高管集体离职，中海地产陷入信任危机？

中海地产素有“地产界黄埔军校”之称，为行业培养众多人才。

然而，最近几年由于薪资天花板、晋升僵局以及战略分歧等因素，导致很多高管频频出走。

近日，有知情人士透露，中海地产北京区域公司多位高管离职，报建部门负责人、分管投资和报建工作的副总经理，以及北方大区营销负责人等。

2024年，中海地产3106.91亿元的销售额位列行业第二，权益销售更是位居行业第一，也是2024年销售TOP10房企中唯一实现正增长的企业。

其中，北京区域公司去年销售额达400亿元，在当地稳居榜首，与第二名拉开近200亿元的差距。尽管业绩出色，但中海地产内部考核标准极为严苛。

据悉，此次离职的高管中，有的因在近期土拍中“未达预期拿地效率”被内部点名，还有营销负责人虽完成年度目标，却因“利润率未达标”被调离核心岗位。

春节前，中海地产曾进行一次内部架构调整，如沈阳公司与大连公司合并成立新的辽宁公司，原沈阳公司总经理程晓辉调任北方区域公司副总经理，新的辽宁公司总经理由原大连公司总经理葛臻担任。

此次架构调整显示出中海加强对区域公司管控的意图，权力逐渐向总部集中，区域公司高管的权限有所削弱，这或许也是部分高管离职的原因之一。

销售业绩好，也就有了拿地的底气，不过中海地产激进的拿地策略却引发争议，高价拿地也成为业内热议的焦点。

在2月8日的郑州土地拍卖中，原司法警官学院地块吸引8家房企，经过近6小时角逐，中海地产以10.88亿元竞得，溢价率高达87%。

如此高的溢价引发外界对于中海“故意抬轿”的猜测，有声音质疑中海不惜高价拿地，意在哄抬当地地价，进而影响房价走势。

无独有偶，在1月16日深圳的土地竞拍中，中海地产以30.65亿元竞得龙岗区地块，溢价率高达70.4%，创下深圳自2024年取消最高地价限价、执行“价高者得”竞拍规则以来成交宅地溢价率的新高。

该地块共吸引8家房企报名，经过8轮自由报价后进入限时报价阶段，最终历经238轮鏖战才尘埃落定。如此激烈的竞争和超高的溢价，同样让“故意抬轿”的质疑甚嚣尘上。

在北京，中海也有多笔大额拿地交易，其中，在北京朝阳三间房地块竞拍中，中海与招商将地价抬高8亿，最终保利+金茂竞得该地块，中海这一行为被业界质疑“故意抬轿”。而昌平朱辛庄地块以底价被中海收入囊中，又引发“提前锁定”的猜测。

面对外界质疑，中海地产相关人士回应称，公司拿地是基于自身战略规划和对市场的判断，旨在获取优质土地资源，为企业长期发展奠定基础，并非故意抬轿。

激进拿地虽体现中海地产向一线城市核心地段布局的决心，但也带来风险。高溢价拿地直接增加项目成本，如果后续市场销售价格不及预期，利润率将被压缩，甚至可能出现亏损。

以深圳溢价70.4%拿地项目为例，若未来房价涨幅有限，成本压力将凸显。市场环境的不确定性也给项目开发和销售带来风险，一旦市场下行，高价获取的土地可能成为企业负担。

房地产市场寒意未散，中海地产也面临着业绩下滑与项目去化艰难的双重困境。

2024年，中海地产累计实现合约物业销售金额约3106.91亿元，同比虽仅微升0.3%，但仍未完成其年初设定的销售目标。

从销售面积来看，中海地产去年累计销售面积约1148.65万平方米，同比下降14%，这一数据直观反映出其销售增长的乏力。

若回顾过往，中海地产自2020年起就陷入未能完成年度销售目标的怪圈。其2023年目标为销售增长20%，实际销售额约3098亿元，仅完成年初所定目标的87.6%。

尽管中海地产的销售排名有所上升，从2020年的第6位上升至2024年上半年的第二位，但销售额和利润的下滑态势不容忽视。

与此同时，中海地产部分项目去化率极低，情况不容乐观。

在北京，2023年10月，中海地产以54.4亿元竞得丰台区地铁九号线郭公庄地块，打造的中海丰和叁号院项目，截至2025年1月6日，412套批准销售房源仅售出60套，去化率仅14.56%。

中海·公元里项目去化率截至同期更是低至6.75%，该项目周边环境不佳、交通不便，且价格高于同区域其他房企，性价比低，导致购房者纷纷转向其他区域的新房项目。

此外，中海学府里及中海寰宇天下|天镜项目去化率也分别仅为38.06%和17.28%。

整体来看，房地产市场调控政策持续收紧，购房者观望情绪浓厚，整体市场需求萎缩，导致中海地产面临销售压力。

同时，中海地产自身在产品定位与营销策略上也存在偏差，部分项目未能精准把握市场需求与消费者偏好，定价策略也未能充分考虑市场实际情况和项目去化难度，导致销售遇阻。

近作为房地产行业的知名企业，近年来中海地产多个项目因房屋质量问题被推上风口浪尖，业主维权行动此起彼伏。

在深圳龙华的中海学仕里小区，排水系统的严重缺陷成为业主们的心头大患。每逢暴雨，小区便沦为一片泽国。雨水倒灌入户大堂与地下车库，导致电梯频繁故障，充电桩也因浸泡在水中存在严重漏电隐患。

业主们多次向开发商反映，虽历经整改，问题却始终未能得到彻底解决。如今，业主们每天生活在担忧之中，对房屋安全与居住体验感到极度不满。

无独有偶，广州中海观云府项目也麻烦不断。业主们发现，实际交付的房屋外立面与宣传时的效果图大相径庭，玻璃幕墙被换成了涂料加铝板外墙，品质大打折扣。

此外，项目周边规划的施工与使用管理也存在诸多违规之处，侵害了业主的合法权益，引发了业主们的强烈抗议。

在北京，中海富华里业主投诉称，期房建设进度与宣传效果严重不符，虚假宣传问题突出；中海和瑞三号院则被曝施工现场存在诸多问题，业主们忧心房屋质量难以保障。

随着质量问题不断曝光，业主们的维权行动也日益升级。他们通过拉横幅、集体上访等方式表达诉求，要求中海地产给出合理的解释和解决方案。

在维权过程中，业主们还指出中海地产在销售过程中存在诸多不规范行为，如收取认筹金后退款困难、虚假宣传诱导消费等。

面对业主们的维权行动，中海地产部分项目负责人虽表示会积极沟通解决问题，但一些维修方案未能得到业主认可，问题整改效果不佳。

中海地产出现的房屋质量问题，不仅损害企业品牌形象，也导致自身在行业内出现信任危机。

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