钱塘兴耀沐云川 | 杭州兴耀沐云川官方售楼处发布：未来价值可期

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Part 01丨壹

单价30499，总价250万起

「沐云川」，作为兴耀在钱塘区的第三子，前有月琉璃，后有沐晴川，兴耀也算是在这片独立的区域占有了一席之地。

作为今年4月拿地，12月才首开取证开盘的项目，下沙地缘客户关注度还是比较高的。首开取证11#幢单价30499元/㎡，由于11#紧邻马路且隔壁就是钱江燃气公司，所以，小区楼幢分布来说，该幢的位置不算是最好的。

细分来看，11#楼共99套，其中96㎡50套：最低总价255万，普遍总价280-290万；105㎡49套：最低总价305万，普遍总价315万-330万。

单价格来说，3万的单价不算惊喜，毕竟很多客户都想在3万以内，同时距离本项目1公里，此前燕语春风、湖印光年、杭曜之城等限价时代产品也就是30000-30500元/平水平。

具体参观路径：先把客户带到沐晴川，看原有项目的公区打造；再引导客户坐大巴车直接到样板房，期间会经过楼盘周边优势配套，最终来到样板房通道，整体思路清晰。

但，十三觉得目前项目首开最大的痛点有两个——

①沐云川的实景示范区太少，仅设置了样板房通道，公区的架空层、景观绿化、景观水系、大门、地库等均未展示，所以，在当前卷品质的行情之下，就难以像沐晴川这样强烈的触达刚需购买情绪。

（项目公区估计还在赶工，示范区实景很少）

②沐云川的96方、105方实景交付样板房装修审美下降，对比沐晴川海派风格的精装修打造，觉得设计师是换了一波？特别是105㎡餐边柜和房间门的木饰面颜色，以及整体房间的墙纸和地板的颜色搭配，有一种说不出的感觉。

十三认为这次首开是兴耀对于市场的灰度测试：如果维持现状房子也卖的很好，那么就说明客户对价格、对地段很认可；如果说首开去化一般，后期再放出更好的楼幢和价格、更卷的产品和装修、更多的实景示范区，客户好感度就up up up。

当然，以上只是十三个人猜想。因为预计在1月中下旬沐云川会开放近万方的实景示范区，有必要的话，十三会再去参观下。顺便再看看，125、145方的户型装修情况以及叠墅产品的打造，敬请拭目以待。

Part 02丨贰

区位优劣

再看周边及配套情况。

沐云川当时是兴耀底价竞得，不过地块的区位优势还是明显的。

优势①：沐云川有较好的书包预期，一路之隔就是文海第二实验学校。

优势②：沐云川出行便利，紧邻2号大街、直线距离地铁1号线文泽路300米。

优势③：沐云川周边的商业环境尚佳，如1公里范围内有十六街区商城、东投新悦广场，如2公里内有吾角天街、印象城等商业，且后期地块的左侧还有个2号大街工业综合体的预期。

所谓的工业综合体，相比较传统以生产制造为主的工业区，工业综合体更加注重产业生态要素的集聚，是产业创新的一种新模式。除了产业规划外，还会在商业、生活、会议、展示、运动等方面做配套规划。

那么，除了配套优点以外，项目也并不是十全十美，沐云川所在房地产板块属于东部湾新城，也可以叫高沙板块，微地段上仍无法与金沙湖环湖区域相比。

毕竟项目周边主要还是以地块北侧大学高教园区以及南侧工业厂区为主，住宅密度和居住氛围感没那么浓郁。

Part 03丨叁

沐云川，该不该买？

十三认为，从地段和配套角度来说，沐云川比沐晴川的位置更好。如果当时没有买到沐晴川的客户可以关注，毕竟胜在有地铁、有书包预期。

其次，沐云川主要适配购房客户还是钱塘区的地缘客户或业缘客户，无论是周边大学城的还是下沙公司上班的，甚至是大江东过来的。但如果是杭州其他区域的客户，慎重考虑，毕竟下沙一直以来都可以看做是和主城联系不大的独立区域。

最后，前面讲到的沐云川真实的产品力情况，还有待考量，需要等实景示范区出来。毕竟兴耀底价拿地有利润空间，如果不做点真产品出来，也不好交代吧。

另外，投资别想，沐云川只适合自住。

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