深圳的当务之急：再次“土改”

原创 刘晓博

新年伊始，在加快发展理念和“杭州六小龙冲击波”作用下，深圳连续出台了一些大招、新招。

比如3月2日公布了“优化市场化、法治化、国际化营商环境的三个工作方案”。其中包括：为民营企业提供一站式服务平台，大力推广“园区贷”，护航企业拓展国际市场，积极发展耐心资本、大胆资本，为企业提供高效政务服务等内容。

此前的2月23日，深圳还宣布：为高校应届毕业生来深求职提供免费住宿的天数，从7天延长到15天；设立100亿元人工智能和机器人产业基金等。

深圳要维护创新之城、中国硅谷的地位，这些举措都非常重要。

但有一个问题或许更重要：建议深圳以更大的魄力和勇气，推进特区的再次“土改”，解决住房短板。

它主要包含以下三个内容：

1、不惜突破生态红线，大幅增加商品住宅用地，快速、显著提升深圳商品住宅的存量，给年轻学子更多“入股深圳”的机会。现在“入股深圳”的门槛还是太高了。

2、鉴于深圳的特殊情况，在城中村、小产权房、违法建筑管理上要有新突破，应该在一定程度上给予确权，并允许流转。

3、加大深圳都市圈跨城地铁建设，让深圳真正突破土地魔咒。

所谓“入股深圳”，就是买了深圳的房子，在深圳定居下来，可以通过不动产的升值享受这个城市的增长红利，获得抗通胀的能力。

但凡一个正常国家，其居民买房子都有多重目的，第一是居住，第二是享受公共服务，第三是保值增值、抵抗通胀。

深圳不缺房子，但缺少让优秀年轻人入股的机会。

下图是深圳几年前公布的存量住房结构图。

也就是说，深圳至少有1083万套（间）住房。这个数字，远超北京的800多万套，上海的850多万套。

正是因为有大量的“天然廉租房”——城中村、小产权房、违法建筑、工业区宿舍、单位自建房，所以深圳才能承载2000万人口，以上海三分之一的面积，实现了工业总产值、增加值对上海的超越，位居全国第一。

纵观全球，在成为一线城市之后仍然保持较高工业占比的城市，只有深圳和新加坡，都是在住房问题上“另辟蹊径”的城市。

所以我一直反对深圳学新加坡这种提法，这是典型的不自信和缺少自我认知。深圳可以借鉴新加坡的一些经验，但没有办法照搬，因为你已经有800万套天然廉租房了。

大量城中村、小产权房的存在，让城市看起来更拥挤、一些片区的市容市貌也不好看，但它意味着深圳在土地上，向民间让利了10万亿（现价计算），是深圳成功的关键。让深圳实际居住成本低于京沪，提升了竞争力和承载力。

但问题是：你成功的理由，往往变成束缚你的绳索。

由于民间建房体量大，占用了宝贵的土地，深圳在相当长的时间里为了保证经济增长、留住产业，在新增土地供应上“一边倒”地向产业用地、商办用地倾斜，商品住宅总量增长缓慢，房价较高。

官方没有公布过最新数据，估计目前深圳商品住宅加上各种房改房上市，严格意义上的成套商品住宅不超过250万套。

证券时报曾统计了2010年到2020年的数据，发现这期间深圳住宅用地成交面积为431.5万平米，不到北京的十分之一，约为上海5.8%。从2012年到2017年，在深圳新增700多万平方米商住工业土地供应中，居住用地只占8%。

这意味着，在深圳想住上内地人眼中比较正常的住房（成套商品住房），难度非常大。大约每8个深圳人，才有1套商品房。

上图是深圳人拥有房屋的情况，即便算上商务公寓，也只有大约16%的深圳常住居民买了房子，绝大多数人处于租房状态，很多人住在不太宜居的城中村里。

我曾多次在文章里说过，深圳已经晋级中国乃至世界一线城市，但住房的短板非常明显，仍然维持改革开放之初的“工业区模式”。

随着产业升级、城市定位跃升，闯深圳的人发生了巨大变化。之前打工者居多，他们来深圳就是为了挣钱，不打算买房、安家，也没有这个能力。有工业区宿舍或者城中村就足够，租房是最佳选择，深圳的住房模式跟他们非常匹配——可以降低生活成本，增加产业竞争力。

但2010年以后，情况发生了显著变化。从第六次人口普查到第七次人口普查，深圳大专及以上人口增长了323.7万人，仅次于上海位居全国第二。

大学生来到深圳发展，他们的想法、需求都将显著不同于农民工。

他们认同深圳，希望在这里安家。而买1套产权清晰、比较宜居的房子，是最基本的需求。

由于商品住宅供应量小，房价贵，要实现这个愿望并不容易。

现在的深圳，又跟早期情况不同。1990年代，深圳工资明显高于内地，我当时来深圳工资就一下子增长了10倍，那时还可以申请福利房，家庭1年积蓄就基本上付清了全部购房款。

