割裂！共有产权房交作业

作者 |飞天小女警

文章来源 | 格隆汇楼市

共有产权房热，其实是切切实实的刚需热。

低门槛

深圳新一批共有产权房配售正式出炉。

3月7日，宝安区配售珈誉未来花园（12-01-01地块）1298套共有产权住房，约67-70平方米的两房户型房源779套（包含无障碍住房52套），约87-90平方米的三房户型房源519套，配售均价为23795元/平方米。

其中，2房户型总价区间约135.53—169.42万，3房户型总价区间约188.79—230.15万。

目前项目的状态已经是现房的状态，建设得七七八八，外立面也装修得差不多。

根据开发商对外宣传的口径，首付约21万起便可上车。

以当前深圳首付最低比例来看，1.5成的首付，未算各种税费等费用，区间在20.33万—34.52万。

这样的上车门槛，无论是放在哪个城市，都算是比较低的了，对深圳暂未购房群体而言，确实相对比较友好。

并且相比深圳普通住宅价格，也便宜近半。

以鸿荣源珈誉府普通住宅以及周边二手房为例。

今年2月20日获批预售的珈誉玖玺10栋，207套75~94平普通住宅，备案均价约52028元/㎡，总价区间约379万~522万；

而二手房普通住宅，如次新小区万丰海岸城小区去年11月-12月成交的单价区间约4.3万—5.2万/平；中粮凤凰里小区12月成交3套房源，单价区间在3.9万—4.8万/平；华强城市花园三期10—11月成交房源单价水平在4.1万—4.3万/平的区间。

据了解，这将是开发商最后一批共有产权住房配售。

去年，鸿荣源珈誉府的两批上千套的共有产权住房，都在两天时间内迅速售罄。

按照去年深圳共有产权房配售的情况，预计这一批次房源配售，去化也不会太差。

居住为首

去年共有产权住房的目标家庭，有11430户家庭在选房中落选。

去年11月珈誉时尚花园共产权房（珈誉府五区9栋）配售1729房源，配售均价为23740元/平方米，346套约88-89平方米三房日光，1383套约68-69平两房两天也卖完了。

2房总价区间144.8—169.76万，3700户家庭参与选房，第3182户家庭选完最后一套房源，3房205.75—226.48万，1400户家庭参与选房，740号家庭选完最后一套房源。

去年12月底珈誉府未来花园共产权房（珈誉府六区16栋）配售1030套房源，配售均价为23795元/平方米，326套约87-90平方米三房全部售完，704套约67-70平方米两房（包含30套无障碍户型），售出675套，两房普通户型全部售完，所有普通户型的房源全部日光，加上无障碍户型去化率也高达96%。

2房总价区间139.23—169.46万，1999户家庭参与选房，第1445户家庭选完最后一套房源，3房205.65—231.49万，1300户家庭参与选房，933号家庭选完最后一套房源。

去年12月，悦章凤凰里664套共有产权房，配售均价为20690元/㎡，共6254户家庭申请认购，两天内全部售罄。

所以，共有产权房热销的背后，是上万户刚需家庭在等待。

这与市场上“共有产权房因为产权原因客户群体小”的论调是割裂的。

无论是选房速度，还是选房体量，相比普通商品房的速度都要快得多。

比如鸿荣源珈誉府的普通住宅，2023年6月入市的816套首批房源，历时616天，仍有96套普通住宅未售，2024年3月入市的1067套普通住宅，距离开盘371天，仍剩余193套普通住宅未售。

从2023年—2025年2月，鸿荣源珈誉府入市5834套普通住宅，去化率约73.57%。

对比之下，鸿荣源珈誉府配售的两批共有产权房的房源数量都超过了千套，都在两天内快速售罄，去化的速度明显要快很多。

更重要的是，共有产权住房，几乎完全剥离了金融属性，仅保留了居住属性。

根据《深圳市共有产权住房管理办法》，除了购买共有产权房可以向银行抵押外，共有产权住房购房人产权份额不得抵押。

并且购房人不得将共有产权住房用于经营性用途，也不能擅自互换、出借、出租、转让、抵押，对转入年限更是也做了“购房人自签订买卖合同之日起未满五年的，不得转让所购共有产权住房”的约束。

除此以外，共有产权住房实现完全的封闭流转，“自签订买卖合同之日起满五年的，可以将所购共有产权住房转让给符合条件的对象”。

户型方面，在深圳住宅中，也算不上特别出挑，得房率约74.76%，且《深圳市共有产权住房管理办法》中约束了共有产权房改变使用功能、改建、扩建的问题。

所以，在这样的背景之下，也侧面证明了深圳以居住为首的刚需群体非常庞大，且对住房的要求容易满足。

对于购买条件和门槛极低，周边有一定成熟的地铁交通、学校教育、公园等基本配套，能够尽快交房，无需重新装修的住宅，实际仍然存在非常大的购房需求潜力。

原以为共有产权房不好卖，结果都悄悄卖光。

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