那个熟悉的金茂，带着璞系又杀回来了｜户型

在土地市场沉寂了约两年后，那个熟悉的金茂，又回来了，即大不一样。

金茂先是在去年10月拿下内城三环地块；一个月后又拿下丰台新宫地块；仅隔上一次拿地13天后，金茂又一头扎进海淀，拼抢功德寺两地块；随后又力拼海淀朱房村地块。

有自己的独家拿地地图，又有底线和原则，该收手时就收手。金茂拿地大力出奇迹的同时，又灵活走位。

2024年尾，昌平北七家镇地块线上竞价，金茂不出意外现身。坊间有传闻称，金茂对亦庄X24地块很感兴趣……

今年春节刚过，金茂和保利组成CP，大战134回合后，拿下朝阳三间房打包地块。

三个月时间，连下三城，拿下三宗地块，金茂在土拍市场简直杀疯了。

更疯狂的还有，新拿的三环内城地块被命名为璞逸丰宜后，迅速推向市场，首次开盘摘金

25亿

从火力全开全北京拿地，再到璞逸丰宜从拿地到开盘，仅用

91天

表弟又一次惊叹，那个熟悉的金茂，这次又带着秘密武器重返北京。以前如果你问同行，金茂的秘密武器是啥，空中飘来四个字：

科技系统

看似轻描淡写的背后，是很多房企砸钱去做这套系统，甚至挖了一波又一波金茂的人之后，做出来的东西，却总被称作「金茂平替」的失落。

但这不是最可怕的。

最可怕的，是这道「护城河」还没有哪家企业渡过的时候，金茂竟然自己又跨越了自己。

金茂打败金茂，金茂迭代金茂，靠的就是璞系作品璞逸丰宜。很多人只看到了表面，表弟今天来聊聊它的不一样的内核。

01

这个项目的惊喜有很多，先来聊户型。

不知道大家有没有发现，好像很久没有发现有记忆点的户型了？

浅搜一下主城总价2000万量级的产品，户型大概都是这样子。

洋房「四叶草」，宽厅两卧套。

需要配置的细节空间，比如玄关、西厨、独立储藏间，该有的也都有。

只是客户看来，好像不那么买账。

在过去的一年里，我们往往把原因归结于经济变化、市场波动。尤其是收入预期的下降，高净值客群不敢花钱了。

但是在春节前，楼市最淡最淡的时候，璞逸丰宜开盘了，

25亿，186套

更令人没想到的是，卖得最好的，居然是豪宅大户型。

是不是很意外！是不是很惊奇！甚至表弟也是做梦都没有想到。

02

我们回到初心，回到产品的原点，先来回答一个问题：

设计豪宅户型最重要的是什么？

不论问哪家设计师，答案一定是：

奢阔的尺度。

这个答案没有错。

可是，即使可以挥霍的尺度足够多，终归不是无尽的空间。

如何去分配空间资源，才是核心问题。

但有意思的是，我们经常看见市面上有些豪宅产品，内核只是解决120平米的家庭痛点。

什么才是豪宅业主要解决的问题呢？

表弟给到的答案是：

平衡「关系」

请注意，这是三组关系，分别是是：面子与里子；社会与家庭；家人与自我。

璞逸丰宜大户型能够逆市热销，首先可以看出的是，金茂最花心思的，是在关系处理上。

以190㎡产品为例，户型先是通过双十字轴线，由活动区到私密区形成「五进」礼序感的空间排布。

是不是已经感觉到了不一样。

知道这是为什么吗？

说到这里，大家应该有了和我一样的疑惑：

「礼序」这个词，对于空间的实际含义到底是什么？

设计师跟表弟讲，「礼」在传统文化中，是有行为准则的意思。对于空间中，则是讲与场景的适配，举一个最直白的例子：

让老人睡客厅，或是在卧室待客，显然是不合适的，是无礼的。

而「序」，则是「序列」，传统院落则称为为「进」，代表空间的组织安排。

直白来说，「礼序」的背后，是空间里人和人关系的合理。