我记得当年北京一家报社在深圳采访一位大学毕业生，这个人刚刚在莲花北村分了三居室，而他的爸爸是内地省城的高级知识分子，奋斗了一辈子也只有一套三居室。报道使用的标题是“来深圳，他三年超过父亲”。

深圳白领目前的平均工资水平已略低于京沪，相比杭州、苏州、成都、南京的优势也不太明显了，但这几个强二线城市的房价大幅低于深圳，安家成本只有深圳的三分之一到二分之一。

而且内地城市商品住宅小区容积率普遍比较低，很少超过4倍；而深圳的容积率很少低于4倍，旧改项目动辄8到9倍，居住体验感不太好。

居住成本比较高，“入股深圳”难度相对较大，再加上其他大城市纷纷出售抢人，人才的确有被分流的态势。目前杭州、成都等强二线城市的人才竞争力，正在逼近深圳。

深圳已经意识到了住房短板问题，近年来加大了土地供应量，也在大量兴建人才房、安居房、共有产权住房和配售型商品房，并取得了巨大进展。

但历史欠账太多，产权清晰的宜居住房加起来仍然不到京沪广杭的一半。

所以深圳必须多渠道发力，来解决住房问题。

第一，是加大商品住宅用地供应，加大各类保障房建设。

同时，积极响应国家建设好房子的政策导向，把密度降下来，改善居住体验感、减少压迫感。不能把新建小区再搞成城中村的模样。

需要特别提醒的是：单靠保障房并不能解决人才的全部住房需求，很大一部分还是要靠商品房来满足。因为保障房往往有申请门槛，而且有户型限制。杭州近年来巨大的供应量，一度被认为有负面作用，但目前看对引进人才是非常有利的。

市场化程度不高+供应量大，才能出现大量烂尾（比如北方一些大城市）；城市吸引力大+供应量大，反而形成人与房良性循环（比如杭州、成都）。

第二，盘活城中村、小产权房、集资房、违法建筑的存量，严控增量；存量部分适度确权，允许流转。

这样做难度非常大，但深圳情况特殊（面积小，这类房子占比高），可以向国家申请特殊政策。从未来发展大趋势看，这些房子不可能永远不确权、不交房地产税，反而变成了无限期的住房。改革势在必行，深圳可以率先突破。

比如可以在常见的红色（商品房）、绿色（保障房）不动产证之外，设立灰色、黑色等不动产证，或者更简易的确认书，减少民间关于这类房屋的纠纷、争议。分类予以不同层级的流通权，最低应该回到2021年调控之前，允许律师见证、股份合作公司盖章。

允许这些房屋适度确权和交易，可能给未来旧城改造、拆除重建增加了难度。但允许这类房屋业主多元化，可以遏制乱加建，还可以为未来明确土地使用年限、落地房地产税创造条件。

更重要的是，允许这七八百万套房子在阳光下交易，可以创造大量的需求，产生税收和补交地价款收入，还可以满足更多人“入股深圳”的梦想。此外，应让公寓和住宅平权。

第三，加大深圳都市圈内跨城地铁申报、修建力度，真正打破深圳缺地的魔咒。

事实上，已经有几十万深圳人在惠州的惠阳、大亚湾，以及东莞的凤岗、塘厦等地买了房子。由于缺少高效率通勤工具，很多人只能周末去住自己的房子，平时在深圳租房，这加大了他们的居住成本、生活的割裂感、漂泊感，不利于留住人才。

如果让我来评估，什么是深圳的当务之急，我觉得再次“土改”应该放在头号位置。

虽然医疗、教育也是深圳的短板，但近年来深圳在这两个方面取得的进展巨大，继续沿着当前方向、保持当前的速度，就可以了。

深圳政府的效率，服务企业的意识，虽然也有提升空间，但目前也基本上是国内一流的。

对于深圳的房地产，一直有一种偏见：由于深圳房地产搞得太猛、太多，所以房价贵，所以华为跑到东莞搞了研发基地。

真实情况恰恰相反，长期以来深圳房地产搞得太少，尤其是住宅用地太少，住宅供应量太小，导致了深圳的高房价。

深圳卖地收入少，财政对土地依赖度低，未必是一件好事。它提升了白领入股深圳的难度。

现在到了改变深圳住房“不均衡双轨制”的时候了！

所谓深圳住房双轨制是指，表面上看深圳房价很高，超过京沪，但这指是那200多万套商品房；其实深圳还有七八百万套小产权房、城中村，租金低廉。

存在住房双轨制，未必是坏事，可能还是好事。但问题是，两边数量不均衡，商品住宅只有小产权房等的三分之一左右。深圳应该通过10年努力，把商品房存量翻倍，才能保持对人才的吸引力。

深圳还可以申请扩容，比如把东莞和惠阳、大亚湾、惠东县并入。但即便如此，核心区的商品住宅供应量还是要加大。