头把交椅。

那两年，中海北京的人事方面迎来巨变。此前中海华北区域负责人是欧阳国欣，是当年中海主席及行政总裁郝建民掌舵北京公司时的下属。

很快北京公司总经理就交给了刘慧明短暂过渡，2020年，天津公司总经理成欣接任，中海北京公司完成了颜建国掌权后的一系列人事变革。

2022年，欧阳国欣被调回集团，成欣接替了他华北区首的位子。同年6月，中海再度在区域层面进行了调整。

其中华北区域与北方区域整合，成立了北部大区，新成立的北部大区仍旧由成欣执掌。

一系列人事调整后，中海北京业绩表现突出，成欣很快得到晋升，2023年他调任集团分管营销，中海北部大区总裁由付熙嵬接任，中海北京公司总经理则由原中海天津公司总经理倪健刚担任。

可以看到，如今的中海北部大区，基本上嫡系都是成欣的班底为主，这位大佬如今也是中海地产的四大金刚之一。

中海地产在土地市场上疯狂的这几年，还没有忘记自己的一些小弟，颜建国胜任中建集团副总之后的几年，眼光已经不光在中海地产身上，更是站在了整个中建集团经营的视角。

要知道，中建系统的总包业务利润逐渐在下滑，地产生意仍然还是要比建筑工程来的快准狠，为了这一盘大旗，中海地产在很多土拍市场似乎都留了一手。

可以看到，中建八子中的三局也一局，很明显在很多核心城市投资力度也开始加剧，这或许又是颜建国在背后的精准掌舵。

中建系如今在地产江湖已经形成了一个巨大的体系，中海地产只是其中一个牵头者角色，其他八子也都是总部布局的重点。

随着中海地产在北京的牵头厮杀，北京市场也迎来了央企国企的集中式内卷，四大巨头正在玩命追赶，好戏似乎还在后头。

今天就聊到这里，有需要补充的老铁们，记得留言讨论，感谢各位老铁持续关注。

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地产一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年猎头从业经历，14年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。

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