这种合理，就是来自中国的四合院规制形式。

从电梯厅进到玄关，类比于进到四合院的影壁墙；紧邻四合院影壁的倒座房，就是如今的客厅……中国传统四合院流线所到达的空间，随着私密性的递增排布。

所以，表弟在看到璞逸丰宜时，当时就有一种熟悉的陌生感。熟悉的是中国人讲究的礼序，陌生的是在这里看到的。

03

接着再问小伙伴一个问题。

在熟悉的礼序里面，对一款户型来说，最先被大家关注的，是哪个空间？

表弟给到的答案是：

活动公区

因为不论怎么讲，与家人的关系相处，比如聊天、就餐等等，都离不开公区。

但是，对于公区的能量等级划分，表弟一直没有想明白。

直到学习到实效机构吴昊老师的关系场理论，再结合璞逸丰宜190户型，才明白活动区划的等级和含公量

小伙伴们仔细看下面这张图，表弟毫不夸张地说：璞逸丰宜的动区从配置来看，绝对顶级。

但是这样的类似配置，市场上也有户型的客厅面厅甚至更宽，跟我们说的空间关系，又有哪些水同呢？具体来说就是，璞逸丰宜的活动公区有什么不一样？

不知道小伙伴们是否能发现璞逸丰宜不一样的差异性。在这个面积段，璞逸丰宜出现了市场上罕见的差异化：

可以摆放圆桌，且有独立区域的餐厅。

独立餐厅尺度对比客厅，从我们常见的空间尺度分例比例来讲，前者甚至显得餐厅有些奢侈。

其实，这就是空间关系场的不一样，不仅跟市场同类产品不一样，也是璞逸丰宜跟金茂府的不一样：

对餐厅的加倍关注。

当表弟实地学习时，还有一个意外和惊喜：

大尺度的独立餐厅竟然还能观景。

这是一种规格很高的品质空间享受。

来看一幅画，看懂享受的老祖宗是如何享受生活的。在宋徽宗所画的《十八学士图》中，我们可以了解到：

在风光旖旎的景色中用餐，这也是皇帝心中的独立餐厅！

好了，餐厅说到这里可能觉得已经很用心了，但有一件事没提，就是餐前时间的空间分配。

豪宅的岛台，已经成为了标配。

但大家有没有想过，既然以家庭为中心，岛台应该怎么摆放？

对着餐厅，没错是餐厅。

然后呢？

是不是很多人忽略了客厅的感受？

这并不是个简单调整单一岛台的事情。

因为实现这一条背后，还是同样对关系场的理解：

既要对着客厅，还要对着餐厅（不然实用性会降低），是需要整个活动区、甚至整个户型重新去做空间组织！

为什么岛台要这么费心思？

设计师告诉表弟，家人不是酒店服务员，厨房也不是专属于谁的工作区。

参与感更能融洽感情和彼此之间的关系。

还有做饭时的互动方便，以及

不经意抬头时的视线交织范围，也就是空间关系浓度比例。

只有这样，才能称之为岛台。

活动区的最后，表弟想说说花池阳台。

大家应该都记得，去年11月底《北京市高品质住宅设计导则》发布后，各项目都在卷封闭阳台，卷「高得房率」。

璞逸丰宜是第一个主动去做花池阳台的楼盘。

在城市的土地高强度利用空间中，有自己的空中小院儿，是一件奢侈的事情。

塔尖级别墅业主的产品关注点，排在第一的，永远是院落。

从导台到花池阳台的视线交织，空间的家人关系浓度，是不是更高了！

04

说了这么多和家人活动区的事情，让我们的「总裁」，再卸下肩上的多重责任，回归自己的角色。

• 当子女独立，总裁父母也回到了自己的家；

• 当聚会尽兴，总裁家中逐渐宁静下来；

• 万家灯火中，总裁回到了二人世界空间，也就是主卧。

表弟也经常看到花了更多心思的主卧，只是想再问一句：

会不会还有哪些不足？还可以做得更好？

所有这些，表弟在璞逸丰宜190样板间里，都看到了。

Happy wife，happy life.

