房地产行业观察：二手房价止跌回稳，核心城市超六成高端小区涨价

2025年1月，中国房地产市场延续回暖势头，国家统计局数据显示，一线城市一二手房价环比继续上涨，CRIC监测重点城市成交同比保持正增，开盘去化率突破四成。核心城市二手房市场表现尤为突出，房价上涨小区占比连续四个月扩大，议价空间持续收窄，市场信心加速修复。在改善及高端房源需求释放的带动下，部分小区甚至出现成交价超挂牌价的“溢价”现象，买卖双方价格预期趋同，市场活跃度显著提升。

一、房价上涨小区占比持续扩大，市场预期趋稳

成交价与挂牌价同步回升。根据11个典型城市样本小区数据（近2个月交易量≥5套），2025年1月有49.48%的小区成交价环比上升，较上月增长1.18个百分点，同比提升4.79个百分点。与此同时，42.28%的小区挂牌价环比上涨，同比增幅达6.64个百分点，且涨幅较上月显著扩大。自2024年下半年以来，挂牌价上涨的小区占比持续攀升，反映出卖方业主对价格预期的强化。

高频成交小区数量同比上升。尽管受年底成交集中释放的影响，1月市场成交节奏有所放缓，但高频成交小区（近2个月交易量≥5套）数量同比仍增长7.62%，表明市场活跃度较去年同期进一步提升。特别是北京、上海等核心城市，二手房带看量激增，交易周期缩短，部分热门区域房源挂牌一周内即可成交。

价格与预期同步修复。当前市场呈现出成交价与挂牌价涨幅同步扩大的特征，价格回暖信号更加明确。议价空间收窄至18%左右，较上月下降0.5个百分点，买卖双方对价格的博弈逐渐弱化，市场逐步进入供需平衡的稳定区间。

二、高端改善需求释放，结构性回暖特征显著

超六成高端小区价格环比上涨。本轮市场回暖以改善及高端需求为主导。数据显示，1月改善类小区中58.04%的房价环比上行，较上月增加6.3个百分点；高端小区（单价及总价位于市场顶端20%）中65.85%的房价环比上涨，涨幅较上月扩大14.36个百分点。核心城市核心地段的大面积高端房源尤为紧俏，部分小区成交价较2024年均价上涨超10%。

溢价成交现象凸显市场信心。在高端需求集中释放的推动下，部分小区出现成交价高于挂牌价的“溢价”现象。例如，上海浦江华侨城等热点片区项目1月成交均价较2024年上涨19%，北京、杭州等城市的高端住宅亦呈现“量价齐涨”态势。此类现象不仅反映了高净值群体对资产保值增值的需求，也进一步强化了市场对价格企稳的预期。

政策与需求共振驱动回暖。政府工作报告中“推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”等表述，为高端住宅市场注入长期发展动力。同时，核心城市限购政策优化、存量房贷利率下调等利好，加速了改善型需求的释放。随着市场信心修复，预计后续高端住宅的价格韧性将进一步凸显，成为带动整体市场回暖的核心力量。

本文源自：金融界

作者：观察君