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天津天保意境元启
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天保意境元启区位图

PART01

零距离接驳学铁商医，空港最后的宅地！

空港分三大片，核心是空港一期，也是开发最早、政策最足，配套最齐全的区域。有建面达56万方的天津滨海SM城市广场，前段时间火的一塌糊涂。学校从幼儿园、实验小学、一中分校全体系成熟，据说一本升学率67%，有小和平之称。医院、公园、地铁……一应俱全。

但尴尬的是空港一期，住宅用地只占10%，85%的产业用地装了12000家中外企业，其中52家世界 500 强，大火箭、航天研究所、 空客 A320、中科院等等。这些企业带入的产业人口高知高收入，本硕以上达到80%。强悍的购买力与住房需求对应不到10%的住宅用地，天然是个巨大的供需矛盾。相比之下，空港二期住宅用地占比超过1/3，将会是空港未来住宅供应的主力，但供需矛盾带来的保值护城河跟一期无法比拟。

空港鸟瞰实景图

一期范围内控规锁定的“最后”一宗宅地就是天保意境元启占据的19号地。这宗压箱底地块不仅稀缺，还集合了空港王炸级别的资源。一路之隔是天津滨海SM城市广场，斜对角是天津医科大学总医院，东侧隔路是空港实验，过十字路口是天津一中滨海学校。距医科大学门诊大厅是670多米，空港实验50多米。景观公园600米，再远点到空港的景观湖也就是1.9公里。

去年地块出让时我就说这是空港的5A级项目，不论是卖学区、卖地段、卖配套、卖稀缺性，都能拉满看点。最近项目规划完整披露，居然将已经逆天的配套属性拉升到零距离无缝对接的水平。

天保意境元启地铁接驳通道示意

空港居民极度渴望地铁，而地块西南侧就紧靠地铁东六道站，已经是标准的地铁房。但天保意境元启在架空层下设计了地铁接驳通道，业主下地铁穿过通道就到社区大堂。

这还不是最夸张的，更夸张的是东六道地铁站A口在SM商业广场一侧，B口在天津医科大学总医院一侧。业主去商场、去医院，穿过地铁站即达，不着风雨就有城市级配套。

医科大学总医院空港院区图

PART02

双层超40*200米，最壕景观带

从地块出让，这个项目就是空港客户的关注焦点。不出意外，天保意境元启采用了时下流行的4.0项目全架空设计，完全的人车分流之外，车库通风采光环境更佳。更重要的是，架空之后形成了一个超过40*200米的双层景观主轴，堪称壮观。

要知道这个项目占地10.7万方，东西长度、南北进深均超300米，宽裕的尺度很考验开发商的开发能力与实力，但有足够大的空间来提供更丰富的景观配套，对客户来说却是居住最舒适的社区。

天保意境元启项目鸟瞰图

地块中部以东侧主入口为起点，形成了一条贯通地块东西的景观轴线。景观轴的南北楼间距超过40米，东西跨度接近200米，形成一个单层8000平米的中央景观带，即使是平地景观也足够震撼。

架空之后，景观中轴通廊形成了双层空间，面积尺度巨大的同时，垂直层次拉满。架空层下是三进庭院，架空层上则是宅间景观轴。垂直角度上水景、景墙与景亭，尺度、细节、层次都有了，在小地块中是不可能实现的存在。

天保意境元启架空景观示意图

这种超大体量的双层景观轴带来的空间利用也充满想象力。天保一直在推享未来的社区服务概念，从健身、瑜伽到儿童、养老，甚至是社区食堂，都有充裕的空间来落地。

天保意境元启外立面效果图

外立面是流行的现代风格，大面积铝板当然造价不菲，更难得的是细节处理很见功夫。一般建筑只关注线条平直，看久了显得呆板。这个项目在建筑体块上，用纵向的矩形框线进行不对称分割，视觉效果更加层次丰富。

金属框线是特殊处理的灰色铝线条斜面出挑，与光照角度保持吻合，避免腰线对户内采光的干扰。装饰的香槟金铝线条色彩对比明显，建筑层板部位用玻璃阴影盒装饰，与窗体形成统一的镜面效果，通透感更强。

