北京楼市：“占坑房”↓还能入手吗

学区"落户神器"还能买吗？

跌了30%后的市场真相...

有一些买学区房的家庭，由于资金有限，但又想给予孩子最好的教育，所以会买占坑房，面积多数是在20平～40平左右，北京东西海三个学区房巨头区域，分别都有一个占坑房小区，东城的兴隆都市馨园、西城的荣丰2008、海淀的蜂鸟家园，这几个经典的"落户神器"小区，还能不能买，买了还会不会继续赔钱。今天我就根据最新数据，给大家好好剖析一下这个话题。

先看看当前市场情况：东城兴隆都市馨园目前在售76套，西城荣丰2008在售226套，海淀蜂鸟家园56套，这个库存量说明了什么？卖的人多，价格不会有大的涨幅。

一、这几个小区为什么会降这么狠？

从数据上看，荣丰2008从2022年的最高点16.1万/平，一路跌到最低点的9.6万/平；兴隆都市馨园从13万多/平，跌到最低点8.9万/平；蜂鸟家园也从最高20万左右，跌到最低点10.8万/平，最高点与最低点跌幅基本都在30%-45%左右。为什么会这样？说白了就是"政策市"的本质！这几个小区当年能火起来，完全是靠政策红利和人口红利，它们都是2000年后建成的商品房，买了就能落户对应的学区，简直是掏钱买学籍的"神器"，2021～2022年达到了最高峰，多少人挤破头都要买，结果呢？政策一变，房价就扛不住了。二、现在的成交怎么样？看看荣丰2008最新的成交记录：2月份成交了19套，3月初又成交了2套，有意思的是，成交周期从4天到351天不等，这说明什么？有的房子确实很抢手，有的却滞销严重。

从成交价格看，二期25平米左右的小户型基本在300万上下，四期60平米左右的大户型在420万左右，均价在10-12万/平，跟高点相比，确实跌了不少。

三、这类房子现在还能买吗？

我来分析一下，主要从三个角度看：

1. 价格已经接近底部了看看兴隆都市馨园现在的单价，均保持在8.5-9.5万左右，荣丰2008单价10万～12万左右，蜂鸟家园10万～12万左右，这个价格已经比高峰期跌了30%以上，我个人判断短期内再跌的空间有限，大概就是5%-10%左右，但如果再次遭遇学区政策调整，比如调剂、缩班等，那就说不好了。

2. 政策价值基本回归正常这些小区的入学政策已经跟周边其他商品房基本一致了，不再有特殊优势，所以价格也就回归了居住属性和区位属性。3. 流动性还可以从荣丰2008的成交记录看，市场还是有成交的，不是完全死掉了，2月份单月成交19套，这个数量在当前市场环境下还可以，有些好房源成交周期只有4-10天，说明只要价格合适，买家还是有的。

四、如果要买，我有这些建议：

1. 一定要按需购买，孩子近两年要上学的，可以考虑，如果是4-5年后的需求，完全没必要现在就上车。

2. 做好再跌的准备，虽然我觉得大跌已经过去了，但市场波动很正常，再跌个5%-10%也不奇怪，可你得有这个心理准备。

3. 看准具体房源，同一个小区，不同户型、楼层、朝向的价格差别很大，比如荣丰2008，看数据有的25平米卖了293万，有的卖了320万，所以要精挑细选，别随便下手。

4. 谈判要有耐心，挂牌量这么大，你完全可以多看几套，慢慢筛选，不要被"饥饿营销"，而且从成交记录看，很多房子最终成交价都比挂牌价低10-20万。

我的最终判断：

对于这些"落户神器"，如果你确实有近期入学需求，现在买风险不算太大了，但如果你是想投资或者很长远的规划，我觉得就没必要了，毕竟长期看，随着适龄儿童人口的持续减少，学区房的需求会弱化，未来不会出现暴涨的可能