谢逸枫：重磅信号！超4万亿房地产救市开启，您准备好了吗？

文/谢逸枫

定调2025年房地产发展政策基调的政府报告出来了，短期看，稳楼市、保交房、防风险，即放开需求端，紧缩供应端，防范房企风险，促进市场止跌回稳。

毫无疑问是稳楼市是重中之重。中长期来看，一是稳预期，加快构建房地产发展新模式。二是建“好房子”。推动建设安全、舒适、绿色、智慧的 “好房子”。

稳楼市、保交房、防风险是2025年房地产的重点工作，相对比2024年的化风险、守底线、稳市场和2023年的稳市场、化风险、保交楼的表述，稳楼市是首位。

唯一不同的地方在于稳楼市放在首位，其次是保交房，最后是防风险，说明当务之急是稳楼市，目的是更好的实现保交房，防范房企债务违约风险。

笔者阅读完报告后，发现2025年政府报告涉房地产与2023年、2024年报告相同的地方、特征，为一字不提“房住不炒”（连续3年）、“房地产税”（连续5年）。

连续三年提出“支持刚性和改善购房需求”、连续二年提出“因城施策”，主要是考虑到房地产市场止跌回稳与稳楼市的现实需要，释放出呵护房地产的强烈信号。

笔者认为，2025年政府报告涉房地产方面具有六大亮点，一是稳楼市，这是首次在政府报告中提到的。二是一字未提房住不炒、房地产税，这是连续3年以上。

三是连续三年提出“支持刚性和改善购房需求”、连续二年提出“因城施策”。四是持续用力推动房地产市场止跌回稳，这是政府报告首次提出的。

五是安排地方政府专项债券4.4万亿元，用于土地收储和收购存量商品房等，这是首次提出的。六是建设安全、舒适、绿色、智慧的 “好房子”，这是首次提出的。

笔者认为，2025年政府报告释放出八大信号，一是超4万亿元房地产救市开启的信号。二是降准、降息、加大专项借款、再贷款和开发贷等强烈信号。

三是房地产救市加码的信号。四是北上深和海南等城市取消限购、限贷、限售、限价、限签、限离、限企、限商住、二手房指导价和过户抵押的信号。

五是新增土地供应紧缩的信号。六是完善城中村改造专项借款和100万套货币化、收购存量商品房和收储闲置土地的落地机制，打通政策堵点的信号

七是加大房地产项目白名单资金规模和放宽纳入白名单条件，保交房的信号。八是好房子成为市场主流产品的信号。

笔者认为，2025年政府报告涉房地产政策对市场影响来分析，总体看可概况为振兴楼市、稳住楼市、繁荣楼市，房地产最危险时刻已经过去了。

一是有利振兴房地产预期，加快市场止跌回稳，房价触底反弹指日可待。

二是有利加快房地产去库存，平衡市场供求关系，稳定房价、地价、市场预期。

三是有利加快房地产风险出清，推进保交房，有利减缓房企债务违约风险压力。

四是有利房地产长期平稳健康发展，为未来房地产市场发展指明方向。

笔者认为，2025年房地产政策走势来看，稳楼市是目标，主要对已经出台的供应端、需求端政策强化，完善落地机制，打通堵点，调减市场上存在的限制措施。

第一是超4万亿的财政刺激计划

2025年赤字率拟按4%左右安排、比上年提高1%，赤字规模5.66万亿元、比上年增加1.6万亿元。一般公共预算支出规模29.7万亿元、比上年增加1.2万亿元。

积极的财政政策在具体工具上，分别为拟发行超长期特别国债1.3万亿元，比上年增加3000亿元。拟发行特别国债5000亿元,支持国有大型商业银行补充资本。

拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，比上年增加5000亿元,重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。

其中专项债券4.4万亿元，按10%-20%用于土地收储和收购存量商品房，是0.44万亿元-0.88万亿元。如30%是1.32万亿元、40%是1.76万亿元、50%是2.2万亿元。

最后4.4万亿元的地方政府专项债券，究竟有多少资金用于土地收储和收购存量商品房，关键是额度分配、地方财力、土地收储和收购存量商品房条件的成熟度。

第二是降准、降息，加大城中村改造专项借款、保障性住房再贷款、住房贷款、开发贷、委托贷款、债券融资规模。

实施适度宽松的货币政策，在工具上，分别为适时降准、降息，可以增加市场流动性，降低综合融资成本下降，促进楼市健康发展,市场止跌回稳。

房地产方面的流动性工具是加大城中村改造专项借款、保障性住房再贷款、住房贷款、开发贷、委托贷款、债券融资规模。

第三是打出“政策组合拳”，持续用力推动房地产市场止跌回稳。一是一线城市的北京、上海、深圳和少部分二线城市的海南等取消楼市限制措施。

主要是北京、上海、深圳和海南等城市，取消限购、限贷、限售、限价、限签、限离、限企、限商住、二手房指导价和过户抵押的楼市限制措施。

二是加力实施城中村和危旧房改造,充分释放刚性和改善性住房需求潜力，是完善城中村改造专项借款和100万套货币化政策，打通堵点，落实资金的落地机制。

城中村改造专项借款和100万套货币化，最大的问题是项目拆迁、安置标准、项目资金收益平衡和货币化标准、安置价格评估、项目收益平衡、资金落地。

三是优化城市空间结构和土地利用方式,合理控制新增房地产用地供应，是紧缩新增土地供应，即库存去化周期超标的城市，暂停新增土地供应，平衡供求关系。

同时，允许存量土地的用途和规划指标调整，包括存量商品住宅和商办用地，用于保障性住房、人才房、安置房、租赁房、公共基础设施，加快去库存。

四是活存量用地和商办用房,推进收购存量商品房,在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。

这是放权地方，加快商品房去库存。完善收储闲置土地和收购存量商品房政策的落地机制，打通政策堵点，平衡供求关系，有利稳房价、稳地价、稳预期。

五是发挥房地产融资协调机制作用,继续做好保交房工作,有效防范房企债务违约风险。是加大项目白名单规模，推进保交房，有利减少房企债务违约风险。

同时，加大对房企转型的配套融资支持，特别是转向保障性住房、城中村改造、租赁住房、物业管理等房企融资需求。

第四是有序搭建相关基础性制度,加快构建房地产发展新模式。背景看，主要是供求关系发生根本性重大变化，原有商品房相关性基础制度弊端暴露，需要完善。

相关基础制度，包括土地制度、财税制度、金融制度、住房制度、保障房制度、预售制、公摊面积制度、户籍制度、收入分配制度、融资对接机制等。

第五是适应人民群众高品质居住需要,完善标准规范,推动建设安全、舒适、绿色、智慧的 “好房子”。背景来看，主要是房子进入存量和城市更新阶段。

“好房子”，将成为未来房地产市场的主流产品，成为房企突然重围、渡过市场调整期的产品策略之一，是满足刚性、改善和品质需求的主要方向。