没错！还没有结束，甚至是开始。

来看下面这张图，璞逸丰宜为男主人准备了不一样的书房。

在中国的传统居室中，书房是一个兴趣室，更是男主人的私人空间。

不只是处理临时公务，还有个人兴趣爱好和收藏，还有「只能在家庭书房里和客人聊的事」的书房。

能进到书房的朋友，都是男主人商务上很亲密的关系，交流的也都是并购重组级别的隐密话题。是不是有种「上书房行走」的感觉。

不过，不知道大家有没有发现，其实书房这里，小伙伴不要有误导。

璞逸丰宜并非只给男主人准备了兴趣室，这样也太不平权了。

而是给夫妻两人都准备了兴趣间。

作为各自的兴趣室，尺度也很合适，安全感的聚气尺度。

这两个10~12㎡的房间，如果有需求作为卧室，面积是足足够够的。

是的，这也是璞逸丰宜在设计户型时，考虑完备的地方：

• 以夫妻为核心的轻结构家庭，能满足各自的自我；

• 多代+两孩居住的「全建制」家庭，也能让所有成员拥有从容的居所。

家庭成员年龄的不同，作息会有差异。安静的环境，更利于老人的身心。因此父母的房间位置相对独立。

并且，为了给父母更多的阳光空间，所以将花池阳台与父母的套间相连。从而让这个空间，成为奢侈的「花园卧室套间」。

也正因如此，整个家真正成为一个多代居所，而并非是一时「凑合」的「带娃」户型。

不但对父母，对孩子的房间，也充分考虑了成长所需。

孩子会需要放衣服的柜子、自己的书桌，甚至最基础的床，为什么孩子就不能用一张1.8m宽的床？

这些璞逸丰宜都考虑到了，并在尺度上给到了充足的空间，而非是简单地「给娃一个屋」。

让每位家庭成员，都有足够的空间，去容纳自己的生活场景。

我想，这正体现了璞逸丰宜户型空间的「平权」面。

好了，说到这里，小伙伴们一定也感觉到了不一样。但又说不好，到底是哪里不一样，凭什么璞逸丰宜能做出来这样的关系豪宅？

其实，璞逸丰宜的190户型，不只是一个洋房。

来看下面这张图，表弟做了公区和私区的尺度划分。

是不是感觉到了别墅的分层尺度感。

不错，190户型就是一款空中别墅，不只是洋房。

05

如果只是户型做的好，就说金茂可怕，肯定也没人会服气。

190户型背后，表弟感受到了金茂的各专业条线的可怕协调能力，一体化设计已经深入到了金茂的骨髓，迭代强化到极其可怕。

为什么这么说？

表弟跟大家说几个细节。

大家都知道璞逸丰宜位置在内城三环的核心区位，如何将自己融入到内城生态中，不突兀、不张扬且和内城共处，其实

强排挑战极大。

这里表弟引入一个指标：

单米面宽出容值=户型面积/面宽

这个公式理解起来很简单，越大的户型，越出容积率。比如都是10m的面宽，120㎡户型就比100㎡户型好出容积率。用越出容积率的户型做方案，规划形态就越好。

但是，挑战也随之而来。懂行的小伙伴仔细看下面这张图。

你会发现，面宽越小，越容易出容积率；面宽越大，越不容易出容积率。

而且，户型越小越容易去化。

这就是我们常说的，户型面积段做小还是做大。表面上看，这是一道选择题，其实背后是对各家开发商拉通链条的能力考验，不仅有营销、客研、设计，还有工程条线等等。

金茂出人意料地坚决做大户型，

而且还是在仅仅只有91天的极短时间内，做完这些高难度动作，都需要更高级别的顶层制度设计。

已经很不容易了，还不止如此。

第二点也同样很关键，科技部与产品部的协同，放在产品层面，就是金茂科技系统的持续迭代。

以核心筒为例，小伙伴来看下面这张图。

你有没有发现，璞逸丰宜的管井更简约，更好看了。

你没有看错！这一次，璞逸丰宜将管线全部挪至核心筒及其周边，不再占用室内空间。

这意味着什么？跟过去相比，璞系的科技系统不再挤占室内空间，璞系的得房率更高了。

换句话说，璞系不仅有原来的秘密武器科技系统，还同步把得房率也提升了。

第三点，是产品的颗粒度。

大家在市场看户型的时候，一定发现常有的现象：玄关的不规则墙体，以及主卧的门不居中。

看户型时会感受到别扭。但当去样板间感受的时候，却又感受到空间很舒适。

这又是为什么呢？

设计师告诉表弟，这是正向工程和逆向工程同步作业。

就是建筑条线给室内条线提供资料的时候，先输出一个框架；之后再由室内方案反推建筑方案。

等于是两个变量在同时推进。只有这样才能既快又好，才能保证产品的细节颗粒度。

这其实是背后组织能力大考。

再举个例子，璞逸丰宜的室内空间很合理，外立面也很好看。换成设计语言来说，就是，室内窗体与外立面齐平的造型很协调。

小伙伴有没有想过，这是为什么？

我们带着问题，再来看下面这张图片。

从上面这张图片可以看到，这简直是豪宅空间的范本——外立面设计的时候，同时考虑到了室内空间的摆放尺度。

这样的细节，表弟就不展开聊了，因为太多了。

但就是这样一个又一个细节累加起来的结果，让璞逸丰宜成为了豪宅范本。

也让金茂的璞系，把行业的产品力的标准，又拉升了一个高度。

06

房企竞争最怕什么？

就是你的「最佳表现」还达不到人家的「标准表现」，甚至靠降价都比不过人家。

可以说，金茂就是「人家」的企业。

如果说「好房子」的政策红利，让璞逸丰宜的产品，先天进化了一步。

那么金茂靠自己，又让璞系领先了三步：

• 中式文化场景大宅的先进理念；

• 绿健科技系统的持续迭代领先；

• 金茂企业全线条协同的一体化。

这三步，都是大词。但是，当你比对上面图片里的产品细节时，你又会发现，还真是这样。

大概，这就是璞逸丰宜和其他项目的区别了吧。销冠100

注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。

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