房地产行业观察：土拍缩量升温；平均溢价率创近三年新高

2025年第8周（2月17日-2月23日），中国重点城市土地市场呈现“缩量升温”特征。受节前供地节奏影响，成交建筑面积环比下降38%至171万平方米，但供应规模持续攀升至300万平方米，环比增长24%。上海、杭州、苏州、成都等多地高溢价地块密集成交，重点城市平均溢价率达22.9%，创近三年新高，流拍率回升至10.2%。核心城市优质地块供应加码、房企参拍积极性高涨，成为推动市场热度提升的关键因素。

一、量缩价涨背后的市场逻辑

供应结构性加码，二线城市主导回升

本周土地市场供应规模延续增长趋势，二线城市供地贡献显著，住宅用地供应较上周增加27%。其中，苏州、长春、西安等地宅地平均容积率均低于2.0，低密度地块占比提升，契合市场改善型住房需求。例如，苏州湖西挂牌的商住地块容积率仅1.6，起拍楼板价2.8万元/平方米，依托三面环水的自然资源和成熟配套，开发定位或偏向高端改善产品。

“质优价高”推升成交溢价率

尽管成交量环比回落，但高单价、高溢价地块频出，带动重点城市平均楼板价环比上涨152%至1.75万元/平方米。上海虹口区瑞虹新城宅地以89.64亿元成交，溢价率38.2%，楼板价达11.7万元/平方米，跻身全国单价第三高；杭州城东新城地块溢价率54%，楼板价刷新板块纪录。此类地块多位于城市核心地段，兼具稀缺景观资源和成熟配套，房企普遍看好未来去化前景。

流拍率回升背后的分化压力

在优质地块受捧的同时，非核心区域地块流拍风险仍在。本周流拍率回升至10.2%，接近近一年均线水平。市场分化表明，房企投资逻辑转向“安全性优先”，更倾向于布局需求韧性强的核心板块，而对去化不确定性较高的区域保持审慎。

二、核心城市土拍高热背后的驱动力

上海：旧改地块点燃竞拍热度

上海2025年首批集中土拍中，虹口区瑞虹新城旧改地块经过184轮竞价成交，创下38.2%的高溢价。该地块位于内环成熟居住区，周边二手房挂牌价普遍超14万元/平方米，价格倒挂空间显著。另一宗浦东杨思宅地吸引6家房企争夺，最终溢价33.4%，楼板价7.5万元/平方米，接近2024年邻近地块水平。核心区土地稀缺性和市场需求支撑，是房企激烈角逐的主因。

杭州：运河景观地块刷新纪录

杭州城东新城地块以54%溢价率成交，楼板价达4.7万元/平方米，成为板块新标杆。地块毗邻京杭大运河，叠加主城区完善的商业、医疗配套，未来产品定位或瞄准高端改善客群。此外，滨江区挂牌宅地起拍楼板价5.3万元/平方米，临近的中海地块在商业占比40%的情况下仍溢价60%，进一步印证房企对杭州高能级板块的长期信心。

政策与市场预期的正向循环

中指研究院指出，核心城市通过加大优质地块供应、优化产品设计条件，激活了住房需求潜力。例如，苏州、杭州等地低容积率地块占比提升，支持“好房子”建设；上海“小而美”地块降低开发风险，吸引中小房企参与。政策端“止跌回稳”目标明确，限制性政策优化预期增强，叠加专项债收地等举措，进一步巩固了市场回稳趋势。目前，核心城市土拍热度已传导至新房市场，3月“小阳春”行情可期。

本文源自：金融界

作者：观察君