天保意境元启外立面细节效果图

常规项目重正面投入，背面节约成本，意境元启却在北立面一丝不苟做了银白色铝板斜面出挑，空调机位通体灰色金属格栅装饰，竖向感受很完整。顶冠大面积用金属格栅形成屋顶构架，视觉效果沉稳厚重。

立面是建筑的第一张脸，这立面上投入成本，才能延年经久。再过三五年，真石漆外墙老旧破损，但是雨水冲刷过的铝板色彩稳定，平整度依然在线，哪个房子更保值不言而喻。

天保意境元启外立面细节效果图

PART03

97-185平方米，全线横扫

绝版地块往往定位高端，所以客户最担心的是“会不会一水儿大户型”。但天保意境元启从97-185平方米，从小高层到洋房，考虑空港的客户，总有一款适合你。

天保意境元启公区效果图

小高层97平方米是一个功能三居，空间利用极为灵活，适合追求目送式上学的学区客户。客厅面宽3.6米，数值并不算夸张，但是次卧与客厅隔墙是非承重设计，如果是三口之家，完全可以取消这堵隔墙，作6米以上的宽庭两室来用。主卧室面宽3米，衣帽间进深充足，舒适度与收纳空间充足。次卧开间2.7米，作为儿童房使用绰绰有余。

设备平台与厨房贯通，给了业主很多自由发挥的可能。
可以做中西双厨，也可以将其改造为家政间，收纳与洗晾都有专属空间，空间解放后的主卫就可以配置大户型专属的双手盆或者加大衣柜尺度。

天保意境元启小高层97平方米户型示意图

小高层主力户型集中在130平方米，舒适度有了质的提升，入户部位打造了独立玄关兼具大尺寸储藏室，全家人的行李箱与换季服装都装得下。厨房尺度拉升到3米，布局U型厨房后，操作空间依然在1.6米见方，三人操作都足够。

客餐厅贯通形成LDKB一体化布局，尺度达到5米。
留足走道与放置一组餐边柜之后，仍然有足够空间放置圆桌，这种尺度感在小高层产品中非常少见。

天保意境元启小高层130平方米户型示意图

130平方米户型不止是客厅面宽大幅度提升至5.1米，所有卧室也达到了舒适标准。主卧面宽升级到了3.4米，同时配置了转角飘窗，采光视野极佳，飘窗不算面积，空间感更强。衣帽间利用侧向飘窗，预留了自然采光的梳妆台位置。现在很多项目飘窗都是虚构隔墙，飘窗的面积都是实惠的好处。多功能室与空调机位面宽达到2.6米，改造后完全可以在常规的四分离卫生间基础上，放置标准尺寸浴缸与双手盆。

空港改善客户非常明显的特点是从空港的高层产品改善到洋房，意境元启138平方米洋房几乎是给这部分客户量身打造的。常规高层存在的出房率低尺度感不足、主要功能空间不足，家政储藏空间捉襟见肘，在这个户型几乎都有对应解决方案。

天保意境元启洋房138平方米户型示意图

入户玄关右侧是一个1.8米的家政收纳空间，拓展空调机位后，可以形成一个进深超过3米的完整空间，不论是做步入式衣帽间还是家政间，都会带来生活品质质的提升。

客厅是高达6米的宽庭设计，与面宽达到3.75米的餐客厅贯通后，视觉冲击力极强。很多项目极致的拉面宽，压缩进深，导致进深尺度不足宽庭舒适度大打折扣。但是这个户型客厅进深能够达到4.4米，而且规避了客厅两面墙上开门的弊端，空间非常完整。

业主实际使用时可以考虑在入户部位设置一组柜体，一方面形成内外视线阻断，私密性更佳，另一方面与此卧入口处的柜体形成净污玄关柜的分离设置，同时给餐厅形成围合的就餐空间。值得一提的是现在契税统一按照140以下1%征收，这个户型在节约契税的面积尺度内，几乎将舒适度做到了极致。

天保意境元启服务配套示意图

很多客户对空港的认知是学区，这一点在渠道分析中被视为衡量空港楼市的核心砝码也是渠道逼定客户最强的杀手锏。但是天保意境元启居然没有启动分销渠道，可以看出来天保对这个地块的自信，不只是源于学区与配套资源，还有在空港的产品与品牌号召力。

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