金隅调用项目资金“解渴” 北京硅谷ONE交房倒计时

观点网 3月3日晚间，金隅集团发布公告称，全资子公司北京金隅地产开发集团有限公司（简称“金隅地产”）与合作方中交地产股份有限公司（简称“中交地产”)按合作比例共同调用合肥金中京湖地产开发有限公司（简称“合肥金中”）两笔富余资金。

其中第一笔金隅地产调用不超过2550万元，合作方调用不超过2450万元；第二笔金隅地产调用不超过5100万元，合作方调用不超过4900万元。

两笔相加，金隅地产共计调用富余资金7650万元，合作方中交地产共计调用7370万元。

就在2月26日，首单城市更新项目“华夏金隅智造工场REIT”才刚刚正式上市，该基金首发底层资产金隅智造工场产权一期项目，由原北京天坛家具厂房升级改造而来，原始权益人为金隅集团。

此前一天，“平安-金隅山樾嘉园公租房资产支持专项计划”也在上交所获得受理，项目拟发行金额16.57亿元。

金隅集团“减负”动作持续进行，但此次调用项目公司富余资金，并非只为自身“解渴”。

合肥往事

从公告披露情况来看，金隅地产持有合肥金中股权比例51%，为并表方；中交地产持有合肥金中股权比例49%。金隅地产与中交地产按对应比例以同等条件调用两笔富余资金，财务资助期限均为3年，不计息。

被调用资金的是金隅中交·山湖云筑项目，金隅地产与中交地产的合资公司合肥金中正在对该项目进行开发建设。

项目用地是在2021年11月29日拍出，彼时合肥还在以集中供地方式出让，达到60%竞装配率触发摇号后，金隅集团以约14.24亿元、溢价9.72%的价格竞得该地块。地块占地面积7.56万平方米，计容建筑面积18.61万平方米，于2022年4月开工。

北京产权交易所显示的信息是，合肥金中在开工两个月后，中交地产于6月17日收到北京产权交易所《增资凭证》，中交地产通过公开摘牌方式对合肥金中进行增资。金隅“让渡”49%持股比例，对应增资金额约3.49亿元。

此后，为满足开发建设需要，双方也数次按权益比例以同等条件向项目公司合肥金中提供财务资助。例如，在摘牌增资入股后不到一周的6月23日，中交地产即发布关于向项目公司提供财务资助进展情况的公告。

中交地产与合作方（金隅地产）按持权益比例以同等条件向合肥金中提供财务资助，中交地产提供财务资助金额16562万元，借款期限1年，借款年利率6%。

7月18日，为支持合肥金中开发建设，中交地产又公告称，拟与其他股东方按持股比例以同等条件向合肥金中提供财务资助，其中中交地产提供财务资助金额为7.35亿元，期限不超过1年，年利率6%……

一般而言，若销售收入能够覆盖项目开发成本及运营费用，对额外财务资助的需求可能会减少。但也不可一概而论，毕竟房地产项目开发周期较长，在不同阶段对资金的需求也不同。出于风险控制、资本运作等考虑，集团层面也会主动为项目公司注入资金。

就建设进度来说，金隅集团在最新的公告中提到，截至2024年11月末，项目尚未全部竣工，预计总投资金额26.4亿元，累计已投资金额23亿元。

不过观点新媒体也留意到，在去年12月13日，金隅中交山湖云筑官微曾发布《关于山湖云筑项目提前交付及品质提升情况进展的温馨提示》，文中提到“本项目商品房已具备交付条件……我司将于2024年12月25日提前启动本项目交付工作。”同时，项目物业费自2025年3月1日起计取。

由此来看，山湖云筑的开发建设似乎已进入收尾阶段。相比之下，公告中的另一“主角”——北京怡畅置业有限公司（简称“北京怡畅”）对于资金的渴求程度要更强烈。

增资北京

据悉，北京怡畅成立于2021年11月2日，由金隅地产持有35%股权，北京建工地产有限责任公司（简称“建工地产”）持有45%股权，北京首都开发股份有限公司（简称“首开股份”）持有20%股权。建工地产持股份额最高，也为项目的并表方。

金隅集团最新公告中并未明确提及北京怡畅开发的项目名称，不过结合成立时间、股东及持股情况等信息来看，符合条件的项目并不多，最为接近的是“硅谷ONE”。

在北京市住房和城乡建设委员会网站上，开发单位为“北京怡畅”的也仅有“怡朗佳园”，其推广案名正是硅谷ONE。

2021年10月，建工地产、金隅、首开三方组成联合体在北京第二批集中供地中，以36.6亿元竞得昌平区北七家镇平坊村地块，溢价率1.95%，折合楼面价3.3万元/平方米。该地块建设用地面积7.97万平方米，规划建筑面积17.84万平方米，竞得企业须配建建筑规模47500平方米的保障性租赁住房。

北京市住房和城乡建设委员会网站显示，硅谷ONE分别于2022年4月29日、2023年12月29日取得两张预售证。首张预售证下共计准许销售面积11.21万平方米，覆盖17栋住宅楼，共计1848套住宅，拟售均价在5.1-5.6万元/平方米之间。

但实际签约情况并不理想，截至目前住宅部分已签约套数为266套，以此粗略计算，去化率仅为14.39%，已签约面积约2.4万平方米，成交均价为4.8万元/平方米。

而在项目地块成交之初，曾有业内人士预计，销售均价若低于5万元，利润空间将极其有限。

据悉，硅谷ONE共计规划25栋楼，产品为72-129平方米的二至四居，销售指导价约5.4万/平方米，预计交房时间为2025年4月31日。

惨淡的去化表现之下，销售收入显然难以覆盖项目开发成本及运营费用，同时交房时间正一步步逼近，就需要来自“外部”力量的支持。

数据显示，北京怡畅2024年末资产总额53.76亿元，负债总额35.83亿元，净资产17.93亿元，营业收入0万元，净利润881.47万元，资产负债率66.65%。截至2024年末，合肥金中资产总额11.56亿元，负债总额4.03亿元，资产负债率34.9%，财务健康度要更理想。

就此而言，金隅对富余资金的调用也就并不奇怪了。

据官方披露的工程进展，截至2024年12月，硅谷ONE项目整体外檐施工已基本完成、室内精装已基本完成，小市政、园林已完成90%，目前正在积极筹备验收相关工作。

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