拿下华住集团IFM大单 万物梁行获得了什么？

观点网 上海嘉定，吴淞江边腹地上，华住总部园区在虹桥国际中央商务区北虹桥片区内已落成开园2年。

五座塔楼环绕，华住集团办公总部、产业互联网研创基地、财务结算中心、研学中心及示范酒店综合体矗立于园区中。

又是一次开年，华住集团全球总部办公楼迎来一行陌生的身影。

2月27日，万物梁行发布拓展消息，于近日获得华住集团委任，为其全球总部提供物业及综合设施管理服务。

华住集团创立于2005年，业务覆盖18个国家，经营10845家酒店，旗下酒店品牌包括施柏阁大观酒店、城际酒店、全季酒店、宋品、施柏阁大观、施柏阁、禧玥、花间堂、美仑国际、桔子水晶等。

另外，华住集团于2010年在美国纳斯达克上市，2020年在港交所实现二次上市。就目前物业行业客户品级而言，在大部分物业企业的客户列表里，华住集团都是一位外部大客户。

神秘身影揭开面纱，对于万物梁行而言，与华住集团合作是总部服务项目再次“进货”，而在华住集团这边，委托万物梁行进行管理服务则是一次新尝试。

此次合作是华住集团首次将总部空间委托给外部物业服务商。

不过，这次合作早在万物梁行披露蛇年开局外拓成果时便已有预告。据其介绍，除华住集团外，开年还获得美团、吉利、建设银行、爱尔眼科、三只松鼠等客户，委任超过40个各类业态项目。

华住集团全球总部总建筑面积约8.3万平方米，共7栋建筑，功能涵盖总部办公、产业研创基地、员工餐厅、健身休闲空间等。

万物梁行承接的总部服务项目不仅包含华住集团自用空间，还有移动用于旗下城家公寓对外运营的大楼，以及用于对外租赁的办公楼。

而华住集团选择万物梁行，看中的或许是其在IFM赛道上的经验。

万物梁行业务聚焦于商业空间服务，早于过去几年便抓住机会进军IFM市场，成为该赛道头牌之一。围绕上期空间衍生的各类生态服务，一定程度上是与华住总部“办公+公寓+对外租赁”混合业态相匹配的。

据物聊社不完全统计，承接华住集团全球总部项目也是万物梁行时隔8个月再次接获IFM委托。

回顾万物梁行20224年外拓历程，每月都有多个项目入袋，但大部分都是全权委托物业管理或PM（商业物业管理）项目。

上一次承接IFM项目要数到去年6月为内蒙新华三中央实验室提供综合设施管理服务，服务内容涵盖团队膳食、秩序维护、环境管理及会议服务等。

不过，IFM依旧是万物梁行重要的增长引擎。

万物云2024年半年报显示，在管物业和设施管理服务项目的饱和收入为143.11亿元，其中综合设施管理服务在管项目饱和收入达75.41亿元，同比增长51%。

就增速而言，IFM业务扩张速度显著快于物业及设施管理服务，后者期内整体收入为48亿元，同比增长20.8%。

万物云并未详细披露万物梁行在管IFM项目数量，但截至2024年中期总物业及设施管理服务合约项目数量约为2804个，结合2023年IFM业务51%的收入占比，粗略估算之下IFM项目数量可能已超过1500个。

目前，物业IFM市场呈现“双寡头”态势，据申港证券研报数据，万物梁行与招商积余合计占据超40%的头部客户份额。

前者凭借中外合资背景和科技赋能建立护城河，主攻商业IFM市场；后者则在制造业IFM领域占据优势。

此次华住项目落地，是对万物梁行在IFM业态的进一步巩固。

不过，IFM赛道毛利率并不算高，根据万物云2024年半年度业绩报告，包含IFM业务的商业PM（物业及设施管理服务）板块毛利率同比下降2个百分点至8.0%。

毛利率承压，但万物云打算以价换量。

万物云管理层在股东大会中明确表示，商企板块毛利率下降是“战略选择的结果”。公司抓住IFM市场高速发展期，以规模扩张为首要目标，通过低价竞争抢占头部客户份额。

万物云CEO朱保全指出，IFM市场企业客户通常为世界500强或行业龙头，具有强议价能力，且当前经济环境下企业普遍削减成本。

当前万物梁行IFM收入中，84.8%来自第三方客户，且重点拓展互联网、生物医药、高端制造等付费能力强的行业。

抢占赛道之外，万物云押注IFM可以极大丰富B端客户数量与业态，建立起自己的“朋友圈”。

截至2024年，万物梁行服务的企业客户矩阵包括腾讯、华为、阿里、宁德时代等近百家世界或中国500强及独角兽企业，覆盖互联网、高端制造、金融等核心赛道。

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