湖北
100万的存款和100万的房子，5年后，哪个会更值钱？答案可能出乎你意料。
过去，很多人觉得通货膨胀、货币会贬值，钱会越来越不值钱。这几年，大家把现金和存款换成各种资产或背上负债后，却发现手里有钱才是王道，钱的购买力反而增加了。像房子、车子这些生活中的大件不断降价，钱就在变相增值。
但我常说，经济有周期。从2021年房价出现拐点，基金也有危机，到现在快4年了。从现在算，到2030年，100万的存款和100万的房子，哪个更值钱呢？思考这个问题，要从两方面入手：一是房价相对货币的涨跌，二是房子和存款在未来5年产生的现金流价值。
先来说现金流。房子和存款能创造的直接财富，就是房租和利息。有个现实大趋势得知道，长期看，存款利率处于下降通道，这几乎是必然的。经济体量越来越大，增速变平缓，利率不可能一直高。
就像这两年的利息，也是顺着这个趋势变化。眼下存款利率不到2%，5年后，100万存银行，利息回报可能不到1万。100万的房产，按目前各大城市主流租售比，一年租金大概1500元，和存款利率相差不大，总体可视为一致。
但有个前提，所在城市人口流动不能太明显，不然房多人少，租金会大打折扣，甚至房子租不出去。从产生现金流的角度看，未来5年房子和存款不会有太大差异。
接下来就得关注房价相对货币到底是涨还是跌。想弄清楚房价周期，隔壁日本是个典型例子。1990年日本楼市见顶后，大概跌了6 - 7年，然后在低位横盘十几年，才重新开始上涨周期。这符合我一直说的，房地产是大周期，趋势不像股市短期内能快速扭转。刺激楼市，不管是发展经济还是降低利率，都不会立马有效。
当年日本楼市崩盘后快速降息，可房价和物价还是萎靡了几十年。主要原因是之前楼市暴涨过度透支了居民负债率，大家都处于高负债状态。就像咱们现在房贷总量还有38万亿，后续货币放水、降息，资金没重新流入楼市，而是拿去化解债务了，化债这事很多人都深有体会。
所以降息放水不是万能的，不是今天开印钞机，明天就有效果，尤其是在高债务周期。这就好比导弹打出去，本以为能造成大爆炸，结果打到大海里，连浪花都没溅起来。
从时间维度看，我国居民负债率目前在65%左右，已经横盘差不多3年。但这个时间可能不够，还需要更多时间化解。化解办法很简单，就是让GDP增长大于居民债务增长，慢慢把杠杆率降下来，比如从65%降到50%，大家重新有举债空间，才能推动新一轮加杠杆周期。当年日本楼市在低位横盘十几年，就是用时间换空间来消解债务。
回到最初问题，100万存款和100万房子，5年后哪个更值钱？按目前时间周期看，两者差距可能不会太大。
一方面，降息通道会让存款利率和房贷利率继续下降；
另一方面，楼市经过前三年快速下跌的主跌浪，后面波动会逐渐减少，未来5年可能完成筑底后小幅反弹，但很难重现10年前的暴涨。
所以从这个角度，大家可以安心点，别因为房价涨跌患得患失，活在当下，拥抱生活，努力走过这轮经济周期，寻找下一个机会。“沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春”。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
